Ep2: Mire érdemes figyelned ingatlanvásárlás előtt? - DODO | Designban Otthon

Ingyenes kiszállítás 20.000 Ft felett | Ingyenes visszaküldés 15 napig | 100% elégedettség garancia

Ep2: Mire érdemes figyelned ingatlanvásárlás előtt?

A tökéletes ingatlan kiválasztása után számos feladat, felújítási kérdés állhat fenn, amit csak egy szakértő segítségével lehet megoldani és áthidalni. Podcastünk második részében ezekre keressük a választ!

A Házi feladat második részében a műsor egyik állandó vendége, Török Dávid ingatlanértékesítő mellett Székely Józsival, a Generál Kommandó ügyvezetőjével beszélgetünk.

A második epizódban többek között olyan kérdésekre kapsz választ, mint hogy, hogyan zajlik egy ingatlanbejárás, milyen kérdésekkel érdemes készülni, hogy fedezd fel a különböző rejtett hibákat, hogy alkudj vagy éppen, hogy mi a vásárlás folyamata, milyen jogi feladatok vannak. Tarts velünk!

Hallgass bele!


Töltsd le a műsorban elhangzó tippeket!



Szeretnéd egyben látni a legfontosabb lépéseket, amelyeket érdemes követned a házépítés- és felújítás során? Töltsd le checklistünket, amit csak neked készítettünk el az epizódban elhangzottak alapján!

Hallgasd meg az összes epizódot!



Inkább olvasnál?



- Sziasztok! Köszöntöm a kedves hallgatókat a házi feladat Podcast második epizódjában, ez ugye a DODO-nak a podcastja a házépítésről, ahol bemutatjuk nektek egy limitált szériában, hogy hogyan lehet megépíteni egy családi házat a nulláról, vagy egy erősen felújítandó ingatlanból hogyan hozhatjuk ki álmaink otthonát. Amiről az adás szólni fog, az az, hogy amikor már megtaláltuk és kinéztünk egy konkrét telket, egy konkrét megvásárolandó ingatlant, mi történik ezután? Hogyan kerül a birtokunkba ez az ingatlan, illetve amikor megvásároljuk pontosan, mit is veszünk a nyakunkba. Milyen olyan feladatok, felújítási kérdések vannak, amiket esetleg nem látunk elsőre, és a megfelelő szakértők bevonásával súlyos milliókat spórolhatunk meg. Ebben a mai epizódban vendégem lesz, Török Dávid, az Otthon Centrum ingatlanszakértője, aki négy egymást követő évben volt az év értékesítője, és eddig több mint 25 milliárd forint értékű ingatlant értékesített már Magyarországon, illetve Székely Józsi, a General Commando ügyvezetője, akik pedig közel 10 éve foglalkoznak kivitelezéssel, eddig több mint 426 projekten vannak túl, és 264 ezer négyzetméter felépítéséhez vagy felújításához volt köze 50 fős csapatának. Köszönöm szépen, hogy elfogadtátok a meghívást, és itt vagytok velünk.

- Köszöntöm a kedves hallgatókat!

- Üdvözlök én is mindenkit, köszönjük a meghívást.

Mit nézünk meg először egy ingatlanon?

- Na, hát csapjunk is bele. Dávid, te már itt voltál velünk az előző epizódban, és nagyon jó tippeket adtál arra, hogy hogyan találjuk meg a tuti vételt, most eljutottunk oda a műsorba, hogy ténylegesen meg is találtuk, szembe jött velem egy hirdetés, illetve felhívott a környékről egy szomszéd, hogy ő nagyon javasolja ezt az ingatlant, illetve ezt a telket megvételre, mert szerinte pont az, amit én keresek. Úgyhogy úgy döntöttem, hogy megfogom a kis családomat, beülünk a kocsiba, és elmegyünk ténylegesen megnézni ezt a lokációt. És hát természetesen ugye nem megyek egyedül, hanem viszem magammal a szakértő csapatomat is. Úgyhogy képzeljétek magatokat bele a helyzetbe, megérkezünk a kerítéshez, mi történik ezután? Ti, mint szakértők, - s nézek elsősorban Dávidra, mint ingatlanos - mit nézünk meg először, mi történik, hogy mérem fel ezt az ingatlant?

- Annyiban kiegészíteném, hogy azért nem biztos, hogy a szakemberek örülni fognak, ha már az első mutatásra viszik őket, mert az általában többször meg kell nézni egy ingatlant, főleg, hogyha valaki egy nagy beruházást fog eszközölni. Szerintem először azt kell eldönteni, hogy tényleg el tudom-e magam képzelni, és ha igen, akkor szoktunk általában szakembert hívni, hogy akkor megnézessük, hogy meg tudjuk-e valósítani, amit szeretnénk, mi lesz annak a költsége stb. Mert azért a szakembereknek, főleg a jóknak nagyon drága az ideje, vagy egyáltalán nincs, szóval nem fog tudni elmenni tíz helyre velünk, hanem mondjuk arra a kettő-háromra maximum, ami már a konkrét.

- Van nekem időm egyébként többször megnézni egy ingatlant? Nem kell attól félni, hogy ebben a piaci helyzetben, ha túl sokáig túl sokszor megyek oda, akkor egyszerűen mire mindenkit oda tudnék szervezni, lemaradok és eladják a fejem fölül?

- Szerintem ez felkészültség és habitus kérdése. Tehát hogyha valaki nagyon ilyen aggódós típus, én semmiképp nem javasolnám neki, hogy hirtelen bele ugorjon valamibe, csak azért, mert azt gondolom, hogy az majd jó lesz, és utána majd bánkódik azon, hogy esetleg átverték. Tehát én azt gondolom, hogy mindenkinek más hosszúságú az a döntési folyamat, amíg eljut oda, hogy igen, akkor ezt szeretném, és akkor lerakom a pénzt. Ne engedjük, hogy ebben nagyon eltántorítsanak minket. Persze érdemes a szakemberre is hallgatni. Én mindig őszinte vagyok, én szerintem ritka az ilyen ingatlanos, hogy én nem szoktam azt mondani az ügyfélnek, hogy három ajánlat van már az asztalon, hogyha az nincs, vagy nem fogom neki azt mondani, hogy igen, baromi sokan érdeklődnek az ingatlanra, amikor még a kutya nem nézte. De azért mondjuk a legtöbb értékesítő nem feltétlen az őszintét mondja, és persze vannak olyan típusú értékesítők, akik próbálják meggyorsítani ezt a folyamatot, vagy összekuszálni a vevőt, hogy lépjen valamit. Hallgassunk a megérzéseinkre, látszik szerintem egy emberen, hogy az mennyire tűnik megbízhatónak, utána lehet mindenkinek nézni az interneten, hogy mennyire szakértő valójában, és hogy érdemes-e hallgatni a tanácsaira. Én persze örülni szoktam, hogy hallgatnak rám, és senkinek nem akarok rosszat, tehát nagyon igyekszem a tudásomhoz mérten a legjobb tanácsokat adni, de a végén, a nap végén mindenkinek a saját döntéseit kell meghoznia, hiszen az ő pénze, az ő kockázata, innentől kezdve az ő felelőssége is, ezzel azért szerintem tisztában kell lenni.

Miket kell mindenképpen megkérdezni a tulajdonostól egy ingatlanvásárlás előtt?

- Nos, tegyük fel, hogy ott van az eladónak az ingatlanos képviselője vagy akár az eladó személyesen. Te mint szakértő, mit kérdezel tőle, hogyan méred föl, hogy miről is alkudozunk itt, vagy mit szeretnénk itt vásárolni?

- Hogyha jól értem, akkor én most a vevőt viszem, és őt képviselem ebben a szituációban?

- Te a vevőt viszed és képviseled. Tegyük fel, mint a haverom eljössz velem, vagy a másik lehetőség, hogy ha így könnyebb beleképzelni magad, hogy te vagy ott, és a tulajdonos fogad téged, és fel kell tenned neki azokat a kemény kérdéseket, amiből kiderül a lényeg számodra.

- Én alapvetően előre át szoktam ugye beszélni a vevőmmel, hogy ő mit keres, hogy keres, és akkor természetesen olyan szemmel próbálom nézni az ingatlant, ami az ő igénye. Én egyébként akkor szoktam csak kérdezni egy ilyen szituációban, hogyha látom, hogy az ügyfelem nem nagyon kérdez, akkor én felteszem azokat a kérdéseket. Egyébként alapvetően meghagyom neki ezt a dolgot, és én utána szoktam átbeszélni vele, tehát nem annyira szeretem, hogyha ott más előtt beszéljük át, főleg hogyha ott van a tulajdonos is, mert az akár az alkupozíciónkat később nem feltétlenül pozitív irányba befolyásolhatja, ugyanis egy eladás és vétel, alapvetően azért egy bizalmi alapú dolog, és nagyon fontos a szimpátia, és hogyha elkezdünk a tulajdonos előtt olyan csúnya dolgokat bekérdezni, akkor azon lehet, hogy megsértődik. Tehát szerintem ezzel óvatosan kell bánni. Én alapvetően mindig az ingatlannak az adottságait szoktam megnézni, értelemszerűen attól függően, hogy mi a cél, mert hogyha valaki befektetési szempontból keres ingatlant, akkor más szempontokat kell megvizsgálni, minthogyha a saját magának vagy a gyerekének. Az a baj szerintem, hogy a vevők ezt nem igazán tudják jól szétválasztani, tehát sokszor van az, hogy azt mondják, hogy befektetési célra keresnek ingatlant, és mégis olyan szemmel nézik, minthogyha ők akarnának oda költözni. Pedig a befektetésnél azt gondolom, hogy a számok a lényegesek, tehát hogy van az az adott ingatlan, mit lehet abból kihozni, illetve én mindig fel szoktam hívni a figyelmet arra, hogy milyen értéknövekedési potenciál van az adott ingatlanban. Például hogyha a belvárosban vagyunk és egy tűzfalra néző lakást nézünk, az lehet, hogy kiadási szempontból jó. De én nem biztos, hogy bele költöznék, hogyha magamnak nézem, illetve egy ilyen ingatlannak az értéknövekedési potenciálja kisebb, mert ugye nem nagyon van meg benne a beleszeretős faktor. Nem véletlen, hogy például egy ilyen ingatlan, ha a piaci árakat nézzük, akkor általában ugye alacsonyabb, mert ez egy diszkont tényező, hogy például sötét és tűzfalra néz. Hogyha viszont azt nézzük, hogy mondjuk hol van értéknövekedési potenciál, akkor már alapvetően ezt a keresésnél átbeszélem a vevővel, felhívom rá a figyelmét és már alapvetően olyan területen keresünk, ahol ez megvan.

