A telek vagy az ingatlan kiválasztása egy sok lépéses folyamat, hiszen ez egy hosszútávú, költséges döntés. Az első epizódban abban segítünk, hogyan találd meg és válaszd ki a számodra tökéleteset.

A Házi feladat első epizódjában a műsor két állandó vendége, az OtthonCentrum dupla gyémánt fokozatú ingatlanértékesítője, Török Dávid, illetve a Studio Ruhen belsőépítész iroda alapítója, Pálfi Dániel Illés építészmérnök segít eligazodni a megfelelő ingatlan kiválasztásának labirintusában! 

Az első epizódban többek között olyan kérdésekre kapsz választ, mint hogy milyen telket válassz, milyen szempontokat vegyél figyelembe, milyen problémák, jogi kérdések merülhetnek fel, milyen szakember segítségét érdemes kérned és mikor. Tarts velünk!

Hallgass bele!

Töltsd le a műsorban elhangzó tippeket!

Szeretnéd egyben látni a legfontosabb lépéseket, amelyeket érdemes követned a házépítés- és felújítás során? Töltsd le checklistünket, amit csak neked készítettünk el az epizódban elhangzottak alapján!

Hallgasd meg az összes epizódot!

Inkább olvasnál?

- Sziasztok! Köszöntelek titeket a Házi feladat podcast első epizódjában. Ez a DODO házépítős podcastja, ahol végigmegyünk azon, hogy A-tól Z-ig hogyan kell felépíteni és végigvinni egy ingatlan felépítését vagy felújítását. Ebben az epizódban megkezdődik a munka, mégpedig az igényfelméréssel, és megnézzük azokat a lehetőségeket, hogy hogyan fogjuk tudni megtalálni a tökéletes ingatlant a saját igényeinknek. Ebben itt van két szakértő kollégánk és a műsor állandó vendégei, Török Dávid, aki közel 10 éve foglalkozik ingatlan értékesítéssel, az Otthon Centrum 1500 tanácsadója közül négyszer volt egymás utáni években az év értékesítője, és eddig közel 25 milliárd forint értékű ingatlant értékesített 10 éves karrierje során.

- Üdvözlöm a kedves hallgatókat és izgatottan várom a kérdéseket!

- Másik szakértő vendégünk pedig Pálfi Dániel Illés, építészmérnök, a Stúdió Ruhen belsőépítész irodavezetője. Lakások, családi házak, társasházak, vendéglátóhelyek tervezésében és belsőépítészeti munkáin dolgozott eddig csapatával. Mielőtt belevágunk a téma alaposabb feldolgozásába, nagyon szépen köszönöm, hogy elfogadtátok a felkérést, és vágjunk is bele azzal a kérdéssel, hogy mi a ti szerepetek egy ingatlanprojektben egy ingatlan kiválasztása során. Hogy jöttök ti a képbe? Nyilván én erre már tudom a választ, de nagyon kíváncsiak szerintem a hallgatók is.

- Általában onnan indul a dolog, hogy megkeres egy potenciális vevő, hogy szeretné felépíteni álmai házát. Innen indul a folyamat, hogy például van egy ilyen jó telek. Azt elkezdjük árulni, arra jönnek potenciális érdeklődők, és értelemszerűen akkor megadjuk, hogyha találkozik mind a két félnek az elképzelése, mert ugye ha előadó oldalon képviselek valakit, ilyenkor ugye az a feladat, hogy felkutassam a potenciális vevőt, a másik oldal pedig az, amikor valaki megkeres, hogy ő fel szeretné építeni álmai házát, mert nem talált semmi olyat a piacon, ami megfelelő lenne a számára. És akkor értelemszerűen elmondja, hogy ő mit szeretne, és ez alapján elindulunk egy közös úton, hogy milyen lokációban, milyen jellegű telket kellene ahhoz megvásárolni, hogy azt a jellegű házat fel tudja építeni, amit szeretne.

Mikor érdemes bevonni a szakértőket az ingatlanvásárlási folyamatba?

- Dani és a te szerepedet hogy látod ebben? Szerinted egy építésznek mikor érdemes bekapcsolódnia egy építkezésbe vagy egy házépítésbe?

- Építészként elsősorban főleg a tervezés az, ami nekünk a belépési pont klasszikusan, viszont szerintem azért érdemes már a keresési folyamatba is egy építészt bevonni, konzultáció jelleggel, hogy tudjuk értelmezni azokat a helyi előírásokat és megkötéseket, amiket egyébként mezei civilként nem biztos, hogy rögtön megértenénk. Tehát itt már az elején lehet egy építész konzultációs segítségét kérni, de alapvetően akkor jön az építész, amikor a tervezési fázis elindul.

- Gyakori egyébként, hogy bevonnak már így az ingatlankeresés folyamatába is, akár konzultációs jelleggel? Megkérnek, hogy egy kiválasztott telket vizsgálj meg, vagy egy már félkész házat például nézzetek át?

- Nem mondom, hogy gyakori, de előfordult többször már. Van olyan ember igen, aki már a kereséskor hívja az építészt, részben azért is, mert nagyon szeretné, hogy jó legyen a végeredmény. Tudja, hogy kivel akar dolgozni, és már a nulladik ponttal együtt akar vele gondolkozni. Meg hát ugye ezek a buktatók, amiktől mindenki tart, van olyan, hogy megkeresnek, de nem mondanám, hogy ez a legjellemzőbb.

- Nekem az az általános tapasztalatom, hogy a magyar vásárlók nem feltétlen annyira tudatosak, mint mondjuk egy nyugati vásárló, tehát sokszor inkább utólag gondolkodnak, és szerintem ezért van az, hogy egy későbbi fázisban vonnak be például egy tervezőt, ami azt gondolom, hogy nagy hiba, hiszen hogyha azáltal tudod megkeresni az igazán jó telket, hogyha már megvan a konkrét koncepció, amit ugye szeretnél megvalósítani. És ebben én azt gondolom, rengeteget tud segíteni egy tervező, és ezek a buktatók sokkal nagyobbak, mint az emberek gondolnák.

- Most az új ház építéséről beszélünk, de van az az eset is, amikor egy meglévő épületet akar valaki megvenni, ott is ugye nagyon érdemes egy szakembert elhívni, legalább a terveket megnézetni vele, vagy jobb esetben tényleg a helyszínen személyesen megnézni, mert nagyon sok műszaki szempont van, amit egy szakember tud, a vásárló meg fogalma sincs.

- Meg vannak ugye fizikai korlátok is, tehát hogy lehet, hogy van egy nagyon jó gondolat, csak az fizikailag nem megvalósítható, mert mondjuk van ott egy olyan főfal, amit nem lehet arrébb rakni, és akkor nem gondoltak.

- Igen, ugye nem véletlenül titeket hívtunk meg az első epizódba, az én személyes tapasztalatom is az volt, hogy ez a két terület kéz a kézben kell, hogy járjon, hiszen adott az, hogy mi kiválasztunk egy ingatlant, beleszeretünk valamibe, de nem biztos, hogy meg tudjuk ott valósítani azokat az álmokat, amiket mi előzetesen a kockás papíron megterveztünk, de nem konzultáltunk például egy építésszel ugye itt a folyamat során.

