A tervezés az egyik legfontosabb pontja a házépítésnek, ehhez pedig egy megfelelő projekttervre van szükség. De, hogy pontosan mi kell hozzá, az kiderül podcastünk harmadik epizódjából.

A Házi feladat harmadik részében a műsor egyik állandó vendége, Pálfi Dániel Illés építészmérnök és Székely Józsi generálkivitelező segítségével vitatjuk meg az építési folyamat kardinális kérdéseit.

A harmadik epizódban olyan kérdésekre keressük választ, mint hogy hogyan állj neki a tervezésnek, mikor kell bevonnod a tervezőt/építészt, és hogyan találsz jó szakembert, hogyan tudsz jól tervezni, hogyan épül fel egy jó projektterv, vagy hogy mihez kell engedély. Tarts velünk!

Hallgass bele!

Töltsd le a műsorban elhangzó tippeket!

Szeretnéd egyben látni a legfontosabb lépéseket, amelyeket érdemes követned a házépítés- és felújítás során? Töltsd le checklistünket, amit csak neked készítettünk el az epizódban elhangzottak alapján!

Hallgasd meg az összes epizódot!

Inkább olvasnál?

- Sziasztok! És köszöntök mindenkit a Házi feladat podcastban, a DODO podcastjában, az építkezésről és a felújításról. Én Vitvera Gábor vagyok, a DODO alapítója és a műsor házigazdája. Ebben a podcastban megtanítunk titeket arra, hogy az építkezés egyes fázisaiban mire érdemes odafigyelni, és hogyan kerüljük el a költséges hibákat. Ha további infóra vagy kíváncsi a műsorról, akkor látogass el a dodo.hu/házi-feladat aloldalra. Ez most a harmadik epizódunk. Az első két epizódban eljutottunk odáig, hogy kiválasztottuk a tökéletes telket álmaink házának megépítéséhez, majd pedig odamentünk és felmértük az állapotát a rajta álló ingatlannak. Most pedig elérkeztünk oda, hogy szakértőink segítségével elkészítsük a projekttervet, aminek segítségével látni fogjuk, hogy mennyi idő alatt, mennyi pénzből és kikkel fogjuk megvalósítani az álomházunk megépítését. Tartsatok velünk! Ebben az epizódban szakértőink, Pálfi Dániel Illés építészmérnök, a Studio Ruhen belsőépítész iroda vezetője, lakások, családi házak, és egészségügyi intézmények belsőépítészetén dolgozott csapatával, illetve Székely Józsi, a General Kommandó ügyvezetője, aki közel tíz éve foglalkozik kivitelezéssel, eddig 426 projekten van túl és több mint 264 ezer négyzetméter felépítéséhez vagy felújításához volt köze 50 fős csapatával. Köszöntelek titeket a műsorban.

- Sziasztok, Dani vagyok, üdvözlök mindenkit.

- Sziasztok, üdvözlök mindenkinek a fedélzetről.

- Szuper! Köszönöm szépen, hogy elfogadtátok megint a meghívásunkat! Ebben az epizódban ugye a projekttervezéssel fogunk foglalkozni, ami hogyha jól tudom, és amit eddig leszűrtem az előző epizódokból, egy jó és stresszmentes építkezésnek talán az egyik legnagyobb alapköve. Tehát ki kell találjuk azt, hogy mit, kivel, hogyan, mennyi idő alatt, mennyi pénzből fogunk megépíteni. Segítsetek tisztázni azt, hogy építész, illetve kivitelező szemmel kinek mi a szerepe ebben, hogyan tudtok ebbe bekapcsolódni? Hogyan tudjátok nagyvonalakban segíteni azt, hogy ez a projektterv létrejöjjön, ha egyáltalán részt vesztek benne.

Ezért vonjuk be a szakértőket már a projektterv elkészítésénél!

- Dani, szerintem részt veszünk benne, nem?

- Ideális esetben igen, de nem mondom, hogy ez gyakran elő szokott fordulni, hogy annyira előre gondolkoznak az emberek, hogy még egyáltalán a projektbe kezdés előtt már egy építészhez fordulnak, viszont nagyon nagy segítségükre tudna szolgálni az embereknek, ugyanis sok az összetevő, sok minden történik, sok időn keresztül, sok pénzbe kerül, és ugyanúgy, ahogy a kivitelezővel is át szokták nézni az emberek a teendőket, azt hiszem, hogy mi is tudnánk segíteni nekik még a legelején.

- Akkor jól értem, hogy ez nem egy gyakori dolog, hogy a projekttervbe titeket bevonnak, mint építészt.