- Mi az, amit megkérdezel az eladótól vagy az eladó képviselőjétől, ami nem derült még ki számodra a tulajdoni lapból, a helyi építési szabályzatból, amiket ugye az előző epizódban taglaltunk, illetve az ingatlan hirdetéséből, és tegyük fel, nem tetted föl telefonon se? Mondok egy példát, amikor én mondjuk albérletet kerestem régebben, nekem mindig azt tanácsolták, hogy kérdezzem meg, hogy itt mennyi a közös költség. Merthogy az kevés, hogy a bérleti díj mondjuk benne van a hirdetésben, de mondjuk nem derül ki, hogy milyen egyéb költséget, felújítási alapot kell még nekem fizetnem, tehát ez egy olyan kérdés, amit fel kell tenni. Ugyanitt, hogy kérdezzem meg, hogy még be lehet-e jelentkezni egy lakásba, egy állandó lakcím miatt.

- Egy ingatlan vásárlásnál mik azok, amiket így meg kell kérdezned?

- Szerintem a legfőbb kérdés, amire választ kell kapnunk, - és ezt nem feltétlen így konkrétan tesszük fel - hogy mi a tulajdonosnak a motivációja, hiszen ugye azért fontos, mert egy áralkunál ezt majd adott esetben fel tudjuk használni, mert fel tudjuk mérni azt, hogy mennyire sürgős például az eladás. Mert ha sürgős neki, akkor lehet, hogy alacsonyabb áron is oda fogja adni.

- Hát az, hogy miért adja el, az egy fontos szempont, illetve az ingatlan műszaki állapotával kapcsolatos kérdéseket szoktam feltenni, hogy milyen fűtésű, hogyha központi fűtés, akkor egyedi mérés vagy nem, hogyha nem egyedi mérés, akkor annak milyen a költsége, mikor volt utoljára felújítva valami, hogyha igen, akkor konkrétan mi, mert azt mondják, hogy “igen, tíz éve felújítottuk”, aztán kiderül, hogy csak a szobában a lámpához való vezetéket cserélték ki, és semmi mást nem csináltak, de ők már azt úgy értékelik, hogy ez egy felújítás volt. Tehát ezzel kapcsolatban azért elég nagy különbségek vannak, hogy mi számít felújítottnak vagy nem. Rendszeresen találkozok olyan szituációkkal, ahol végül is egy költözhető állapotú ingatlan van, de ez valójában felújítandó, tehát hogy lehet, hogy neki, a tulajdonosnak megfelelt az a szint, de mondjuk 20 éve nem költött rá semmit, és az a dizájn, meg az a minőség, ami 20 éve volt, azóta már rengeteget fejlődött a technika. Ezek egyébként a legnehezebb dolgok, mert ugyanúgy próbálják őket árazni, mintha jó állapotú lenne, ilyen szempontból ez nehézkes. Egyébként meg csomó mindent azért általában már előre felmérünk, tehát azt azért látni kell, hogy van-e lift a házban vagy nincs, milyen állapotú a ház.

- Szerintem ugye a ház meg a környék, de sokan nem figyelnek eléggé, és ez azért probléma, mert egy házra nem lesz ráhatásunk, tehát hogyha ott omladozik a vakolat, persze, valószínűleg az értékesítő azt fogja mondani, hogy ezt éppen most akarják felújítani. Ki gondolta volna?

- Igen. Tehát, hogy mondjuk nem olyan jó állapotban van a ház, akkor mit érdemes csinálni, elkérni a közös képviselőnek az elérhetőségét és közvetlenül beszélni vele. Én azt gondolom, nem elég az, hogy az értékesítő mit mond vagy a tulajdonos mit állít, beszéljünk a közvetlen forrásról.

- Oké, tehát meg kell néznünk a környéket, szomszédos házakat, illetve az egész ingatlan állapotát. Józsi, neked mi az az első két-három dolog, amire amint így belépsz egy új ingatlanba, már ösztönösen, majdnem ösztönösen tudat alatt megnézed és elkezded figyelni?

- Először is ott kezdeném, hogy mi sokkal szerencsésebb helyzetben vagyunk, mert mi eljátszhatjuk a rossz zsaru szerepét. Tehát mi aztán jöhetünk, és mi mondhatjuk a kendőzetlen műszaki szakvéleményt, hiszen mi azért vagyunk ott, hogy megvédjük, illetve minimalizáljuk a kockázatát a vásárlónak vagy a megrendelőknek, mert itt az érdekkör ugye egyértelmű, hogy mi azért kellünk oda, hogy ő mindent tisztán lásson előre, és minél kevesebb rejtett hiba legyen.

Mikor érdemes szakember bevonni az ingatlanvásárlás folyamatába?

- Itt ugorjunk már vissza egyet, hogy mikor szoktak titeket bevonni egy ilyen projektbe és szerinted mikor kellene?

- Leginkább már akkor, amikor megvásárolták, ez a gyakorlat. Jelen pillanatban, hogy megvásárolták, kiderül, hogy akkor szeretnék felújítani, és megy a hüledezés, hogy “úristen, ők nem gondolták, hogy erre az ingatlanra majd ennyit kell költeni”. Az optimális az lenne, hogyha akkor hívnának bennünket, amikor van a kosárban 2-3 darab preferált ingatlan. Ahogy ezt az imént hallottuk, van egy 15-20 lakásból álló kosár, abból kiválogatjuk azt a kettőt-hármat, ami minden szempontból megfelel, és annak a kettő-háromnak, ami közel egy tónusban van, annak a műszaki követelményeit, meg műszaki tartalmát megnézzük. Na ekkor kellene, hogy mi érkezzünk, azt a kettőt-hármat megnézzük, és abban segítsünk, hogy melyik lesz az, amelyiket a leghamarabb el lehet juttatni az álom ingatlanig.

- Most ebbe kezdek olyan szempontból belezavarodni egy kicsit, mint az ilyen tyúk és a tojás esete, hogy ugye van egy építészünk, aki szintén szeretne ott lenni az elejétől, ő azt mondja, hogy nem tervezek addig, amíg nincs meg a helyszín. Akkor ugye van az ingatlanos, aki azt mondja, “addig ne vedd meg, amíg nem mértétek fel, hogy meg lehet-e azt építeni, ami még nincsen megtervezve”, és akkor most erre te is ráteszel egy szintet, ahogy azt mondod, hogy én már legyek ott, hogy meg tudjuk-e építeni ebből az ingatlanból gazdaságosan azt, ami még nincs megtervezve. Kinél indul ez, mi itt a pontos sorrend, hogy előbb van ingatlanod, előbb van, terved vagy előbb találtál egy olyat, amiből mindent is ki lehet hozni?

- Fogalmazzunk úgy, hogy ez egy projekt. Ugye amikor te álmaid otthonát megvásárolod, vagy felépíted, akkor az egy projekt. Ha a multi környezetről beszélünk, ha KKV környezetről beszélünk, akkor semmilyen projektnek nem áll neki az ember általában egyedül. Hanem nekiállunk egy projekt teammel. Na és itt van valójában a kulcsa a dolognak, hogy össze kell szedni ezeket a megbízható szakembereket egy csokorba, és mielőtt neki indulsz, akkor kell mindenkivel beszélni. Akkor kell egy ingatlanos, akinek elmondod, hogy te mit szeretnél valójában. Akkor kell egy építész, akinek elmondod, hogy körülbelül milyen a te álmaid otthona, és akkor ő tudja, hogy körülbelül milyen jellegű telket kell majd keresni, már van támpont az ingatlanosnak. Jövök én harmadikként, áthúzom az egészet, és azt mondom, hogy oké, ez az álom otthon, ezt szeretnéd, az építész megtervezi, ilyen meg ilyen telek kell hozzá, de mennyi van rá? Én leszek az ördög ügyvédje. Mert azt mondja, hogy mennyi a keret, és azt mondom, hogy oké, akkor, ha ekkora a keret, és ez az álma, álmodjon kisebbet. Igen, akkor ennyi van telekre, és ennyit van az építésre. És ugye addig huzigáljuk ezt, mint kiskorunkban két-három évesen volt ez a kis huzigálós játék, hogy ugye színes gömböket jobbról balra huzigálunk, ez ugyanaz, addig kell ezeken a tubárokon huzigálni jobbra-balra a fát, ameddig ki nem jön az az optimális és mindig a vevő számára optimális megoldás, ami ő neki fontos, ami az ő preferenciáit tartalmazza. Na és amikor ez a hármas együttállás megvan, kiegészül a negyedik megrendelővel, na akkor tudunk keresni egy jó telket, akkor már arra olyan ingatlant fogunk tudni építeni, ami az ő igényeinek megfelel, hiszen már tudjuk, hogy milyen telket kerestünk, és akkor nem lesz meglepetés az építésnél, meg az átépítésnél sem, mert tudjuk előre, hogy mi a keret, így nem keresünk olyan ingatlant, ami nem fér bele a keretbe, és nem keresünk olyan helyen telket, ahol elviszi a telekhányad, meg a telek értéke az építésre rendelkezésre álló büdzsének az 50 százalékát.

- Oké, tegyük fel, hogy ez mind összeállt, én megtaláltam ezt a telket, te rábólintottál, de hogy ezen van mondjuk most egy épületünk, ami úgy nagyjából méretben stimmel, de hát azért én szeretnék másmilyen tetőt, nagyobb ablakokat, elektromos redőnyt és egy csomó olyan, mai kornak megfelelő műszaki és egyéb gépészeti beltartalmat majd, amire nem tudom, hogy itt lesz-e lehetőségem. Persze szeretnék amerikai konyhás nappalit, ez legyen világos, tágas. Mik azok az adottságok, amikkel együtt kell élnem, amikor megveszek egy ilyen felújítandó épületet, és nem lehet rajta változtatni, és mi az, ami pedig valójában épeszű költséggel arrébb rakható? Például ez a fal mozdítható, lehet tágítani egy nagyobb nyílást és akkor oda nagyobb ablakot rakni, tehát milyen adottságok vannak, amikkel együtt kell élnem és kész?

Az ingatlan milyen adottságai azok, amik nem alakíthatóak?