- Abszolút. Hogyha adhatok egy tanácsot már így rögtön az elején, akkor azt mondanám, hogy az nagyon fontos, hogy az ember leüljön, és átgondolja, hogy egyáltalán mit akar, és mondjuk egy kockás papírra, ahogy említetted, még húzzon egy vonalat, és azt mondja, hogy mi az, aminek mindenképpen meg kell lenni abban az ingatlanban, és abból nem adok lentebb, semmi esetben sem, és mi az, ami jó lenne, ha, de hogyha nem valósul meg, akkor azért nem történik tragédia. Ez azért nagyon fontos, mert sokszor van az, hogy a végén olyanokban is kompromisszumot kell kötnünk, amiben az elején nem akartunk volna. Vagy egyébként nem is tudtuk, hogy milyen lehetőségek vannak. Érdemes ezzel indítani egyáltalán a keresést, mindent, hogy ezt végiggondoljuk.

Létezik tökéletes ingatlan?

- Tehát van-e, hogy valaki a kockás papírra leírja az összes létező igényét, és utána talál egy olyan telket, vagy egy olyan felújítandó házat, ami ezt mind tudja biztosítani? Tehát hogy, szerinted az igények hány százalékában kell kompromisszumot kötni?

- Szerintem nagy százalékában, de most ez egy kicsit más téma lesz, de én hiszek a vonzás törvényében. Szerintem ez nagyon-nagyon működik, nemcsak az ingatlankeresésnél, hanem például a párkeresésnél vagy bármiben. Szóval, ha konkrétan tudod, hogy mit szeretnél, akkor sokkal könnyebben és gyorsabban meg fogod találni, hiszen olyan dolgokra fogsz odafigyelni, amire más nem. És lehet, hogy így meglátsz valami olyanban lehetőséget, amiben eddig mást nem látott meg.

- Illetve szerintem nagyon működik az is, hogyha én veszek egy meglevőséget, akkor egy csomó faktor adott, és így állok hozzá pszichésen, ha meg én terveztetek egy épületet, akkor ott minden változó, arra nekem ráhatásom van, ezért sokkal könnyebben úgy tudom érezni, hogy nem tökéletes az, amit kitaláltunk, szemben azzal, hogyha választok kész lakások vagy házak közül, és lehet, hogy nem pontosan akkor az az ablak a nappalin, de tudom, hogy ezt nem én akartam, és nem én konzultáltam le úgy az építésszel, hanem ez ilyen volt, és meg tudom szeretni. Szóval én szerintem pszichésen átvenni egy meglevőséget, és tökéletesnek érezni, kicsit könnyebb, mint minden egyes részletet kitalálni. Nekünk volt egyszer egy megbízónk, egy osztrák csávó 200 négyzetméteres lakással, az utolsó sarokig minden végig volt rajta tervezve, és egyszerűen nem tudta az illető megtalálni az elégedettséget, és nem volt boldog. Még egy sztori az építész bevonására a keresési fázisban. Nekem a nagynéném már egy jó ideje keres lakást Budapesten, tehát ez nem az újház kategória, de már több mint tíz ingatlanban voltunk, és mindig elhív az első megtekintésre, én feldobok neki egy alaprajzot, átbeszéljük, hogy mi az, amire vágyik, földobom, hogy működik-e az elképzelése, hol van a strang, hol van a kazán, hol van a mozgatható fal, hol van a kilátás, satöbbi, és az alapján dönti el, hogy megveszi-e a lakást vagy nem, hogy ki tudja-e hozni belőle, amire vágyik. Ez a luxus nem mindenkinek adatik meg, hogy építész az unokaöccse, de ő ezt űzi.

- Érthető a szempont teljesen. Figyeljetek, nagyon sok minden elhangzott már eddig is, tehát amit én ebből összeraktam, hogy amikor elkezdünk ingatlant keresni, a legfontosabb az az, hogy a saját igényeinket tudjuk konkretizálni, tehát hogy pontosan mi az, amire mi vágyunk, és utána annak megfelelően kezdjünk el akár a környékben gondolkozni, akár az árkategóriában gondolkozni, hogy mik a lehetőségeink, illetve mik az igényeink, és ugye amikor ezt sikerült letisztázni, utána tudunk ténylegesen elkezdeni keresni, ahol pedig már felmerülnek olyan építészeti szempontok, hogy átépíthető-e az adott ingatlan, akár jogi szempontok, hogy milyen korlátozások vannak érvényben megvalósítható-e ott az álmunk, illetve hát utána van még egy kérdés, amire majd a műsor végén mindenképp ki kell térnünk, hogy hogy érdemes keresni, hol érdemes keresni, úgyhogy ez várja a mai epizódban a hallgatóinkat. Amikor valaki elkezd ingatlant keresni, az átlagembernek az első dolog, ami felmerül a fejében, hogy mennyi pénzem van erre, mennyi pénzt tudok mozgósítani, mennyi fundamentám van, lakáskasszám, milyen hitelre vagyok jogosult, úgyhogy nyilván az anyagi helyzet felmérése, akkor talán ez az elsődleges, mit javasoltok, hogy érdemes ennek nekiállni?

Melyik ponton kezdünk el költségvetést csinálni, meddig ér a takarónk, ezt honnan tudjuk?

- Hát én azt gondolom, hogy onnan indul az egész, hogy átgondoljuk, hogy miből kívánjuk finanszírozni a vásárlást, meg az építkezést, tehát ha például el kell hozzá adnunk egy ingatlant, akkor fel kell mérni, hogy ez az ingatlan mennyit ér. Hívunk ki értékbecslőt vagy ingatlanost, körülnézünk a piacon, hogy mit mennyiért árulnak, bár nem érdemes kiindulni a hirdetési árakból, mert azok nagyon félrevezetőek tudnak lenni, de a lényeg az, hogy nagyságrendileg azért legyünk képben azzal, hogyha most piacra raknánk azt az adott ingatlant, akkor az mennyit érne és milyen összegre számíthatunk. Ez az egyik része, aztán megnézzük azt, hogy mennyi van a bankszámlán, mennyi van értékpapírban, amit esetleg fel akarunk-e szabadítani vagy nem. És a másik ilyen nagy rész az általában a hitel, illetve esetleg a mostani piacon az elmúlt években érdemes volt, meg reméljük, hogy lesz is, hogy az állami támogatásokat megvizsgálni, hogy mi az, amire esetleg jogosultak vagyunk, milyen feltételekkel, mert az elmúlt években volt egyfajta ilyen torzító hatás, hogy az állami támogatások jóval kedvezőbbek voltak, mint a piaci alapú hitel, és azért az nem mindegy mondjuk egy havi törlesztőben, hogy 2,5 százalékon kapja az ember, vagy 6 százalékon. Tehát ez elég jelentős különbség. Szóval egyébként én azt látom, hogy addig eljutnak az emberek, hogy mondjuk a saját pénzüket, esetleg még az ingatlant felmérjék, de addig már nem, hogy elmenjenek egy hitelszakértőhöz konzultálni, és mondjuk megnézzenek egy hitelkérelmet, hogy nagyjából mennyire lesznek ők jogosultak a fizetésük alapján. Általában akkor szoktak eljutni erre a pontra, amikor már megvan a konkrét ingatlan, ami azért kellemetlen, mert akkor lehet, hogy a tervező is, meg az ingatlanos is feleslegesen dolgozott addig a pontig, mert kiderül, hogy fele annyira lesz majd jogosult, mint amire gondolt. Tehát itt nem gondolni kell valamire, hanem fel kell konkrétan mérni.