- Induljunk onnan, hogy ha szeretnénk a felújítás javára billenteni ezt a mérleget, akkor olyan felújítási pozícióba kell, hogy kerüljünk, ami nem építési engedély köteles. Ez ugye azt jelenti, hogy tetőszerkezethez nem nyúlunk, vagy csak héjalást cserélünk, illetve az épület külső szerkezeti eleméhez nem nyúlunk, és a homlokzat kifejezetten nem változik. Ez azt jelenti, hogy belülről bármit csinálhatunk, nyílászárót cserélhetünk, tetőszerkezetet cserélhetünk, de ugyanarra a formára, ugyanarra a dőlésszögre, ez a fogalma annak, hogy mi nem keveredünk építési hatósági eljárásba, és nem lesz az, hogy nekünk itt új tervdokumentációt kell beadni és engedélyeztetnünk kellene ezt az egész procedúrát. Legyen ez a bázis, hogy ezt a produktumot kell, hogy elérjük, mert hogyha ezen változtatunk, akkor viszont erősen felmerül az a kérdés, hogy érdemes-e azt újraterveztetni, vagy nem érdemes akkor már egy új építéshez inkább egy új tervdokumentációt készíttetni, mert a költség az ugyanaz.

- Hú, ez nagyon sok irányt megnyitott, és ez tetszik. Szerintem először, vesézzük ki azt, hogy ténylegesen a falakon belül maradunk. Tehát, hogy mi nem szeretnénk plusz szobát hozzáépíteni, lapos tetőből csúcsos tetőt csinálni, és a többi, hanem a külső válaszfalakon vagy a külső falakon belül maradva elkezdünk építkezni. Itt mi az, ami kötöttség lehet hosszú távon, vagy az átépítésre?

- A külső falaknak a pozíciója, tehát nyilván itt méretben nem nagyon tudunk bővülni, azoknak az elrendezése. Meg kell nézni, hogy milyen olyan főfalak vannak az ingatlanon belül, amelyek nem mozgathatóak, hiszen ezek befolyásolják a későbbi elrendezést, szobaszámot, helyiségek megközelíthetőségét. Ez egy nagyon fontos követelmény és kritérium. Meg kell nézni adott esetben például, hogy a tetőtér beépíthető-e. Ugye ez ingatlanosként is nagyon fontos szempont, hiszen ugye az, hogy jelen pillanatban nincs beépítve, de beépíthető, az egy komoly lehetőség, hogy bővítsük az alapterületet.

- És még ez sem engedélyköteles?

- Meglévő tetőtér beépítése nem engedélyköteles, ez egy fontos információ, amivel lehet élni. Aztán ugye meg kell nézzük azokat az elemeket, amelyek első körben a szemnek láthatóak, ezekkel kezdünk mindig, amikor odamegyünk, repedéseket találunk a falakon, meg kell nézni, hogy vannak-e olyan, függőleges vagy vízszintes irányú, laikus számra is látható repedések, amelyek az ingatlan állapotát befolyásolják, meg kell nézni, hogy szaglás útján meg lehet győződni arról, hogy van-e bent bármilyen jellegű dohos szag vagy penészes. Érdemes megnézni a sarkokat, itt van egy jó tipp például, hogyha ez egy berendezett ingatlan, akkor mindenképpen két markos legénnyel érdemes érkezni, és el kell húzni néhány bútort a faltól, mert lehet, hogy nem látjuk, hogy mi van mögötte, tehát el kell húzni egy-két nagyobb szekrényt, és ott nagyon sok turpisságra fény derülhet.

- Erre pont tudok egy nagyon jó példát hozni, és egyébként ez saját példa ráadásul, tehát hogy az az érdekes, hogy szakértőként is bele tud ilyenbe futni az ember. A belvárosban volt egy földszinti ingatlan, ahol egy idős néni lakott, és gyakorlatilag olyan volt a lakás, mint egy raktár, és nagyon jó ár-érték arányban volt az ingatlan, úgyhogy anélkül vettem meg, hogy megcsináltam volna ezt, és amikor utána kipakoltattuk az ingatlant, akkor kiderült, hogy fullra ázott a fal, a tűzfal felől, és a két épület között be tudott jutni oda a víz, és nem volt megfelelő a vízszigetelés, és kihívtam egy szakértőt, és úgy lehetett volna csak megcsinálni, hogy injektálni, ami, hát a lakás értékéhez képest egy nagyon komoly tétel volt, úgyhogy végül is ebben az állapotában adtam el az ingatlant, nem eltakarva természetesen ezt a jellegű hibát, de hogy még én is belefutottam ebbe a témába.

Mi az a pont, ahol már menthetetlen egy ingatlan?

- Oké, tehát akkor vannak adottságaink, ami úgymond tervezés jellegűek, mint a főfalak, tartófalak, külső falak, és vannak ezek, amiket mondasz, hogy ezek ugye az állagból adódóan nem feltétlenül a legkönnyebb szituáció, amikor dohos a fal vagy tele van repedéssel. Mitől kell nagyobb megijedni és azt mondani, hogy húha, ez az ingatlan, ez valószínűleg bontandó és nem pedig felújítandó, vagy nem lehet felújítással itt jelentősen állagot javulni, tehát hogy esztétikailag megoldható, de hogy szerkezetileg tegyük fel, nem tudjuk megoldani, van-e ilyen?

- Valójában azt kéne, hogy mondjam szakmailag, hogy nincs, hiszen minden csak idős pénz kérdése, de ugye itt bejön a méretgazdaságosságnak a fogalma, és amikor már ilyen hüvelykujjnyi függőleges irányú repedéseket látunk a falakon, attól már azért óvakodni kell. Az majd egy komoly statikai problémát fog előrevetíteni, ami nem azt jelenti, hogy megoldhatatlan, de általában olyan jellegű alapozási hiányosságokra vezethető ez vissza, amit utólag kezelni egy vagyon lesz. Itt megint csak elő fog jönni az, hogy akkor érdemesebb egy másik ingatlant nézni, ahol ez nincs. A másik irány a tetőszerkezet, tehát hogyha annyira borzasztó állapotban van a tetőszerkezete egy háznak vagy egy ingatlannak, hogy a teljes tető szerkezetét le kell cserélni a héjalással együtt, az már egy olyan költség, amit nem biztos, hogy érdemes bevállalni, hiszen akkor valójában csak négy falat vettünk.

- Én két dologgal egészíteném ki. Tehát ilyen statikai problémák általában hegyen szoktak inkább előfordulni, hogy a mozgásból adódóan gyakoribbak ezek, tehát sík területen azért ez ritkább, a másik pedig az, hogy lehet, hogy a telek adottsága egy nagyobb épületet is lehetővé tenne, tehát értéknövekedést lehet elérni, tehát azért nem érdemes megmenteni a házat, mert sokkal értékesebb, hogyha lebontjuk és valami nagyobbat és mást építünk rá.

- Nagyon sok szubjektív tényező van benne, ezeket mind figyelembe kell venni, és azért kell nagyon figyelni a megrendelőinknek a rezgését, hogy őneki mi a fontos, hiszen mindenkinek eltérő a prioritásai vannak. Valakinek ez nagyon fontos, hogy ősfás legyen a terület, és nem akar bővíteni, de van, akinek az a fontos, és abban látja az értéknövekedést, hogy neki aztán szinte mindegy, hogy milyen az az ingatlan, mert így is úgyis dózer lesz a vége, hiszen ő a helybe szeretett bele a lokációba, telekbe, de az ingatlan maga nem jelent neki értéket, és inkább egy másikat szeretne építeni.

Felújítsunk vagy bontsunk?

- És mi az a pont, amikor ez racionálisan csak az anyagiakat nézve úgymond átbillen, tehát hogyha tegyük fel ugyanazon a lokáción ugyanazon a telken, az egyik esetben van egy közepesen felújítandó épület, de tudom, hogy nem lesz olyan pont, mint amilyet szeretnék. Hol van az, amikor azt mondod, hogy a felújítás irányába érdemes rá menni, vagy hol van az, hogy olcsóbban jövünk ki, ha már bontjuk, vagy legalább szerkezetig visszabontjuk, megterveztetjük és ugye a macerásabb procedúrát csináljuk az engedélyezéssel, és inkább újraépítjük vagy teljesen átdolgozzuk ezt az épületet. Mik azok, amikor már gondot okozna ezt felújítani vagy közel hasonló költség lenne felújítani, mint nulláról újrahúzni?

- Visszamennék a négy fő fal elvére, hogyha olyan mértékű átalakítás van szükség belülről, hogy ugye minden válaszfal, kuka, új gépészet, új villanyszerelés, nyílászárócsere, és még ehhez hozzájön egy komplett tetőcsere, akkor már ezen el kell gondolkodni. Általában egy felújításnál a nyílászárócsere, a külső, utólagos hőszigetelés, illetve a teljes belső újraépítés és átépítés, az egy nagyon valid egy nagyon gyakori tevékenység. Attól alapvetően nem kell megijedni, ez még úgy súrolja a határokat. De amikor emellé bejön egy teljes és komplex tetőcsere, na ott már el kell gondolkozni azon, hogy nem biztos, hogy a négy megmaradó fal ér annyit, hogy ezt tovább folytassuk, hiszen az a rengeteg mennyiségű bontás, ami a felújításhoz szükséges, és még a tetőnek a teljes lebontás és elszállítás és új tető, ott már majdnem ott járunk, hogy a bontás költségéből szinte meglenne az alapozásunk egy új ház építésénél. Ma az egyik legdrágább tevékenység a bontás, ezt nagyon kevesen tudják, de azért ma már komoly követelményei vannak a bontásnak, élőmunka igényes rettentően és a hulladékgazdálkodáshoz kapcsolódó szállítási költségek és a hulladéklerakók költsége az egekben van, tehát iszonyat mennyiségű költségekről beszélünk.

Rejtett hibák elkerülése

- Tehát, hogy maga a bontással járó sitt elszállítása is nagyon durva lenne. Oké, és honnan tudom azt, hogy még felújítható az ingatlan? Tehát hogy amikor én oda jutok, és még mindig ott tartunk, hogy te beléptél ebbe a házba, tegyük fel tíz perced van, miket nézel meg, mi az, amire te bevonnál úgymond külső szakembert vagy olyan gépekkel való átvizsgálást, ami már nem a látható kategória, tehát menjünk egy szinttel mélyebbre, és itt már vagy rejtett hibákat keressünk, amiket esetleg elmondhat egy jó fej eladó, vagy tényleg olyan dolgok, amiről feltételezzünk jó szándékúságot, még az eladó sem tud?