- És akkor az, hogy mennyi pénzre van szükséged, amit fel kell venned hitelbe, meg össze kell szedned állampapírból. Három dolog ide, az egyik az az, hogy szerintem úgy lehet jól megbecsülni, hogy keresel egy benchmarkot, egy ismerősöd, egy kivitelező, esetleg egy tervező, akinek volt dolga olyan házzal, amilyet te szeretnél, négyzetméterára mennyi volt a felépítésének, nagyjából te tudod, hogy mekkorát szeretnél, és akkor lesz egy tól-ig összeged, az az egyik. Szerintem nagyon fontos, hogy ne akarja az ember forintra pontosan belőni a költséget, mert biztos, hogy nem fog kijönni, legyen benne ráhagyás, felújításoknál szerintem egy 20 százalék ráhagyást akármennyire is rosszul hangzik, de muszáj ráhagyni, mert kiesnek a csontvázak a szekrényekből. Új ház építésénél lehet, hogy ez még több kell, hogy legyen 30 százalékkal is érdemes ráhagyni, ez a második. És ez inkább egy ingatlanos téma, de nagyon-nagyon nem szabad elfeledkezni arról, hogy van a visszterhes vagyonszerzési illeték, új ingatlan vásárlásnál, ami ugye 4 százalék, és hogyha mondjuk egy 100 milliós bekerülésről beszélünk, akkor az nem mindegy. És én azt látom, többször is találkoztam ezzel, hogy egyszerűen nem kalkulálnak az emberek, hogy ezt az államnak még be kell fizetni.

- Azért is nagyon fontos a tervező bevonása, mert lehet, hogy felhívja a figyelmet olyan dolgokra, amik lehet, hogy azt gondoljuk, hogy arra nagy szükségünk van, de mondjuk olyan költséggel járnak, amit nem biztos, hogy megengedhetünk magunknak. Például nagyon jópofa dolog egy hatalmas nagy nyílászárót berakni egy házba, de amikor valaki megtudja, hogy ez több millió forint egy darab ilyen nyílászáró, akkor lehet azt mondja, hogy a végén erre egy olyan költségvetést kell összerakni, ami nem fog beleférni, és akkor újra kell gondolni azt, hogy akkor ezt tényleg szeretném, és akkor hozok áldozatot, hogy többe fog kerülni, vagy megbékélek azzal, hogy elég lesz egy kisebb nyílászáró is, merthogy a büdzsémbe ez fog majd beleférni. Tehát a következő lépés az, miután megvannak a tervek, hogy a büdzsét ugye összerakni, tehát felmérni az anyagi helyzetünket, hogy el kell-e hozzá még valamit adnunk, kölcsön kell-e kérnünk, kell-e bank hitel hozzá. Hogyha igen, akkor elmenni egy hitelszűrésre, hogy akkor milyen összegre leszünk majd jogosultak. Tehát ez egy elég gyakori hiba, én azt látom a keresésnél, hogy nem tudják az emberek, hogy pontosan mennyi pénzük van, megvesznek egy telket, majd utána nem lesz elég pénz felépíteni rá a házat, mert hogy többért vették meg a telket, mint amennyiért úgymond szabadott volna az ő költségvetésükhöz képest.

Mennyi plusz költséggel érdemes számolni?

- Szerintetek megfogalmazhatjuk ezt egy ilyen ökölszabályként, hogyha mondjuk tegyük fel, szeretnénk egy 100 millió forintos ingatlant, egy 150 millió forintos ingatlant megépíteni telek, ház és a többi, akkor nagyjából ennek egy 20-30 százalékkal több kell, hogy rendelkezésre álljon, hogy az összes járulékos költséget nem várt költséget, felújítással kapcsolatos extrákat. Tehát, hogy amikor mi azt mondjuk, hogy na itt egy ingatlan, amit 150-ből meg tudunk csinálni, akkor valójában 20 százalékot hagyjunk rá, hogy biztonságban legyünk? - Igen, vagy visszafelé, hogyha nekem van ennyi pénzem, és azt gondolom, hogy ebből ki fog jönni egy x négyzetméteres ház, akkor azért az hagyjam benne játéktérben, hogy lehet, hogy csak 0,8x alapterületű ház lesz ebből.

- Igen, ezzel abszolút egyetértek, amit mondtál, viszont ezt mégsem teszik meg az emberek. Tehát úgy vannak vele a legtöbben, én legalábbis azt látom, hogy majd, hogy egy ház felépítése mondjuk kb. egy év, hogy majd abban az egy évben is még fogok pénzt keresni, és akkor azt majd beleforgatom, és akkor az jó lesz. Igen, csak mondjuk például pont ami az elmúlt egy évben történt, kíváncsi leszek, hogy hány befejezetlen ház lesz, ugyanis annyira elszálltak az alapanyagárak, meg az építési költség, hogy amikor elindította valaki a projektet, ahhoz képest szerintem most nem 20 vagy 30, hanem 50 százalékkal többe fog kerülni, ami egy nem várt dolog volt, ez igaz, de nagyon sokan szerintem felelőtlen is vágnak bele ebbe az egész folyamatba.

- Főleg, ha ilyen fekete hattyú jelenség van, mint ez, akkor mindenképpen, de egyébként is, mert biztos, hogy meg fog csúszni az építkezés egy kicsit, le fog robbanni a betonkeverő kocsi, nem fog odaérni, el fog tűnni a villanyszerelő, nem olyan gyorsan fogják átutalni a hitelt Volt olyan barátom, aki nyáron igényelte a hitelt, és nyáron a bankok nem olyan fordulatszámon üzemelnek, és nem annyi volt az átfutási idő, és az mint költség költség, és ezzel senki nem hajlandó számolni, mindenki kiszámolja a legideálisabb forgatókönyvet, és akkor azt veszi alapnak.

Miből vesznek ma hitelt a magyarok?

- Ha már felmerült itt a hitel, miből vesznek ingatlant ma a magyarok, tehát nyilván a készpénzen és a hitelen kívül milyen lehetőségek, akár támogatások, akár más jellegű konstrukciók érhetőek el? Milyen forrásokat lehet bevonni egy ingatlanvásárlásra ma? - Tapasztalatom az, hogy statisztikailag minden második vásárlás hitelből is történik, tehát azért a hitelezés az egy nagyon fontos része az ingatlanpiacnak. A másik nagy része az, hogy eladnak egy ingatlant, például örököltek, és akkor azt visszaforgatják valamilyen formában az ingatlanpiacra. Tehát alapvetően ez a két fő része, és hogyha az állami támogatásokat nézzük, akkor most el voltak kényeztetve szerintem itt a magyarok.

- Pénzügyi lehetőségeken és kérdéseken túl milyen egyéb szempontok vannak, amik felmerülnek. Nyilván most a triviálisak, hogy merrefele van a munkahelyed, vagy hogy egy teljesen más, hogyha egy egyedülálló, vagy mint hogyha egy hatgyerekes család például, változnak az igények, miket érdemes még figyelembe venni, amikor az igényeinket próbáljuk leírni erre a már emlegetett kockás papírra?

- Hát az, hogy milyen jellegű életet élünk, az szerintem fontos, hogy gyereket tervezünk, tehát azért általában a házat nem egy-két évre építünk, hanem általában évtizedekre, úgyhogy érdemes előre gondolkodni. Meg hát most ugye felvetődött egy olyan új szempont, ezek szerintem folyamatosan változnak, hogy a COVID miatt kialakult egy olyan helyzet, hogy sokkal többen most már otthonról vagy otthonról is dolgoznak, tehát például van egy új ilyen igény, hogy egy külön teret létrehozzunk, ahonnan tudunk dolgozni. Ez értelemszerűen mit jelent, hogy mondjuk tíz négyzetméterrel nagyobb ingatlant kell építeni, mert kell oda egy plusz szoba, akkor az már ugye a költségeket megdobja. Úgyhogy ezt kell végiggondolni szerintem, hogy hogyan élünk, mi a fontos a számunkra, tehát, hogy kell-e a nagy kert, vagy nem. Érdemes jóban lenni a szomszédokkal. Ami persze egy építkezésnél nehézkes, hiszen oda jönnek-mennek mindenféle idegen emberek, nehézgépek, az hangos, satöbbi, úgyhogy érdemes szerintem mielőtt egy építkezésbe belekezdünk végigjárni a szomszédságot beköszönni, elmondani neki, hogy mi fog itt történni, mert értelemszerűen, hogyha van egyfajta kapcsolat, akkor szerintem kevésbé kekeckednek az emberek. Ha egy arcot tudnak párosítani az egészhez, akkor szerintem máshogy szoktak az emberek viselkedni.

- Ugye, ami itt elhangzott, hogy a szomszédok, vagy akár a környék az egy kerítésen kívüli dolog, illetve azért érintettük a mindenféle szabályozási terveket, meg építési hatóságot, ha jól tudom így hívják. Úgyhogy nézek itt közben Danira is, hogy ugye van egy kerítésen belüli rész, hogy milyen lehetőségeink vannak, illetve van egy kerítésen kívüli, talán ebbe az irányba beszélgessünk egy kicsit tovább.

Mit csinálunk a kerítésen belül, ott mire kell figyelni a hatóság, engedély és a többi szempontból?

- Minden környéknek elérhető az interneten nyilvánosan a helyi építési szabályzata, más néven HÉSZ, vannak kerületi építési szabályzatok is, ezek a KÉSZ-ek, illetve vannak településképi arculati kézikönyvek, ezek mindig fönt vannak az adott területnek a hivatalos honlapján, ezeket le lehet tölteni. Egy csomó részük civil embereknek is értelmezhető, meg van ezekben a szabálykönyvekben egy csomó ilyen mutatószám, index szám, na ezek egy kicsit trükkösebben számolhatóak, és itt jól tud jönni egy építésznek a bevonása, aki elmondja, hogy a homlokzatmagasság, épületmagasság közt mi a különbség, mi számít bele, mi nem számít bele, beépíthető terület, zöldfelületi mutató, ilyesmi.

- Én láttam ilyet, de azért azt elég nehéz értelmezni, hogyha valaki nem ért hozzá. Sokszor én nem tudom, hogy az adott méretet, az pontosan mettől meddig mérik, mi a homlokzat, honnan indul, hol van a teteje. Beleszámít-e már a tetőcserép vastagsága vagy nem és társai.

- Hát ezt hidd el, hogy az építészeknek is egy csomószor nem egyértelmű, és próbáljuk megfejteni, hogy akkor most ez vajon minek számít? Erre mondtam, hogy egy konzultáció erejéig, - itt még tényleg azért nem kell elkötelezzük - de egy építészt az ember leültet, azt mondja, körülbelül ezt szeretném, ez az elképzelésem, ilyenek a mutatószámok, mit jelent ez nekem? Lapos tetős lesz a házam, magas tetős, egyáltalán milyen burkolatot használhatok egy csomó esetben, megszabják, hogy a tető csak mondjuk kerámiacserép lehet, milyen anyagot használhatok, milyet nem, egy csomó településen, főleg ugye az ilyen régebbi arculatot megőrző településeken a lapostetőt kizárják, tehát hogy jó ezzel így kicsit képbe kerülni, egyáltalán mi az, amit csinálhatok.

- És ehhez nem kell kimennem a helyszínre, tehát ezt online előzetesen meg tudom nézni, ez nem arról szól, hogy odamegyek és megnézem, hogy van-e másik kockaház, vagy mindegyik egy klasszikusabb stílusban épült, hanem gyakorlatilag ezt elérem online.

- Így van, fölmegyek az adott településnek a weblapjára, le kell szedni ezt a szabályozási kézikönyvet, vagy ahhoz mellékelve, vagy mellette valahol közel a honlapon fogok találni egy térképet helyrajzi számokkal, és akkor általában ezekben a kézikönyvekben föl vannak kódozva az adott településnek a területei, és akkor én le tudom csekkolni a térképen, hogy az én házam melyik területhez tartozik, LK 346 kódú terület, és akkor az arra vonatkozó előírásokat vizsgálva nagyjából képbe tudok kerülni azzal, hogy mi az, amit csinálhatok. És lehet, hogy ki fog derülni, hogy igen, Balatonon 3 százalék a beépíthetőségi arányszám, és hogy oda az én házam se lesz megépíthető, vagy másik házat kell akarnom.

Mik lehetnek még olyan szempontok, amiket érdemes megnézni?

- Az lehet még esetleg szempont, hogy esélyesen építhetnek-e körém, ez egy csomó mindenkit zavarni szokott, belelóghatnak-e a kilátásomba, milyen a teleknek a tájolása, tehát hogyha elhelyezek ott egy épületet, akkor kedvező lesz-e a benapozásom, vagy nem, nekem ilyenek jutnak most eszembe.

- Hát, illetve a lokációt kell szerintem jól tudni belőni. Amikor Budapestről akar az ember agglomerációba költözni, sokszor tapasztalom, hogy nem is ismerik igazából azt az agglomerációt. Én azt szoktam javasolni az ügyfeleimnek, hogy mielőtt konkrétan elkezdenek például nézni bármit is, menjenek el az adott területre hétvégén, sétálgassanak, beszélgessenek, egy kicsit szívják magukba azt az életérzést, amit majd akkor fognak kapni, amikor már ott laknak, mert azért már tapasztaltam nem egyszer-kétszer, hogy megvásároltak valamit, és akkor kiderült, hogy mondjuk nem tudom, egy óra a városba való bejutás, ami hát nem fog beleférni, és akkor hát gyorsan újra el kellett adni, meg újra venni, tehát ezeket érdemes előre felmérni, mielőtt egyáltalán az egész keresés folyamatba belekezdenénk, ezért mondom azt, hogyha tudjuk, hogy utána mi a cél, akkor könnyebb lesz megtalálni, hiszen hogyha már körüljártuk, megnéztük és kiválasztottuk, hogy na, akkor ez a két település, akkor sokkal könnyebb dolgunk lesz, míg amíg a fél agglomerációt és nem tudom 28 várost szeretnénk nézegetni.