- Beázásmentesség például. Ezt azért lehet szemmel láthatóan követni, hogy van-e ilyen, nincsen. Ugye megint csak sokszor van az, hogy van egy beázásfolt, és akkor a kolléga, aki otthon éppen mutatja az ingatlant, és vannak kevésbé korrektek, akiket itt már felvezettünk, mondja, hogy “hát ez már nagyon régi, ki van javítva ezerszer, többet ilyen nem fordul elő”. Erről meg kell győződni, és akkor azt a bizonyos padlásfejlesztőt meg kell keresni és fel kell támadni oda és meg kell nézni a tetőteret is. Mi ezt szoktuk alaposan javasolni, mi ezt szoktuk is csinálni, hogy megnézzük a tetőteret is, hogy ott mi történik. Körbenézzük az alapozási síkokat, hogy egyébként van-e valahol repedés az alaptesten - ezt ugye kívülről, elsősorban. Ott hogyha esetleg kisebb repedések vannak, vagy kisebb vízátmosások vannak, az is lehet, hogy csak a nem megfelelő csapadékvízelvezetés okozza, de ezeket is érdemes megnézni. Aztán a sarkokat nagyon érdemes megnézni, az összes függőleges és vízszintes sarkot lent a padlónál. Érdemes megnézni, nemcsak szemrevételezéssel, hanem esetleg, hogyha az ember olyan foltot lát, ami kosznak tűnik, de egy vízszerű folt, akkor oda kell tenni a kezünket, meg kell nézni, porózus-e, porlik-e, ha porlik, akkor az egy korábbi beázás is lehet, és most nem vizes, de ha odatesszük a kezünket és érezzük, hogy szemmel láthatóan vizeseket, akkor ott folyamatos vízutánpótlás van, ez is lehet probléma. Nagyon sok dolgot már egy építőipari szakember is tud előre prognosztizálni és látja gyakorlati tapasztalatból, hogy mi az, ami problémás lehet, Ha olyan szerkezeti problémát lát, ami az ő kompetenciáján már túlmutat, akkor úgyis mindannyian javasolni fogjuk statikus kolléga bevonását, aki kijön és megnézi ezeket.

Mi a kis és mi a nagy gond egy ingatlan állapotát tekintve?

- Prioritásban mik azok, amiknek legfontosabb, hogy rendben legyen, aztán mi a második, aztán mi a harmadik, és nyilván itt gondolom a költség alapján priorizálunk, hogyha rendben van a statika, akkor már tudjuk, hogy nagy gond nem lesz, ha még a villanyhálózat is, akkor a fúrást is megspóroltuk, tehát hogy kicsit abba segíts nekem belelátni, hogy itt a sok szintje, amit átvizsgálunk, egyrészt hogy vizsgálod át azt, ami a falakon belül van és már nem látható, víz, villany, fűtésrendszer, bármi hasonló, és hogy sorrendben mire kell figyelni, tehát hogy mi a kis gond és mi a nagy gond?

- Igen, itt ugye annak is függvénye lehet ez, hogy ki milyen felújítást szeretne elvégezni ezen az ingatlanon. Hogyha a felújítás költségvetése alacsony, akkor szerkezeti elemekhez nem fogunk nyúlni valószínűleg, akkor itt a villamoshálózat és a gépészeti rendszereket kell átnézni, mert hogyha alapvetően a falak jó helyen vannak, az ingatlan maga összességében, elrendezésében, minőségében a mi igényeinknek megfelel, és mondjuk csak egy burkolatcserére van szükség, meg egy tisztasági festésre, akkor érdemes megnézni az alatta lévő gépészeti elemeket. Például fűtés. Milyen fűtés van? Gázfűtés van-e, ha gázfűtés van, akkor nagyon fontos tisztázni, hogy ez milyen gázfűtés. Nyílt égésterű-e a kazán, mert ha igen, akkor sajnos hamarosan számolni kell 1 millió forintos költséggel, hanem inkább másfél millió forintossal, mert jelen pillanatban egy kondenzációs gázkazán kiépítése és annak a jogszabálynak való megfeleltetése az rögtön egy másfél millió forintos kategória. Villamoshálózat esetében, amit érdemes megnézni, hogy a vezetékek azok alumínium vezetékekkel vagy rézvezetékek. Ha alumínium, akkor ott érdemes azokat rézre cserélni, érdemes egy villanyórát szabványosítani, de ez megint közel egymillió forintról beszélünk egy átlagos 100 négyzetméteres méretű házacskánál, hiszen a villamosszerelés, illetve a villanyóra szerelésnek hatósági díja van, aztán ott van mellé a villamosszerelésnek az anyag munkadíja, ez is már egy tetemes költség lehet, és még mindig csak olyan dolgokat néztünk, ami nem szerkezeti elem, hanem eldönthetjük, hogy ezeket cseréljük vagy sem, de ezeket azért érdemes cserélni, mert amikor van egy burkolatcserés, van egy festés, és kiderül, hogy ezekkel probléma van vagy volt, akkor mind a burkolatcsere, mind a festés egy felesleges pénzkidobás volt, mert újra lehet kezdeni.

- Tehát akkor először a statika, nézzük meg, hogy mi van a falakban, és minden más, ami esztétikai, az a kisebb gond, és talán az az olcsóbban orvosolható.

- Igen, hogyha az olcsótól szeretnénk a drága felé haladni, akkor nyilván a legolcsóbb felújítási forma, az a festés. Tehát, hogy ott kezdjük, hogy az kvázi a legkedvezőbb árban. Utána, hogyha burkolatcsere van, az a következő, de ez a kettő szorosan összefügg egymással, nem érdemes először festeni és aztán burkolatot cserélni, tehát hogyha mind a kettőt szeretnénk, akkor azt egyidőben érdemes elvégezni. A következő ilyen, hogyha a villamoshálózattal probléma van, akkor azt érdemes megcsinálni, hiszen az már a festés mögött van, meg a burkolás mögött van, így azt előre kell venni annak a megnézését, meg annak a javítását, renovációját, ugyanez van a gépészettel kapcsolatban is, hogy ott is, hogyha probléma van, akkor az általában a falak mögött van, vagy pedig a vezérlésben, ami megint csak egy külön téma. Itt fel kellene hívni a figyelmüket mindenkinek arra, hogy amikor egy ingatlant megnéz, akkor jelen pillanatban ez nem egy bevett gyakorlat, és nem egy szokásjog Magyarországon, de fontos lenne, hogy a vásárlás pillanatában ellenőrizzük azokat az ingatlanhoz kapcsolódó közüzemi és egyéb dolgokat, ami az ingatlan rendeltetésszerű használatához szükséges. Mondok erre egy példát, hogyha mi egy költözhető állapotú ingatlanban gondolkozunk, csak egy pici ráncfelvarrás kell hozzá, akkor feltételezzük, hogy az elektromos hálózat működik, és a fűtésrendszer működik. Ugye jobb helyeken erre lehet próbaüzemet kérni, felfűtik az ingatlant, megnézik, hogy minden fűtőtest melegít-e, beüzemeljük az elektromos hálózatot, megnézzük, hogy minden kis megszakító teszi-e a dolgát, egyébként minden rendben van-e a villamoshálózattal, készítünk egy-két végpontmérést, és akkor ezzel kapunk egy képet az ingatlanról. Erre nagyon sok esetben vagy nincs idő, vagy hogyha van idő, akkor meg vagy nincs rá igény, vagy egész egyszerűen csak edukáció hiányában nincs is a megrendelőnek az eszébe, hogy egyáltalán lehetne ilyet?

- Ez biztosan belekerül majd a letölthető csekklistánkba, amit az epizódhoz készítünk. Itt ezen a ponton Dávid feléd fordulnék, mert ugye te viszont rengeteg eladót képviselsz ugye ilyen tranzakciókban. Mi az, amit az eladók szeretnek, hát ha úgy mondhatom, hogy eltitkolni, vagy akár úgy mondom, hogy nem előtérbe tolni, mert hát azért az ingatlanhirdetés egy jó ingatlanhirdetés szerintem az egy jó marketing szöveg, és annak föl kell keltenie az érdeklődést, de hogy amikor lemegyünk a száraz tények vízére, akkor ott már látszik, hogy nincsen tökéletes ingatlan, mindig van vele valami teendő, bármit is veszünk. Mi az, amit eltitkolnak, vagy nem szívesen mondanak el, vagy talán úgy csomagolják be, hogy ez a “jól hangzik, de valójában nem egy előny”?

Mit titkolnak el az eladók sokszor az ingatlannal kapcsolatban?

- Az az én általános tapasztalatom, hogy nincs ilyen, amit ők eltitkolnak, inkább arról van szó, hogy nem értenek hozzá, és elbagatellizálnak bizonyos dolgokat, amit ők jóhiszeműen mondják, mert ők tényleg úgy gondolják, csak nem úgy van. Most próbálok példát mondani. Most volt például egy kis ingatlanom, amit így felújítgatott a tulajdonos, és így volt ki is adva, és használatban volt az ingatlan, minden rendben volt vele, majd jött egy vevőjelölt, aki kihívott egy villanyszerelőt, merthogy villanyfűtés volt a lakásban, átnézte és azt mondta, hogy ez így veszélyes. Tehát mivel hogy villanyfűtés van, az több áramot vesz fel, azt külön áramkörre kellene kötni, bár most így szakmailag nem biztos, hogy mindent jól mondtam.

- Teljesen jó volt eddig.

- Igen, és hogy jelenleg úgy tud üzemelni a lakás, hogy egyszerre nem működik minden. Tehát hogyha ő mondjuk szeretne egyszerre fűteni, meg a mosógép menjen, meg a mikrohullámú sütő, akkor akár ki is gyulladhat a lakás, mert nem bírja el a hálózat.

- Akkor e mögött nincs szándékosság, hanem ő már megszokta, neki fel se tűnik, hogy a mosogatógépet nem kapcsolom be egyszerre a mikróval, mert megszokta.