- Világos, tehát akkor az infrastruktúra például, akár egy közösségi közlekedés, mi érhető el, bevásárlási lehetőségek, ezekhez mind oda kell menni, és egész egyszerűen a környéket meg kell ismerjük, hogy tudatosan és felelősségteljesen tudjunk választani.

- Így van, hát szerintem a közlekedés az nagyon-nagyon fontos, az is, hogy mondjuk egy bevásárlási lehetőség hol van, hogy mindenképpen kocsiba kell ülnöm, vagy oda is tudok gyalogolni, milyen parkok vannak, milyen iskolák vannak, az iskolák mennyire gyorsan és könnyen elérhetőek. Azért szerintem egyáltalán nem mindegy, tehát főleg nekem is most már van ugye két gyerekem, de amikor mi is választottunk például óvodát, akkor az fontos szempont volt, hogy a feleségem gyalog el tudjon menni oda, és ne kelljen kocsiba ülni, mert az egy macera, meg akkor alkalmazkodni kell, hogy az óvodánál lehessen rendesen parkolni. Szóval mi is elmentünk és megnéztük és felmértük, és volt például egy olyan óvoda, amibe a mai napig bele vagyok szeretve, én azt gondolom, hogy a város egyik legjobbja, de viszont logisztikailag nem tudtuk volna kivitelezni, tehát az volt, hogy az nekem nem fért volna bele, hogy én vigyem a gyereket, a feleségemnek ez meg kis túlzással fél nap lett volna oda-vissza megjárni kétszer, és ezért bármennyire is tetszett, letettünk róla. Ez szerintem hatványozottan igaz mondjuk egy agglomerációnál. Ott mondjuk annyi van, hogy ott meg sokszor nincs választás, tehát van egy óvoda, például ezeket is előre érdemes elmenni, bejárni, beszélni az igazgatóval, satöbbi. Tehát ezek mind olyan szempontok, amikre szerintem sokan nem is gondolnak, mert ez már teljesen úgy tűnhet, minthogyha nem kapcsolódna magához a telekvásárláshoz, meg az építkezéshez, viszont hogyha ott szeretnénk élni, akkor meg nagyon-nagyon fontos szempontok lesznek, és annál rosszabb nincs, amikor egy csomó pénzt, időt, energiát rááldozunk, majd egy év múlva rá kell jönnünk, hogy nem is ez, amit szerettünk volna.

Mit kell felmérni egy ingatlannál akkor, és itt most elsősorban a területekre, fázisokra vagyok kíváncsi, amikor nem egy üres telekből indulunk ki, hanem van már rajta egy építmény? Mik azok, amiket akár építészeti szemmel, mint az ingatlan jelenlegi állapotát vagy kötöttségeit tekintve meg kell vizsgálnunk?

- Meg kell vizsgálni műszakilag az épületet, ez ugye nagyon fontos, ezen a ponton is nagyon-nagyon hasznos tud lenni, hogyha az ember egy szakértőt elhív, megnézni a házat, nem is feltétlenül tervező építész kell egyébként ide, hanem vannak olyan szakemberek, akiket úgy hívnak, hogy épületdiagnosztikus. Hát igazából olyan, mint egy orvos csak a házzal. Nagyon ért az épületszerkezetekhez. Képben van a páratartalommal, gombásodással, vizesedéssel, tartószerkezeti ügyekkel, repedésekkel, Például egy csomó esetben a repedések természetes részei az épületnek, és nem jelentenek gondot, de az emberek félnek tőlük, másrészt a repedések, függően a méretétől, irányultságától, jellegétől előre jelezhetnek egy statikai problémát. Nagyon fontos képben lenni az épület anyagaival, hogy miből készült.

- Ez amikor ilyen fúrnak és rétegrendet néznek? Erre gondolsz?

- Így van, ez is létezik, illetve általában elérhető szokott lenni a háznak a régi tervei, és akkor abból megtudható, hogy például az alapozás kőből van-e még, vagy betonból készült, vagy esetleg nincs egyáltalán, és akkor ez hatással lehet arra, hogy a falak azok vizesednek-e. Például volt egyszer egy kicsi ház, amit meglevőségként vettünk át, és onnan terveztük meg, hogy újra használatba vegyék, és ott még abban az időben, amikor az készült, nem használtak vízszigetelést az alapozásnál, és emiatt ugye a földnek a nedvességtartalmát szívta magába, és a falak, azok folyamatos nedvességben voltak, és akkor ezzel tudni kell az embernek számolni, mert hogyha egy ilyen szobát lezárok tökéletesen záró műanyag vagy fa nyílászárókkal, akkor ott megszűnik a háznak a lélegzése, és az egész szoba be fog penészedni és dohos lesz. Úgyhogy ilyen esetben akkor utólagos vízszigetelés, szellőzésre képes nyílászárók, satöbbi. Tehát az a lényeg összefoglalva, hogy a műszaki tulajdonságaival a háznak képben kell lenni és jó, hogyha ezt egy hozzáértő ember megnézi és elmondja, hogy oké ez a ház, viszont ezzel és ezzel és ezzel jár, hogyha te ezt el szeretnéd kezdeni használni.

- Gondolom ezen a ponton egy építész azt is meg tudja mondani, hogy mi az, ami egy adottság, és nem lehet rajta változtatni, akár ugye sokszor dobálóznak a főfalak kérdéskörével, hogy azt nem igazán lehet mozgatni, maximum kiváltani, tehát én abszolút ezekre gondoltam, hogy mint adottságok.

- Így van, vagy el tudjam mondani, hogy kiválthatod, de félmillió forint lesz egy-egy méterrel megnövelni neked a nyílásodnak a szélességét. Igen, igen, persze.

Hogy áll össze egy családi ház az alaprajz szintjén?

- És mi a helyzet akkor, amikor egy üres telkünk van? Ugye, beszéltünk már az igényről, tegyük fel adott egy négyfős család két gyerekkel, csak hogy egy klisé példával menjünk tovább. Mekkora épületre lesz nekik szükségük, tehát hogy hány négyzetméteres ingatlanban gondolkozzanak, mekkoráknak kell lennie nagyságrendileg a helyiségeknek, hogy áll össze egy családi ház, úgy nagyjából az alaprajz szintjén?

- Ez az, amiről én nem mondhatok semmit, mert ez mindenkinek a saját élete, és ő gondolja, hogy tudja, hogy mire van szüksége. Én személyesen annyit tudok itt mondani, hogy szerintem nem minden esetben a nagyobb a jobb, és nem mindenre az a válasz, hogy legyen még egy szoba vagy legyen másfélszer akkora. Vannak ilyen mutatószámok, hogy hivatalosan, tankönyv szerint mekkorának kell lennie egy adott helyiségnek. Például a nappali 20-25 négyzetmétertől kényelmes, egy átlagos szoba 8-10 négyzetméter, annál kisebb ne legyen, egy hálószoba 12-15 négyzetméternél kisebb ne legyen, mit tudom én, egy konyhában, hogyha feltételezek egy két szülő két gyerek felállást, akkor mondjuk a konyhapultnak a hosszúsága három és fél méternél ne legyen rövidebb, mert egyszerűen nem lesz annyi munkafelületem, meg a mosogató, meg a tárolás, meg a minden.

- A helyi építési szabályzaton kívül van egy nagyon fontos másik dokumentum is, ha jól tudom a tulajdoni lap, ami szintén nagyon sok mindent elárul majd nekünk az adott ingatlanról az adott telekről, mit kell erről tudni?

Mit figyeljünk, amikor lekérjük a tulajdoni lapot?

- Az első és legfontosabb, hogy valóban a tulajdonossal tárgyalunk-e. És ez most bármennyire is viccesen hangzik, azért ez nap mint nap előfordul, mert az emberek nem elég körültekintőek. Például ezért is jó egy ingatlanközvetítő, mert nekünk kötelességünk ezt megnézni, tehát mi kvázi garantáljuk, hogy itt tényleg azok a felek fognak megállapodni, akik jogilag ezt megtehetik. Szóval ez miatt ezt mindenképp megnézném. A másik meg az, hogy ugye nem mindegy, hogy hány tulajdonos van. Most például van egy ingatlanom, aminek négy tulajdonosa van, abból ha csak egy - teljesen mindegy, hogy milyen tulajdoni hányada van - azt mondja, hogy ő mégse szeretné eladni, akkor nem lehet eladni az ingatlant. Tehát egy hajóban kell tudni evezni annak az oldalnak, akkor van értelme belemenni az egész történetbe. Aztán ugye a másik része, vagy hát mondjuk ugye használati ingatlanról, hogyha beszélünk, akkor mekkora a méret. Elő szokott fordulni, hogy a valóságban kisebb vagy nagyobb, de azért az irányadó az mindig a tulajdoni lap, a bank is ezt fogja nézni hitelnél. Illetve az, hogy milyen terhek, kötelezettségek, jogok vannak az ingatlanon. Van-e bejegyezve, nem tudom, valami szolgalmi jog, vagy valamilyen teher, vagy valamilyen bírság, amit már ráterheltek az ingatlanra, esetleg közösköltség tartozás a ház felé. Ezektől nem kell megijedni, a mai világban ennek már egy elég kötött szabályrendszere van. Mindenkit megnyugtatnék, hogy már nem lehet úgy megvenni ingatlant, hogy teherrel, tehát azt a tulajdonosnak tehermentesítenie kell. Az más kérdés, hogy vannak helyzetek, amikor ez kicsit tovább tart, mert mondjuk jogilag bonyolultabb az ügy, de egyébként minden megoldható, mint ahogy egy tervezésnél is, mindig azt szoktam mondani, hogy nem pénz kérdése, itt meg egy jó ügyvéd azért sok mindent meg tud oldani. Legfeljebb nem tudjuk csak úgy megvenni, hiába van készpénzünk. Lehet, hogy a tehermentesítéshez a tulajdonosnak kell 2-3 hónap.

- Illetve tulajdoni lap nagyon hasznos tud lenni akkor, hogy az ingatlannak az alapterületét leellenőrizzük. Csomó esetben a hirdetésben, az építészterveken és a tulajdoni lapokon más számok állnak.

- És melyik az igazság?

- Tulajdoni lapra lehet ilyenkor támaszkodni. Szokott félreértés lenni abból, hogy a terasz az beleszámít, nem számít bele fél négyzetméterrel, tehát hogy fele arányban számít bele, de lényeg a lényeg, hogy a tulajdoni lap az a hivatalos adat, és akkor ez alapján össze lehet hasonlítani a méreteket. És akkor még egy fontos szempont, ami így kapcsolódik az előző témákhoz is, hogy ne felejtsük el azt se, hogy egy épületnek van bruttó és nettó alapterülete.

Bruttó, nettó négyzetméter mit jelent?

- Szerintem ezt tök jó lenne a hallgatóknak így egyszer s mindenkorra rendbe rakni, hogy egészen pontosan mit látok a tulajdoni lapon négyzetméterbe, abba mi számít bele, - én hallottam ilyet, hogy bruttó nettó négyzetméter - mit látok pontosan, és melyiket fogom kifizetni, amikor valaki azt mondja, hogy egymilliós négyzetméteráron lehet megvenni ezt a házat?

- Bruttó négyzetméter ugye a nagyobb, ami többet foglal magában. Az effektíve az a méret, ami a háznak a külső kerületén megmért alapterület, amit a telekből ő elfoglal. Nettó alapterület az ennél kisebb szám ugye, az az a terület, amit én effektíve valójában használni tudok majd. A különbséget a kettő között az épületnek a szerkezeti elemei adják, egyszerűen szólva a falak. Meglepő egyébként, de 20 százalékos eltérés van a kettő között, 20 százalékkal nagyobb a bruttó alapterület a nettónál, olyan esetben, hogyha beszélünk egy klasszikus, ilyen kerámia falazó blokkból épült házról. Ugye van egy csomó különböző szerkezetű épület, volt itt szó a könnyűszerkezetről és Németországban ez egyre divatosabb például, meg konténerhez, meg minden, Magyarországon általában házszámba olyan épületeket vesznek, amik lyukacsos téglából készültek, ennyi, és le van hőszigetelve. Na most ez ugye 38 centiméter vastag, plusz a hőszigetelés 15, már 50 centiméter fölött vagyunk, vastag egyszerűen.

- És akkor van két oldalt fal, plusz középen a válaszfalak, és ez mind-mind ugye csökkentik a hasznos területet azaz a nettót, ha jól értem.

- Így van, igen.

- És mi a helyzet, hogyha emelet van? Mert ugye mondtad, hogy a bruttó az magából a telekből kivágott részt jelenti. Tegyük fel egy 500 négyzetméteres telken van egy 100 négyzetméteres rész, amit elfoglal a ház, mi történik, amikor van még egy szintünk, akkor a bruttó duplázódik?

- Nem feltétlenül, amikor egy plusz szinten van, akkor nyilván a hasznos alapterület az sokkal nagyobb lesz, mint a bruttó alapterület. A bruttó alapterületet akkor használom, amikor volt szó ezekről a szabályozási indexekről, és van nekem a beépíthetőség mértéke, és ott nekem ki fog jönni egy négyzetméter, hogy mekkora házat helyezhetek el a telekre. Ez a bruttó alapterület, mert ugye ott azt nézem, hogy mennyi területet veszek el.

- Amikor azt látom, hogy 30 százalék beépíthetőség belterületi telek, kertvárosi övezet és társai?

- Így van, így van, és akkor a telek 1500 négyzetméter, akkor annak a 30 százaléka az annyi, amennyi.

- Annyit még azért hozzátennék, hogy kérdezted, hogy miért is veszem meg, vagy hát hogy mit veszek meg egy négyzetméterért. Nem a négyzetmétert vesszük meg, hanem az életérzést. Szóval őszintén szólva nem az számít, hogy most az ötven négyzetméter vagy ötvenkettő, el tudom-e ott képzelni magam, tetszik-e az a hangulat vagy nem.

- Sokszor amikor én keresgéltem ingatlant, akkor láttam, hogy szerintem sok eladó úgy gondolkozott, hogy megnézte, hogy mennyi az átlag négyzetméterár a környéken, eldöntötte, hogy az én lakásom ennél jobb állapotú és fölélövöm vagy rosszabb állapotú és alálövöm, és utána felszorozták - az ezek szerint nettó négyzetméterre remélhetőleg - és azt mondták, hogy akkor ez a belvárosi lakás, vagy ez a külvárosi ház ez ennyi millió.