- Vagy ugye nem is lakott az ingatlanban, tehát hogy nem is tapasztalta, a bérlője meg lehet, hogy nem szólt erről, tehát ő azt gondolja, hogy szuper jó állapotban van az ingatlan, miközben kiderült, hogy most nagyjából ezt rendbe tenni olyan 500 ezer és 800 ezer forint közötti költség. És akkor értelemszerűen itt szerencsére időben kiderült, és erről megállapodtunk, és akkor ebből nem lett probléma, de adott esetben lehetett volna az, hogy a vevő megveszi, elkezdi használni, probléma adódik, és akkor itt adódik a helyzet, hogy jó, akkor most ezért ki a felelős? Most a tulajdonos félrevezette, vagy az ingatlanos félrevezette, vagy én nem voltam elég körültekintő? Ez tipikusan egy olyan szituáció, ahol valójában senki nem hibázott, de mindenki hibázott, mert nem volt elég körültekintő. Lehetnek olyan hibák, amiről nem tudunk. Tehát például most van egy ilyen családi házam, ami hát jogilag kicsit ilyen kacifántos, mert osztatlan közös, és akkor mindegy, meg is van osztva, de a lényeg az, hogy ketté van osztva, de ők négy ingatlanként használják. Egy fűtésrendszerről megy az egész, viszont most úgy akarjuk eladni, hogy külön-külön. És akkor az egyik vevő nagyon okosan kihívott egy statikust, aki hozott hőkamerát, és kiderült például, hogy itt ugye át kéne törni a födémet, merthogy belső két szintet szeretnének kialakítani, kiderült, hogy az egyik födém van az ingatlanban, és az egyik oldalán könnyebb áttörni, mert az olyan szerkezetű, ahol ezt könnyebb megcsinálni, a másik oldalán meg nehezebb, meg lehet, de mondjuk költségesebb. Illetve kiderült az, hogy bár nem látszik ázás az ingatlanon, de hogy úgymond ázik, mert szívja föl a vizet, és mondta a szakértő, hogy ha most itt kicserélik a nyílászárókat, akkor azonnal el fog kezdeni penészedni, mert hogy a szellőzés, az nem lesz meg. És ez tipikusan olyan probléma, amire nem gondolnánk, és a tulajdonos sem gondolja, hiszen ő ott él, 60 éve nem volt penészedési problémája, hát miért feltételezné, hogy itt majd az lesz.

Mi számít rejtett hibának? Milyen következménnyel járhat?

- Ezzel itt elkezdtél pedzegetni valamit, amivel - mármint fogalommal én is rengetegszer találkoztam - ez a rejtett hiba, kategória, amire ha jól tudom a szerződésben is ki szoktak térni. Akár utólag rengeteg vitaalap is lehet belőle, mi számít rejtett hibának? Tehát hogy meddig az eladó felelőssége az, hogy ő tisztában van az ingatlan állapotával, hol van az, amikor azt mondjuk, hogy hát ez a pech, és senki nem tudhatta előre, illetve milyen felelőssége van magának az eladónak azután, hogy aláírtuk az adásvételi szerződést, megkaptam a pénzt és elvileg a tulajdoni lapon átvezették az új tulajdonost?

- Hála az égnek, nekem még nincs tapasztalatom, mert bár sok ingatlant adtam el, de sose volt ilyen rejtett hibákra való hivatkozással, hogy utólagosan probléma adódott volna. Én nem vagyok úgy a szakember a területen, de igyekszem én is nyitott szemmel járni, illetve mindig figyelni. Tehát amikor egy ügyfél kihív egy szakembert, akkor megfigyelni azt, hogy mire figyel oda, hogy legközelebb mondjuk én is azokra jobban figyeljek. Most nekem nincs hőkamerám, meg nem látok bele a falba, de például ennél a háznál olyan probléma is kiderült, hogy a tulajdonos is azt mondta, hogy már részben ki vannak cserélve a vezetékek, igen ám, de kiderült, hogy a legtöbb helyen még mindig alumínium van. Amit ő nem mondott, és mondta a szakértő, hogy csodálja, hogy még nem gyulladt ki a ház. Tehát hogy itt ez bármelyik pillanatban amúgy megtörténhetne. Tehát ilyen rejtett hibával én nem találkoztam, de ugye rejtett hiba alapvetően az, amiről a tulajdonosnak tudomása van, és ugye erről nem tájékoztatja az ügyfelet.

- Oké, tehát akkor a definíció az ez? Hogy attól lesz rejtett hiba? Segítsetek nekem, attól rejtett hiba, hogy senki nem tudja, vagy attól rejtett hiba, hogy az egyik fél nem tudja, vagy tudja csak, és eltitkolja a másik elől. Szerintem az utóbbi, tehát, hogy van róla tudomás, és erről nem tájékoztat.

- Te Józsi, hogy látod, hogy mi az, ami rejtett hibának minősül?

- Alapvetően szerintem nem csak a szándékosság itt a kérdés, mert attól még valami rejtett hiba, hogy nem volt benne szándékosság, lehet, hogy nem szándékosság, hanem csak gondatlanság. például egy padlófűtésrendszernél nem víztelenítette le, és évekig lakatlan volt az ingatlan, vagy esetleg a tulajdonos külföldön él már három éve, nem foglalkozott az ingatlannal, és lehet, hogy elfogyott a fűtésrendszer. Ő erről nem tud, hiszen nem járt az ingatlanban azóta, nem fűtött az ingatlanban azóta, mégis egy olyan rejtett hiba, ami első ránézésre nem látszik, de súlyos milliókat fog okozni annak, aki megvásárolta. Tehát szerintem azokat a tipikus példákat, amelyek több millió forintba kerülhetnek, és ott nem látszik, és nem győződtünk meg ennek az ellenkezőjéről, azt érdemes beleírni ebbe a szerződésbe, és azt mondani, hogy oké, rendben van, ennyi az ingatlan vételára, de nem tudtuk kipróbálni a fűtésrendszert, így ha a padlófűtés esetleg elfogyott, - ez mondjuk kifejezetten olyan ingatlanoknál lényeges, amik lakatlanok voltak előtte, amiben folyamatosan laknak, az egy más kérdés - de ami lakatlan, akkor fontos ez, hogy beleírjuk a szerződésbe, hogy ha esetleg a fűtésrendszer nem működik, vagy kiderül, hogy elfogyott, akkor ott jót kell állnia az eladónak.Lehet, hogy nem tudott róla, de egy működő fűtésrendszerrel vásároltuk meg az ingatlant. Azt ugye ki lehet küszöbölni azzal, hogyha van időnk letesztelni, majd megnézni, de hogyha az adásvétel jellegéből adódóan mondjuk külföldi a tulajdonos, nem tud minket annyiszor beengedni, nem tudjuk annyiszor megtekinteni, akkor érdemes olyan feltételeket beleírni a szerződésbe, hogyha az esemény bekövetkezik, akkor ott kártalanításra legyen lehetőség.

- Igen, itt nagyon fontos, hogy egyikünk sem ingatlanjogász, és valószínűleg egy adásvételi szerződésről egy külön epizódot lehetne majd beszélni, hogy milyen buktatói lehetnek, de nagyon szépen köszönöm, nyilván kivitelezői szemmel ez egy óriási dolog, hogy olyanokat meg lehet nézni előzetesen és akár nagyon hasznos az a tipp, hogy bele is írhatunk, hogy mi az az állapot, amit megismertünk, ezt mi rögzítjük, akár fényképeket készítünk gondolom, hogy mi ezt az állapotot vettük meg és azt feltételezzük, hogy itt világítani fog a lámpa, ha fölkapcsoljuk és meleg lesz, hogyha bekapcsoljuk a fűtést, és ha nem így van, akkor ennek milyen kompenzációja lehet az eladó részéről.

- Hogyne, hát még egy nagyon fontos dolog, és akkor talán ezzel zárnám is ezt a gondolatmenetet, nagyon sok esetben van olyan, hogy az ingatlan adásvétel időpontja, az eltér az ingatlan birtokbavételének időpontjától. Tehát hogy lehetséges, hogy mi megvásároltunk egy ingatlant, de majd egy év múlva költözik ki belőle az a valaki, aki benne lakik, mert addigra fut valamilyen speciális dolog alapján végig. De hát egy év alatt abban komoly állagromlás is bekövetkezhet, ha történik valamilyen olyan esemény, akár időjárási esemény, akárcsak gondatlanság, mint az imént mondtam, és akkor máris nem azt az ingatlant vásároljuk meg, amire mi szerződtünk, tehát ezt érdemes kezelni ebben a körben, főképp, ha a nagyon eltér és egyébként még éppen lakják ezt az ingatlant, hogy mi az az állapot, amire szerződtünk, hogy mi az az állapot, amit mi megtekintettünk, és amit mi basicnek tekintünk.

Ingatlan hirdetések kategorizálása

- Teljesen érthető. Itt az állapotok kapcsán, ugye ez is egy érdekes kérdés szerintem, hogy mikor, hogy kéne hívni hivatalosan az ingatlant. Ugye sokszor kategorizálják, hogy ez a felújítandó, vagy ez új építésű vagy felújított, hogy ezeket a címkéket mikor szokták ráakasztani az eladók és mennyire használják ezt jól egy ingatlanhirdetésben szerintetek?

- Szerintem egyáltalán nem használják jól, de nemcsak a tulajdonosok, hanem sokszor még az értékesítők sem. Szeretjük egy kicsit pozitívabban felfesteni a képet, Mondjuk én abszolút a teljesen őszinte, nyílt, transzparens kommunikációnak vagyok a híve, mert lehet azt mondani egy ingatlanról felújított, de hogyha nem az, és kimegy oda a vevő, és meglátja, akkor azonnal látni fogja, hogy mi a helyzet, és akkor úgy fogja érezni, hogy őt át akarják verni. Szerintem egy ilyen helyzetből nagyon nehezen lesz sikeres eladás, de én azt gondolom, hogy nem érdemes a potenciális vevőket hülyének nézni, pont az van, és ezt tapasztalom, hogy érdemes partnerként kezelni őket, és őszintének lenni velük, és ezt ők meg is szokták én azt gondolom, hogy hálálni. Szóval bármilyen negatívum van az ingatlannal kapcsolatban, én azt abszolút bele szoktam építeni a kommunikációmba, mint például ugye szoktunk videóbemutatókat készíteni, akkor ezt megmutatom, illetve a leírásba is beleírom, illetve amikor valaki érdeklődik, ezeket előre elmondom. És így gyakorlatilag a potenciális érdeklődőm már felkészülten tud megérkezni az ingatlanba, és akkor már nem arról kell beszélgetnünk, hogy az adott hiba az miért van, hanem a többi részére tudunk az ingatlannak koncentrálni. Én nagyon hiszek abban, hogy minden ingatlannak megvan a vevője, legyen az bármilyen rossz adottságú, értelemszerűen az értékére ez azért befolyással van, ezt tudomásul kell venni, de alapvetően minden pingatban eladható.

- Józsi?