- Igen. Mondjuk hozzátenném, hogy én még olyan embert nem láttam, aki megnézte a kínálatot, és azt mondta, hogy ez az átlag, és az övé rosszabb lenne, mint az átlag. Tehát általában mindig vagy jobb szokott lenni, vagy pont olyan, mint az átlag, és akkor mondjuk egy egyébként annál rosszabbat is az átlagra lő, tehát az emberek szeretnek túlárazni, de azt hangsúlyoznám, hogy ezek kínálati árak, tehát nem ennyiért kell el az ingatlan, ez nagyon félrevezető tud lenni.

- Azt fontos még észben tartani, hogy ha nekem a szabályozásból kiderül, hogy 150 négyzetméteres házat építhetek, az nem azt jelenti, hogy nekem 150 négyzetméter hasznos alapterületem lesz, hanem körülbelül 150-nek a 80 százaléka. Szóval ezzel még fontos kalkulálni.

- Meg a másik, hogy nem kötelező beépíteni a teljes lehetőséget, tehát lehet kisebb házat is építeni annak ellenére, hogy többre is lenne lehetőség.

Mit kell tudni, amikor építkezünk a fekvéséről a háznak? Ugye, mindig vannak a hirdetésekben, hogy akkor ez déli fekvés, keleti, nem tudom, mi a jó, mi a rossz, mi az előnye melyiknek?

- Különböző helységtípusok különböző tájolást szeretnek, ugye az északi oldala az, ami fénytelen, hangulattalan, kicsit barátságtalan irányultság, ide szoktuk tenni a másodrendű helyiségeket, tárolás, kamra, WC, ilyesmi. A hálószoba általában a keleti oldalon szokott jól működni. Ugye a napfelkeltére lehet ébredni, nincsen még a szoba túlmelegedve, amikor alszik benne az ember, úgyhogy kelet-délkelet a hálószobának a fekvése, és akkor a nappali, a napközbeni használatos terek, konyha, étkező, ezek tudnak délre és délnyugatra kerülni. Ugye ekkor van a legnagyobb fénymennyiség, ez a délutáni benapozottságot jelenti.

- Ugye nyugat, nyugszik le a nap, a nap második felében, az azt jelenti, hogy onnan végig végig nekem sütni fog a nap, tehát hogyha egy dél-délnyugati tájolású helyiségem van, akkor igazából délelőtt 11 és napnyugta között nekem egy világos szobám van.

- Mármint szerintem ezek is változnak. Most már egyre inkább szeretik az északi tájolású hálószobákat is, mert ugye az hűvösebb, és egyre melegebbek általában ugye a nyarak, vagy most már lassan nincs is tél, szóval ebből kifolyólag annak is megvannak a maga előnyei, én azt gondolom. Meg a másik az, hogy lehet, hogy valami jó tájolású, de hogyha mondjuk ott van a nappalink előtt egy nagy fa, ami letakarja, akkor hiába déli tájolás, nem fog bejönni a napfény, tehát azért a terepviszonyokat sem árt szerintem megvizsgálni, amikor az adottságokat nézzük.

- Szerintem nagyon jól körbejártuk azt, hogy milyen igényeink vannak, illetve amikor elkezdünk keresgélni majd, akkor mire érdemes így az adott környék kapcsán, vagy akár a szabályozás kapcsán figyelni. Térjünk rá egy kicsit arra, hogy akkor hol fogom megtalálni a jó vételeket? És ezalatt vagy azt értem, hogy valami olyan különlegeset, amihez az átlagember még nem is láthatta és nem férhetett hozzá, vagy valami olyan jó árat vagy jó, akár befektetési lehetőséget hol találok meg, ami túlmutat azon, hogy a klasszikus, mindenki által ismert Ingatlan.com-on, leszűröm egy adott környékre a szabad telkeket vagy az eladó házakat.

Milyen trükkök vannak, hogy ár-érték arányban egy jó ingatlanhoz jussak?

- Hozzáteszem, vidéken nagyon jól megy a Jófogás is, mint ilyen keresőfelület, vidékiek szeretik használni. Szóval, hogy nem csak az Ingatlan.com-ot érdemes nézni. Hozzáteszem, hogy a Facebook nagyon jön fel, tehát ha statisztikailag nézzük, akkor ilyen parabolikusan ível felfele a Facebookon meghirdetett ingatlanoknak a száma, úgyhogy a Facebook elkezd lassan konkurálni a kommal. Sokan szoktak azzal jönni hozzám, hogy hát ők a komot, szóval ezeket a hirdetési felületeket már kívülről betéve tudják és már unják is. Nekik az az érzésük, hogy ide már csak az kerül fel, amit már nem tudott eladni a tulajdonos.

- Ez így van egyébként?

- Nem teljesen. Azt hozzátenném, hogy ha valami tényleg jó, arra viszont rohamozzák az embert. Tehát, hogy itt akkor simán licithelyzetek tudnak kialakulni, abban nem mindenki szeret részt venni. De hát hogyha nincs más lehetőség… Tehát igazából azt kell felmérni, hogy mennyi időt szánunk erre az egészre. De bármilyen furán fog hangzani, szerintem a hagyományos módszerek azok még mindig nagyon-nagyon jól működnek. Egyik ismerősöm úgy vett például Velencén, hogy kinézték azt, hogy hol szeretnének, milyet szeretnének, és elkezdtek bekopogni a házakba és érdeklődni, hogy van-e eladó, hol van eladó, kinéztek olyan házakat, amik ilyen lerozzantak voltak, és akkor a postaládába bedobtak egy levelet, ilyen szívhez szóló levelet, hogy ők itt szeretnének lakni, és itt képzelik el a jövőjüket, és stb. És ha hiszitek, ha nem, végül is így sikerült ingatlant szerezni egy ilyen levél alapján. Szóval én azt gondolom, hogyha az ember tesz bele időt, energiát, az meg fog térülni.

- Te hogy állnál neki? Tegyük fel, megvan a költségvetésed, kinézted magadnak a budai családi házat, hogy állnál neki megtalálni a saját otthonodat, saját ideális ingatlanodat? Hol kezdenél el keresni? Nyilván a kollégákat megcsörgeted, hogy tudnak-e valamit, de valami olyan trükkre vagyok kíváncsi, ami az átlagembernek elérhető.

- Kábé le tudnám szűkíteni mondjuk egy tíz utcára maximum, hogy hol van olyan adottságú telek, ahol azt meg lehet valósítani, amit én szeretnék, úgyhogy ilyen szempontból könnyű dolgom lenne, mert ezen a tíz utcán kellene végigmennem, becsöngetni mindenhova, beszélgetni emberekkel, nagyjából két naponta oda kijárni, és én azt gondolom, hogy előbb-utóbb lenne valami, mert egyszerűen hogyha megismerkedsz másokkal, kvázi ismerős leszel, akkor szerintem az emberek nagyon segítőkészek, hogyha normálisan állunk másokhoz, akkor ők is így fognak hozzánk, és akkor nekünk fognak először szólni, hogyha hallanak valamit. Ez az egyik része, a másik része meg szerintem érdemes egy jó értékesítőt keresni, mert sokszor azért egy értékesítőhöz hamarabb eljutnak az infók. Tehát ugyanezt a fajta munkát ugye mi is megcsináljuk, kvázi a potenciális vevő helyett, csak mi már lehet, hogy évek óta építgetjük azt a kapcsolatrendszert, és mi pontosan tudjuk, hogy esetleg ki az, aki gondolkodik eladásban, ki az, akinek van olyan összeg, amiért hajlandó lenne eladni, és ezek nincsenek meghirdetve, mert nem is feltétlen akarják eladni őket, tehát ezeket a kapcsolatrendszereket felmelegítve simán lehet. Én azt gondolom, hogy hozzájutni nem mindig egyszerű, minél speciálisabb egy igény, annál nehezebb értelemszerűen megszerezni.

- Nagyon érdekes egyébként hallgatni, hogy itt vagyunk 2022-ben a digitalizáció óriási feltörekvésben van, és hogy mégis azt mondja egy ingatlanszakértő, hogy valójában az üzletek azok továbbra is emberek között köttetnek, és ezért az a fajta kapcsolatrendszer az a fajta személyes megismerkedés, hogy tudd a környéket, ismerd az ott lakókat, hogy téged hívjanak fel, amikor van egy jó lehetőség, ez azt mondod, hogy megkerülhetetlen ahhoz, hiszen a digitális felületeket mindenki eléri az országból és mindenki ugyanúgy három kattintással ugyanazokat a hirdetéseket látja, viszont hogyha valaki hajlandó beletenni azt az extra munkát, azt az extra időt, akkor így lehet talán olyan lehetőségeket kifogni, amik nem érhetők el a széles célközönségeknek.

- Hát meg ott nincs konkurencia, azért ezt se feledjük el, olyan pörgős piacon, amin most vagyunk, azért nem mindegy, hogy három másik emberrel kell versenyeznünk azért az ingatlanért, vagy csak mi tudunk róla, és akkor megpróbálunk megegyezni, és vevői szempontból kvázi olcsóbban hozzá tudunk jutni, mert nem biztos, hogy az eladó teljesen képben van az árral kapcsolatban. Úgyhogy igen, én hiszek ezekben a hagyományos módszerekben, hozzáteszem, hogy ezt a piaci körülmény is szüli. Tehát hogyha visszamennénk az időben, mondjuk 2013-ban, amikor a kutyának nem kellett az ingatlan, akkor szerintem simán hirdetés alapján is lehetett találni, mert olyan sok volt meghirdetve, hogy válogatni lehetett, tehát ezt a fajta helyzetet, hogy nekünk kell utánamenni, ezt az szülte, hogy nagyon alacsony a kínálat a jelenlegi piacon.

Ingatlan vagy telek vásárlás első lépéseinek összefoglalása időrendi sorrendben

- Na, hát szerintem nagyon tartalmas adást sikerült itt a végére összeraknunk, foglaljuk egy kicsit össze azt, hogy mi az, amiről beszélgettünk, és hogy jutottunk el odáig, hogy már ténylegesen keresgélünk, tehát ebbe, kérném a segítségeteket is, Időrendi sorrendbe rakjuk össze, hogy én vagyok a vevő, vagy aki szeretne építkezni, és megfogalmazódott az, hogy szeretnék valahova akkor egy ideális házat építeni. Mit csináltam először? Ugye felmértük az igényeimet, az anyagi lehetőségeimet, milyen források állnak rendelkezésre, illetve megvizsgáltuk azt is, hogy az én élethelyzetemnek milyen ingatlan vagy milyen környék lenne az ideális. Először fogd meg és írd le azokat a dolgokat, amik “must have”, tehát hogy kötelező elemek, és mik azok, amikben hajlandó vagyok kompromisszumot kötni, hiszen sokkal könnyebb lesz majd így keresgélni hosszú távon.

- Ezután én azt gondolom, hogy az jön, hogy a lokációkat megvizsgálni, amit ugye érintettünk, hogy elmenni az adott területre körbenézni, felmérni, és amikor az is megvan konkrétan, akkor utána elkezdeni nézni, bevonni egy tervezőt. A másik meg az, hogy szerintem amikor az ember belevág egy ekkora feladatba, mert azért ez egy feladat.

- Ez egy házi feladat.

- Hát, azért ez egy év legalább, mire ugye a készház meglesz. Ezért szerintem nagyon fontos az, hogy az ember megtalálja a megfelelő partnereket ehhez, például egy jó tervezőt, akivel együtt szeret dolgozni. Én a tervezőket már azon a ponton, nem is az, hogy megversenyeztetném, hanem kiválasztanám, még mielőtt belekezdek bármibe, mert hogy van-e egyáltalán olyan megbízható partner, akivel végig tudok menni ezen az úton.

- Telken belüli adottságok, telken kívüli adottságok, mindenféle szabályozási, tulajdoni lappal kapcsolatos kérdéseket megvizsgáltunk, és akkor a végén elkezdtünk keresgélni, aminek, ahogy én leszűrtem az lett a megfejtése, hogy online mindenki ugyanazokat az ajánlatokat látja, de egy kis utánajárással, plusz munkával már a kiválasztott környéket eldöntve és ismerve, nagyon-nagyon sok olyan lehetőséghez juthatunk, aminél nem alakul ki verseny, nem alakul ki licit és ezáltal egy, talán a vevő szempontjából korrektebb, vagy legalábbis jobb üzletet lehet kötni.

- Nagyon szépen köszönöm, hogy részt vettetek ebben az adásban, ugye, ami a jó hírünk, hogy a dodo.hu/házi-feladat oldalon, fönt lesznek ezek az adások, illetve az összes népszerű podcast oldalon, Apple Podcast-on, Spotify-on is meghallgatható lesz, úgyhogy hallgassátok, iratkozzatok fel ezekre, és minden epizódhoz fogunk csinálni az itt elhangzottakról egy csekklistát, vagyis azok a sarokpontok azok a kulcsgondolatok és tippek, amik ebben az epizódban elhangzottak, ezek egy elérhető, letölthető módon ott lesznek minden hallgatónknak, ezeket javasoljuk, hogy majd mindenképp töltsétek le, illetve akár nyomtassátok ki magatoknak, és akkor ezt, amikor odajuttok, hogy elindul ez a keresés, akkor vegyétek elő. Ezt a további epizódokhoz is meg fogjuk csinálni, ilyen módon mire itt a várhatóan a 11-12. epizódra felépül teljesen a házunk, egy teljes, több száz pontból álló checklistát kapsz, hogy mire kell készülnöd, mire kell odafigyelned, úgyhogy ezt nem győzöm hangsúlyozni, ez egy nagyon-nagyon hasznos bónusza lesz ennek a podcastnak. És hát köszönöm szépen a hallgatóknak, hogy velünk tartottatok, remélem, hogy jól éreztétek magatokat, és sok hasznos tippet, trükköt tudtunk átadni nektek, illetve köszönöm műsorvezető társaimnak, Daninak és Dávidnak is, hogy rászánták az időt erre az epizódra és hogy ilyen hasznos tippekkel készültek.

- Köszönöm szépen a meghívást!

- Köszönjük szépen!