- Egyetértek, egyetértek, a nyílt kommunikáció nagyon sokat segít, és nem érdemes szebb köntösbe tálalni, mint ami valójában, hiszen egy ingatlan pontosan az a portéka, amit mindig szemrevételezés után döntjük el, hogy megvásároljuk-e vagy sem, és amikor mást várunk, és ez egy csalódással ér véget ez a megtekintés, akkor abból ritkán lesz biznisz. Tehát inkább az legyen, hogy tudja az ember, hogy ez egy felújítandó állapotú ingatlan, odamegy, és oké, felújítandó, de ebből még ki lehet hozni valamit, ez nekem még lehet, hogy a költözhető állapotnak az alsó részét súrolja. Túlértékelni, túldimenzionálni semmiképpen nem érdemes, inkább reálisan, vagy ha azt gondoljuk, hogy nem vagyunk reálisak, akkor alá kell egy picit. Ugye nagyon nehéz, mert szubjektív. Tehát mindannyiunknak az igényszintje az szubjektív, de ezt a piacon megítélni ezt nagyon nehéz, ugyanakkor azt gondolom, hogy talán árkategóriából ki lehet indulni, Tehát azért különböző árú, intervallumú ingatlanok kapcsán már azért el lehet dönteni, hogy arra melyik címkét aggassuk, tehát egy 200 millió forint értékű budai ingatlannál, ha abban még 20 éves a burkolat, azt semmiképpen nem nevezhetjük költözhető állapotnak se.

- Egyébként tankönyv szerint van erre egy meghatározás, hogy mi a beköltözhető állapot, mi a jó állapot, mi a felújított állapot, de igazából ezt nem szokták szerintem betartani. Tehát valójában a felújított állapotot annak nevezhetjük, hogyha a felújítást követően még senki nem lakott az ingatlanban, onnantól kezdve, hogy már lakott, nem tudom, pár hónapot, akkor az már csak jó állapotú, hiszen akkor már használta azokat a dolgokat.

- Tehát, hogy például a felújítottban még nem lakott senki, attól lesz felújított, nem attól, hogy négy éve festették a kis szobát.

- Igen, tehát hogyha tankönyv szerint nézzük, igen.

- Igen, ez talán nagyon hasznos ilyen szempontból most majdhogynem azt mondom, hogy a vevőknek is adtunk egy tanácsot, hogy ez a talán inkább ígérje kevesebbet, és utána mutasson többet az ingatlan, hiszen akkor odajön valaki, akinek már az is megfelelne, amit leírtál, és utána még azt látja az első benyomásként, hogy ez jobb is, mint amit a hirdetés mutatott, szerintem ez egy kulcsgondolat volt ebben. Illetve a másik pedig azoknak, akik keresnek, hogy például hogyha valaki úgy van vele, hogy nem szeretne túl sok macerát a felújítással, az nem feltétlenül azt jelenti, hogy neki csak a jó állapotúra érdemes beállítani a szűrőt, hanem simán lehet, hogy érdemes lejjebb menni egy-két szintet, hiszen még ott is kifoghatunk egy-egy olyan ingatlant, ami tegyük fel, hogy most még messzebb van attól, amit mi szeretnénk, vagy csak a rossz kategorizálás miatt egyszerűen kiesett eddig a keresési szűrésünkből. Ezt jól értem?

- Így van, ez gyakran előforduló. Én azt gondolom, hogy amit én mindenképpen megnéznék - és akkor Józsi majd megerősíti vagy megcáfolja - az egyrészt a konyhának az állapota, a fürdőnek az állapota, a nyílászáróknak az állapota és a fűtésrendszer, szerintem ez a négy dolog a legfontosabb.

- Így van, én ehhez ötödiknek mellé tenném a villamosrendszernek az állapotát, mert ma már irgalmatlan mennyiségű elektromos eszközt használunk, és a régi bérlakások 90 százalékában nagyon gyenge keresztmetszetű villanyvezetékek vannak, amelyek a mai terhelést egyáltalán nem bírják, és az még egy fontos körülmény, hiszen az is millió forint fölötti költség lehet.

- És akár a családunk biztonsága múlik rajta.

- És ráadásul igen, a villanynál van az, hogy az még életveszélyes is, mert mondjuk oké, a fürdőszobában folyik a csap, hát az is kellemetlen, ha az alattunk lévő leázik, de nem életveszélyes, viszont a villamoshálózat az életveszélyes is lehet ilyen szempontból. És itt még egy gyakori probléma szokott lenni, amikor elektromos fűtésre váltanak a tisztelt kollégák, akkor véletlenül esetleg az északi áramra kötnek ezt-azt, amit nem lett volna szabad. Itt ugye szintén az a baj, hogy amikor már valaki megvételezi ezt az ingatlant, az ő tulajdona, akkor már nehéz azt mondani, egy ilyen ELMŰ-s, vagy egy bármilyen jellegű s revizori szemlén, “hogy hát én így vettem, és így volt”. Igen, csak miután megvette valaki ezt az ingatlant, azután már az ő felelőssége, tehát itt mindenképpen érdemes egy villamos szakembert is kihívni akkor, amikor valaki ezt az ingatlant átveszi, hogy átnézze a kötéseket, nincs-e benne életveszélyes, megnézze a konnektorok állapotát, van-e benne olyan esetleg, ami gyengébb minőségű vezetékeléssel van, és ha mást nem, legalább annyit rákölteni, még ha nem is lesz vezetékcsere, hogy megnézzük, hogy melyek azok a konnektorok, amik használhatóak, és melyekbe mit lehet dugni. Tehát, hogy egy háromszor másfeles keresztmetszetű vezetékre ne akarjunk rákötni egy elektromos főzőlapot, mert abból elektromos tűz lesz.

- Van még egy buktató pont ugye itt az elektromos rendszernél, hogy tök jó, hogy a lakásunkba kicseréljük például, de mi a helyzet a házzal? Szóval milyen a bejövő? Például egy ügyfelem pont abba futott bele, hogy még szerencse, hogy időben, merthogy ő rendesen átnézette nemcsak a lakás vezetékelését, hanem a házét, és kiderült, hogy a házból bejövő vezeték az régi, és ő hiába bővíti fel, - mert egyébként villanyfűtést szeretett volna - az volt a korrekt válasza szakembernek, hogyha ő egyszerre üzemeltetne mindent a lakásba, akkor nem bírná el a házat, vagy legalábbis veszélyes lenne. És akkor így végül az lett, hogy nem elektromos fűtést csináltatott, hanem gázfűtést, megelőzve ezt a problémát.

- Nagyon sok értékes dolgot kaptam már most tőletek ebben az epizódban olyan szempontból, hogy rengeteg dologra magamtól nem gondoltam volna, és csak így tátom a számat, hogy egyrészt mi mehet félre, másrészt meg, hogy úristen, ezzel a tudással mennyit fogok spórolni, hogyha épp az építkezésig eljutok. Tegyük fel, hogy most már ott tartunk, hogy műszakilag átnéztük, ez az ingatlan ez megfelelőnek tűnik, tisztában vagyunk a látható hibákkal tudjuk, hogy mihez kell majd hozzányúlnunk, és eltöltöttük és meghoztuk azt a döntést az összes szakértő bevonásával, hogy itt én meg tudom építeni az álomházamat, minden adottság megvan hozzá, és akkor lépjünk tovább oda, hogy elkezdünk alkudozni, szeretnénk majd szerződni, szeretnénk megvásárolni ezt az ingatlant, ennek van egy folyamata, vannak átfutási idői ütemezése, illetve nagyon sok olyan szempont fölmerülhet, mint amit az első epizódban már említettél Dávid, hogy el kell-e adnom hozzá egy másik ingatlant, hogy ebbe át tudjam tenni a pénzt. Tehát erről szeretnék veletek beszélgetni még, hogy hogyan jutunk el az epizódunk végére odáig, hogy az én nevemen van ez az ideális ingatlan?

Miután kiválasztottuk az álomotthont, milyen folyamatokon kell átmenni, hogy a nevünkre kerüljön?

- Az a szomorú helyzet, hogy eddig rengeteg időt és energiát rászántunk erre a folyamatra, és lehet, hogy pont itt fog elcsúszni.

- De hát én már beleszerettem, mert mindennek megfelelt.

- Igen, az lehet, hogy te beleszerettél, viszont sokszor adódnak olyan élethelyzetek, olyan jogi problémák, amire a végén mondjuk a felek úgy összevesznek, hogy nem sikerül összehozni a dealt. Vagy ha például rossz ügyvédet választunk, mert számtalan olyan van, hogy ezen is próbálnak ugye spórolni az emberek, tehát ismerek én ügyvédet, igaz, hogy ő válóperes ügyvéd, de ugye végül is ő is írhat adásvételi szerződést, csak mondjuk az ingatlanjoggal nem biztos, hogy annyira képben van, ezért elkezdi túlbiztosítani az ügyfelét, és ugye a tulajdonos meg persze a saját érdekeit szeretné érvényesíteni, és ebből mondjuk egy olyan összeütközés lesz, mert mondjuk telepakolta olyan pontokkal, ami egyébként nem szükségszerű, mert mondjuk full felújította a lakást, megnézettük, mindent tudunk róla, és mégis bele akar valami olyat íratni, és ezen összevesznek a felek, és nem jön össze. Vagy utólagosan kiderül valami olyan jogi dolog, amire nem hívta fel például a tulajdonos előre a figyelmet, és akkor úgy kialakul egyfajta bizalmatlanság, és nem tudunk erre megoldást találni.

Hogyan alkudjunk jól?

- Vagy az első lépés, hogy még nem egyeztünk meg az árban, merthogy én eddig láttam egy hirdetési árat, de hogy én ezt kicsit sokallom, azt is tudom már Józsitól, hogy a felújítás az nem lesz egy olcsó mulatság, mert itt nyílászárót szeretnék cserélni meg majd nagyobb ablakokat, tehát viccet félretéve, ugye nekünk még meg kell alkudnunk. Hogyan csináljuk ezt, hogyan lehet szerinted jól alkudni, hogyan tudok egy jó üzletet kötni vevőként?

- Én egy kicsit más helyzetben vagyok abból a szempontból, hogy én ugye ezzel foglalkozom egy cégnél, tehát ennek van egyfajta hivatalos menete is, bár én azt gondolom, hogy az azért lett kitalálva, mert ez egy nagyon jól működő folyamat. Tehát ugye általában amikor egy tulajdonos és egy vevő alkudozik közvetítő nélkül, akkor szóban alkudoznak, szóban megegyeznek, kezet fognak, mindenki boldog. Hát igen, csak mondjuk holnap már nem biztos, hogy mindenki ugyanúgy emlékszik a megállapodásnak a részleteire, és akkor ebből lehetnek problémák. Hogyan próbáljuk mi ezt kivédeni? Úgy, hogy nálunk vételi ajánlatot csak írásban lehet tenni és pénz mellett. Nekem az is egyébként az általános tapasztalatom, hogy amikor feketén-fehéren le van írva, hogy összegszerűleg mi az ajánlat, milyen fizetési feltételekkel, mit tartalmaz a vételár, tehát így össze van gyűjtve, és pénz is van mellette, tehát úgymond a vevő kockáztatott már egy bizonyos összeget, ez nálunk nagyságrendileg ilyen 1 százalék szokott lenni, ha a felek nem tudnak megállapodni, akkor természetesen visszajár ugye a vevőnek…

- Tehát ez nem a foglaló kategória még?

- Hát, ez egy vételi biztosíték, és onnantól kezdve, hogy írásban megtörténik a megállapodás, onnantól kezdve foglalónak fog minősülni, tehát hogyha az eladó elállna, akkor ennek a dupláját kell visszafizetnie, tehát ugye ez biztosítja a két felet, hogy a megállapodás pillanata és az adásvételi szerződés aláírása közötti időszakra mind a kettő fél biztosítva van. Miáltal? Hát azáltal, hogy a tulajdonost biztosítja, hogy ez a vevő már nem fog másra ajánlatot tenni, mert ha szóban alkudozunk, akkor lehet a vevő még aznap még másik három ingatlanra ajánlatot tesz, és akkor azt fogja ténylegesen megvenni, amit a legkedvezőbb áron vagy a legjobb feltételekkel megkap, így viszont ha írásban elköteleződik, ez már ugye az adásvételi szerződésnek lesz úgymond az alapja, tehát biztos lehet benne az eladó, hogy tényleg meg fogják venni annyiért és azokkal a feltételekkel, amikben megállapodtunk, illetve a vevő is biztos lehet abban, hogy a tulajdonos nem fogja kvázi kiárusítani ezt az ő ajánlatát, és azt mondani, hogy volt itt másik két érdeklődőm, akkor azoknak is megmutatom ezt az ajánlatot, és akkor ha valaki ad két forinttal többet, akkor majd nekiadom. Tehát ha ez le van papírozva, akkor onnantól vége van a folyamatnak, tehát megtörtént a megegyezés, viszont amíg nincs aláírva, addig van lehetőség még másnak is ebbe belépni. Tehát én például azt szoktam csinálni, hogyha mondjuk a tulajdonost képviselem és a legjobb árat szeretném elérni, hogy van egy írásos ajánlat, akkor mindig megnézem az elmúlt egy-két hétben, kik azok, akik jöttek megnézni az ingatlant, és függetlenül attól, hogy ők most pozitívan nyilatkoztak vagy negatívan, mert egyébként sose lehet tudni, tehát nem mindig mond el mindenki mindent neked, ki szoktam értesíteni, van egy ilyen ajánlatunk, kap 24 órát, hogy ő is tegyen ajánlatot, hogyha érdekli ez az ingatlan.

- Ilyenkor az összeget is kiküldöd? Tehát hogy azt szeretnéd, hogy minden megtekintő elkezdjen licitálni, nyilván ezt most az eladói oldalról értem. Talán akkor inkább úgy teszem fel a kérdést, hogy mivel és mikor lehet jól alkudni? Nyilván már említetted az első epizódunkban, hogyha sürgős például az eladónak, akkor az lehet egy alkupozíció. Gondolom, hogy azért bizonyos műszaki állapotra, vagy a hirdetés szövegéhez képest való eltérésre is lehet hivatkozni.

- Persze, hát hogyha műszakilag kiderül, hogy vannak hiányosságok, akkor, mint ahogy kezdtem is, mi lehetünk a rossz zsaruk, sőt ez a főszerepünk ebben a konstellációban, hogy mi azt nem mondom, hogy pártatlan, mert nyilván a megrendelő az, aki hív minket, és mi kifejezetten hibát keresni megyünk, de alapvetően, ha mi egy harmadik személy vagyunk a két megegyező fél kapcsán, akkor az egy hitelesebb kommunikáció, hogyha mi ott az eladó füle hallatára is elmondjuk azokat a problémás dolgokat, amelyek után a később a leendő vevőnek vagy a leendő tulajdonosnak húsbavágóan pénzbe fog kerülni, mert akkor az eladó is tudja, hogy hú igen, hát azért ez némileg csökkenti az ingatlan értékét. És még az is lehet, hogy nem volt benne semmi szándékosság, és őt is ott ébresztjük rá arra, hogy “ezzel foglalkozni kellett volna, de én nem foglalkoztam vele”, és akkor ebben az esetben szerintem mi tudunk abban eggyel jobb pozíciót képviselni, hogy az alku, az hamarabb létrejöjjön, hiszen műszakilag is alátámasztjuk az alkunak az alapját.

- Tehát vevő szempontból én azt gondolom, az nagyon fontos, hogy lássa a tulajdonos a komoly szándékot, ugye erre való a papír, meg a pénz, másrészt azzal próbálhatjuk magunkat jobb pozícióba hozni, hogyha például készpénzesek vagyunk, azt általában a tulajdonosok szeretik.

- Tehát az egy előny lehet, akár árat tekintve?

- Igen, ezt határozottan mondhatom, hogy igen, nagyon sok olyan példa volt a pályafutásom során, ahol mondjuk volt két ajánlat, nagyjából az ajánlat az ugyanaz volt, csak az egyik készpénzes, a másik hiteles, sőt, sok esetben van, hogy a hiteles magasabb, és mégis az alacsonyabb készpénzes ajánlatot fogadja el a tulajdonos, mert úgy gondolja, hogy az a vevő az rugalmasabb, hiszen rendelkezésére áll a pénz, ezért könnyebb lesz vele úgymond együttműködni.

- Az átfutási idő meg a bizonytalanság, gondolom a két faktor; mi van, ha nem kapja meg a hitelt, mivel hogyha túl sokáig tart, ezért választják, ez logikusnak tűnik.

- És amivel még szerintem nagyon lehet operálni, az az, hogyha jól tettünk fel kérdéseket, és tudjuk, mi a motiváció, és hogy mi a tulajdonosnak a célja, akkor értelemszerűen azzal tudjuk úgymond édesebbé tenni az ajánlatunkat, hogy például ha hosszú kiköltözési időt szeretne, akkor azt megadjuk neki.

- Tehát hogy talán azt értem ki ebből, hogyha megismerjük az eladónak tényleg alaposan a szempontjait, akkor tudunk olyan engedményeket tenni vevőként, ami nekünk nem feltétlenül gond, hiszen hogyha mi egy év múlva akarjuk az átépítést megkezdeni, akkor simán lehet, hogy azt mondhatjuk, hogy 8 hónap múlva ráér kiköltözni, adjon egy minimális bérleti díjat, hiszen te már kifizetted neki az ingatlant és ő bent lakhat, amíg megtalálja a következőt. És ő ott ül a pénzen gyakorlatilag, tehát ő is tudja tenni a következő ingatlanba, így mindenkinek könnyebbé válik. Nyilván ez akkor működik, ha én nem adtam el magam alól az előző ingatlant és nekem meg nincs egy költözéskényszerem szintén.

- Igen, hát akkor ott meg ugye azt próbálja érvényesíteni, hogy minél hosszabb kiköltözési idő legyen annak érdekében az előző helyen.

- Igen, igen, igen.

- De általában ezt tapasztalom, tehát hogy a készpénzesség és a rugalmasság a feltételekben, az egy jelentős érv tud lenni szerintem, az is, amit a Józsi mondott, hogyha egy szakértővel ott voltunk, és elmondta, az rádöbbentheti a tulajdonost, az is segít, hogyha egyébként a másik oldalon is van egy ingatlanos, aki esetleg már erre felhívta előzetesen a tulajdonos figyelmét, hogy “oké, megpróbáljuk ezen az áron, de arra kell számítani, hogy ezt mondjuk 20 százalékkal alacsonyabb áron valószínű, hogy eladjuk, ezek meg ezek a hibák miatt”, nem kell feltétlen tudni, hogy majd az konkrétan mennyibe fog kerülni. Bár én is nagyjából azért tudom, hogy mi mennyibe kerül, tehát nem fillérre pontosan, de azért a nagyságrendeket tudom, tehát hogy tudom, hogy egy teljes felújítás a mai piacon azért nem 100 ezer forint per négyzetméter, hanem annál jóval több. Tehát azért arányokat, ilyen hüvelykujj szabályokat azért tud segítségül hívni az ember, meg azzal lehet még operálni, hogy aki ilyen nagyon-nagyon felkészült vevő, hogy majd kigyűjt hirdetéseket, mondjuk hasonló ingatlanról, és akkor mondjuk azt a tulajdonos orra alá dugja, hogy “hát nézze meg, hogy itt van a hasonló, ami ötmillióval olcsóbb, mint az öné.”

- Összehasonlítani valamivel, ami hasonló adottságú.

- Vagy hát, hogy a tényadatokat odatenni elé, hiszen azt látni kell, hogy a legtöbb eladó bele van szeretve az ingatlanába, szóval erős érzelmi kötődés fűződik hozzá a legtöbb esetben.

- Bocsánat, és szaktudás nélkül árazza be azt, hogy ő szerinte ez mennyit ér.

- Hát így van, tehát nincs ugye kiindulási alap, ugye a legtöbben miből indulnak ki, a saját igényeikből, én szeretnék venni egy nagyobbat, ahhoz ennyi pénz kell, hát akkor majd ennyi eladom. Hogy akkor amennyire pénzre szükségem van, akkor annyit ér az ingatlan. Természetesen a piac fogja eldönteni.

- Egy villámkérdés még és akkor lezárhatjuk ezt az alku témát. Szerintetek az eladók tesznek bele plusz százalékot? Tehát hogy azt mondja, hogy én ezt 40-ért akarom eladni, úgyhogy írjunk ki 45-öt, és akkor tudnak alkudni belőle.van ez a gondolkodás, vagy ez már kiveszett?

- Abszolút mértékben.

- Szerintem is ez simán benne van.

- És ezzel azt érik el, hogy alacsonyabb áron adják el az ingatlant a végén, mint amennyiért reálisan lehetne.

- Igen, mert hogyha vonzó az ár és több potenciális érdeklődő van, az azt fogja eredményezni, hogy több ajánlat lesz, tehát magyarul a vevők fogják felhajtani a tulajdonosnak az árat, még hogyha túlárazzuk, akkor úgymond el fog jönni egy pont, amikor a tulajdonos már szinte bármilyen ajánlatnak örülni fog, mert mondjuk már fél éve a kutyának se kell az ingatlan, ezért úgy van vele, hogy végre itt van valaki, akkor vele, nem az, hogy minden áron, de kis túlzással, hogy mindenáron megegyezek. Ez egy vevőnek jó pozíció, tehát például érdemes rákérdezni, mióta hirdetik az ingatlant, és hogyha mondjuk már azért régebb óta, akkor tudjuk, hogy lehet, hogy jobb az alkupozíció, mert itt ezt nem tudták eladni.

- Könnyebb 100 emberből vagy 50 emberből fölfele menni 10 százalékot, mint háromból eladni ugyanazon az áron, hogyha nem nézi meg a maradék.Oké, megegyeztünk a végleges árban, az alkunak minden csínját-bínját most megtanultam tőletek, és akkor megtettem ezt a vételi ajánlatot, vagy valamilyen módon szóban írásban én jeleztem, attól függ, hogy itt mennyire profi ez a folyamat, jeleztem az eladó felé, hogy nekem akkor ez kell, ez az ár, elfogadom, és hoztam neki a pénzt, vagy átutaltam a pénzt, induljunk a standardből, hogy itt egy foglalót letettem az ingatlan vételárának, ezt ha jól tudom, 10 százaléka szokott lenni nagyjából. Oké. Jön tovább a teljes jogi procedúra, én elkezdtem intézni a hitelemet, gondolom az ügyvédet ezen a ponton bevonjuk, már van egy szerződéstervezet, hogyan megyünk innen tovább? Itt tényleg arra gondolok, hogy azok a lépések, mik, mire a földhivatal ezt átírta az én nevemre és várom a csekket az illetékről? Nyilván sok mindent elmondtam, de néha nekem sincs meg ez fejben, hogy mi a fontos sorrend?

Vételár kialkudása után még milyen folyamatokkal kell számolni, mire érdemes figyelni?

- Hát ugye az nem árt, hogyha megnézzük, például az alapító okiratban, hogy van-e elővásárlási jog, mert abba csúnyán bele lehet futni, hogy valaki megveszi az ingatlant, kifizeti, és utólag kiderül.

- Ez inkább társasháznál jellemző, ugye?

- Igen, hát a társasházaknál jellemző, főleg ugye a régebbieknél, az újaknál már nem szokott benne lenni az elővásárlási jog, de mondjuk az ilyen 70-es évekbeli házaknál vagy annál régebbinél simán benne lehet.

- De mondjuk egy ikerháznál is fölmerülhet, ha jól tudom.

- Hát attól függ, milyen a jogi státuszom. Egy ikerház az lehet, hogy egyébként ilyen osztatlan közös tulajdonban van, és akkor elővásárlási joga van automatikusan a tulajdonostársnak. Ezért mondom, hogy a jogi helyzetét azért fel kell mérni az ingatlannak, erre jó ugye a tulajdoni lap, tehát az ügyvéd az mindenképpen kell, mindenképpen ingatlanjogászt vonjunk be, és akkor azt gondolom, hogyha megfelelő emberre bízzuk ezt a feladatot, akkor nagy probléma nem lehet, vagy hát mindenre van megoldás, hogyha a felek meg tudnak állapodni, csak azért nem árt tisztában lenni a teljes képpel ahhoz, hogy megfelelő döntést tudjunk hozni a végén.

- Tehát akkor a vételi ajánlat után én először ügyvédhez megyek, és elkezdjük megvizsgálni, hogy van-e bármi akadálya vagy buktatója annak, hogy én ezt megvegyem.

- Hát jobb esetben még a vételi ajánlatot mielőtt megteszem, már előtte megnézem. Tehát már abban a tudatban teszek ajánlatot, hogy a jogi dolgokról is képben vagyok. Én egyébként természetesen, amikor vételi ajánlatot teszünk, én meg is szoktam mutatni, oda szoktam adni a tulajdoni lapot a vevő jelöltnek, hogy megismerje.

- Tudja, hogy mire teszi.

- Így van. Oké. Mi történik ezután? Az ügyvéd megnézte a tulajdoni lapot, leokézta, hogyan megyünk tovább?

- Igen, hát utána ugye az ügyvéd az csinál egy szerződéstervezetet az alapján, ami a feleknek a megállapodása, azt ugye elküldi az eladónak, és akkor ő is átnézi vagy átnézeti az ügyvéddel, és akkor itt megy az oda-vissza levelezés meg egyeztetés így a feltételekben, hogy minden a helyére kerüljön. Én általában akkor szeretek menni az ügyvédhez aláírni, amikor már mindent átbeszéltünk, ilyenkor az szokott történni, hogy elmegyek az ügyvédhez, és még egyszer átbeszélünk mindent, akkor már úgymond futó jelleggel. Én nem szeretem azt, hogy odamegyünk és még akkor tisztázatlan dolgok vannak, mert ebből általában az szokott lenni, hogy a végén meghiúsul az üzlet, tehát hogyha odamegyünk és 3-4 órát kell még tárgyalni dolgokról, ott feszültség alakul ki, és általában amikor stressz van, nyomás van az emberben, akkor inkább ki szeret hátrálni a dolgokból, akkor inkább elutasítóbb lesz ezzel az egésszel kapcsolatban.

- Oké, ez érthető. Eszetekbe jut-e még bármi, milyen buktatói lehetnek, mire odáig eljutunk, hogy megvan az adásvételi, én tartottam a fizetési ütemezést, amiben megállapodtunk, ő ténylegesen kiköltözött a megbeszélt határidőig, és az én tulajdonomba kerül a földhivatal szerint is ez az ingatlan. Milyen buktatók lehetnek még itt, mi az, amire még nagyon érdemes odafigyelni?

- Hát nem buktató, de most többször is belefutottam abba, hogy az ügyvéd elfelejtette a bejegyzési engedélyt beadni a földhivatalba, magyarul a vevő kifizette, az eladó birtokba adta, csak utána jogilag ez nem lett lezárva, mert ugye olyankor az van, hogy vissza kell juttatni egy igazolást, amit aláír az eladó, hogy megkapta a teljes vételárat, ezt bepostázzák vagy beviszik az ügyvédnek, és akkor az apján beadja. Mert általában a bejegyzési engedélyt, azt ugye ügyvédi letétbe szokta venni, és ez ugye akkor adhatja ki, hogyha megbizonyosodott róla az ügyvéd, hogy a teljes vételárat valóban megkapta a tulajdonos, és valójában akkor záródik le a dolog, amikor ez megtörténik, bejegyzik ugye az új tulajdonost, mert addig csak általában széljegyen van, és akkor onnantól kezdve ténylegesen az ő tulajdonába fog kerülni az ingatlan.

A vásárlási folyamatra mennyi plusz költséget számoljunk?

- Jó. Mik lesznek ennek a folyamatnak ennek a lépésnek a költségei? Tehát hogy kell számolni az ingatlan értékének hány százalék felára lesz amiatt, mert én bevontam a megfelelő ügyvédet, szakembereket, vagyonszerzési illetéket fizetek, meg bármi egyéb felmerülő költséget. Hogy kell számolni nagyságrendileg?

- A szakembernél attól függ, ha együtt dolgoznak, akkor azt gondolom, belekalkulálódik majd valamilyen módon a kivitelezési árba, ha csak egy konzultáció, akkor van gondolom egy fix díja, az ügyvédnek Budapesten legalábbis ilyen 0,5 százalék és 1 százalék közötti díjuk van általában, ami még kell ugye, energetikai tanúsítvány, amit ugye az eladónak kell biztosítani, és akkor utána majd ugye illetéket kell fizetni a vevőnek, amit általában olyan 6 hónapon belül szoktak kiszámlázni a NAV-tól, erre lehet esetleg ilyen törlesztőrészletet kérni, hogy mondjuk egy éven belül szeretnénk kifizetni havi részletekben.

- És ezzel érdemes is élni akkor. 

- Hát én azt gondolom, hogy igen. Tehát magyarul egy nagy vásárlásnál a cash flow nagyon javíthat az, hogyha akár csak egy tizenkét havi részletet kérünk az illetékre, ha jól tudom, ez azért kamatmentes.

- Illetve hogyha voltak különböző állami támogatások, akkor most ugye van olyan, ahol nem is kell illetéket fizetnünk például új építésű ingatlannál, hogyha CSOK-ot ott is veszünk fel.

- Oké, szuper! Én szerintem nagyon jól körbejártuk azt, hogy egyrészt mit kell átnézni az ingatlanban, mielőtt eljutunk odáig, hogy egyáltalán ajánlatot tegyünk rá, illetve azért nagyvonalakban, pár helyen részletekbe menve végigmentünk azon is, hogy mivel jár maga az a folyamat, amíg ez ténylegesen a tulajdonunkba kerül, mire kell odafigyelni, vonjuk be a megfelelő szakembereket, ne spóroljunk az ügyvéden, az legyen ingatlanjogász, vonjuk be a kivitelezőt már azon a ponton mielőtt megvennénk magát az ingatlant, használjuk ki azt, hogy az ingatlanosnak megvan a helyismerete, nagyon sok hasonló szituációt látott már. Én nagyon szépen köszönöm nektek, hogy részt vettetek ebben az epizódban, azt gondolom, hogy nagyon érdekes volt ugyanazt a témakört körbejárni két teljesen különböző szemszögből, ugye valaki az üzleti részét, valaki pedig már az utána jövő átépítés-felújítás részében volt jóval-jóval kompetensebb. Köszönöm szépen, hogy itt voltatok, a kedves hallgatóknak pedig azt az ígéretet tenném, és azzal távoznánk, hogy a következő epizódban már ténylegesen számíthatunk egy-egy kapavágásra, és ezzel az ingatlannal elkezdődik úgymond a fizikai munka és a tényleges építkezés. Kintről befele fogunk haladni míg megépítjük ezt a képzeletbeli virtuális házunkat. Ha minden igaz Dávid veled, már nem fogunk találkozni a podcast hátralévő részében, úgyhogy köszönöm szépen a kontribúciódat, és a nagyon értékes és tömény gondolataidat, nagyon-nagyon inspiráló volt, Józsi veled pedig folytatjuk és ideje fölvennünk a munkásgatyát és a munkavédelmi sisakot és bizony beleállnunk ebbe az építkezésbe. A dodo.hu/házi-feladat oldalon megtaláljátok megint csak a checklistát ehhez az epizódhoz, tehát azok, amik itt elhangzottak, kulcsgondolatok ezek ott lesznek benne, illetve ne felejtsétek el a podcastra feliratkozni, illetve követni a különböző podcast szolgáltatóknál, apple podcast, Spotify, illetve a DODO Youtube csatornáján is megtaláljátok ezeket. Nagyon szépen köszönjük, hogy meghallgattátok az epizódot és akkor folytatjuk tovább a következőben. Sziasztok!

- Sziasztok!

Keresés