- Nem, általában az építészhez úgy szokott érkezni már az illető, hogy szeretne terveztetni valamit, arról ritkán szokott szó lenni, hogy segítsünk áttekinteni az egész projektnek a lefolyását. Nyilván, ahogy nő a lépték és változik a funkció, és eltávolodunk a lakóingatlanoktól, ugye ez a projektmenedzsment rész, ez elkezd megjelenni, de lakossági szinten ez azért ritka.

- Itt van egy kis paradigmaváltás, ami kell, hogy legyen szerintem ebben az építőipari dologban, mégpedig az, hogy még a lakossági szektorban nagyon sok esetben az az elképzelés, hogy jön a kőműves kolléga egy fehér diszperziós vödörrel, abban van néhány kőműves kalapács, és akkor ott majd abból lesz egy frankó kis házacska, de hát ma már azért nem erről van szó, illetve ma már nem is abban a költségvetésben és nem abban a kalákás módszerben épülnek a házak, mint eddig. Rengeteg jogszabályi környezet van, aminek meg kell felelni. Rengeteg olyan dolog van, amin el lehet csúszni, olyan banánhéj, amin el lehet csúszni. Arról viszont még nem is beszélek, hogy ma már egy építkezés nem annyiba kerül, mint amennyibe került 20 évvel ezelőtt, tehát ma már nem mindenkinek jár, vagy nem mindenki teheti meg, hogy egy új ingatlant épít.

- Igen, illetve annyi még, hogy azért annyit egyszerűsödött a dolog az utóbbi pár évben, hogy ugye megjelent ez az egyszerű bejelentés, amitől kezdve igazából te feltöltöd az elektronikus rendszerben az egyszerű bejelentési tervcsomagodat, 15 nap múlva kezdhetsz építkezni, nem kell visszajelzésre sem várnod, úgyhogy ez mindenképp azért egyszerűsített a házépítők életén.

- Mit tapasztaltok, hogy hogy állnak neki akkor az emberek? Tehát hogyha nem vonnak be titeket ennyire az elején, amikor egyébként lenne hozzáadott értéketek és érdemes is lenne konzultálni a szakemberekkel, hogyan állnak neki? Elkezdenek Google-izni, hogy akkor milyen engedély kell? Meg mennyibe kerül egy négyzetméter burkolás, amikor mondjuk költségvetést csinálnak? Amiket ti láttok, mondjuk egy lakossági projektben, hogy elétek kerül, mint projektterv, ezek gondolom, hogy nem feltétlenül annyira színvonalas dokumentumok, vagy nem annyira összeszedettek.

- Szerintem a legnagyobb ellenséggel néznek szembe, és ők keresik meg maguk ezt az ellenséget. Ezt úgy hívják, hogy social media. Innen gyökerezik minden. Itt próbálnak meg minden kérdésre először választ kapni, és valószínűleg itt gyökerezik a problémák legnagyobb része is, merthogy nem itt kellene kezdeni alapvetően, hanem amit eddig megtanultunk a Házi feladat podcastben, hogy ugye szakértőkkel indulunk már az elejétől kezdve, és ezekkel a szakértőkkel felvértezve, ezekkel a szakértőkkel a hátunk mögött kellene nekiugrani a projekttervezésnek is. Tehát ha már az ingatlan megkeresésekor megkeressük azokat a szakembereket, akik fontosak nekünk, és akik segítenek bennünket ezen az úton, akkor ők ebben a pontban és ebben a pillanatban, amikor mi a projekttervről beszélünk, nem kell keresni senkit, hiszen ott vannak mellettünk és mögöttünk.

- Hát igen, viszont ott van a sztoriban az, hogy ugye egy ilyen házépítés az az egyik legproblémásabb, meg az egyik legdrágább dolog lesz az életedben. Szerintem az emberek pszichológiailag egyrészt tartanak ezektől a nehézségektől, és nem biztos, hogy szembe akarnak nézni az egész teherrel rögtön az elején, másrészt pedig a szakértőről szerintem az jut az emberek eszébe elsőként, hogy költség, meg hogy drága, és nem akarják tovább drágítani az ügyet. Nincsen valószínűleg igazuk, mert lehet, hogy az egész beruházásnak a fél százalékáról beszélünk, de szerintem ez benne van. Én azt látom, hogy általában az emberek körbe kérdeznek az ismerőseik között főként, és aztán nekilátnak, és lesz, ami lesz. És elfogy a pénze közben, és akkor stoppolja a projektet két évre. Vagy rájön, hogy ez nem fog kijönni ennyiből, másfélszer annyit kell rászánnom. Jó, hát ez most fáj, de fejezzük be. Az én ismerősi körömben legalábbis ez történik. Nekiállnak és történnek a dolgok.

- Félkész ház, kompromisszumokkal teli ingatlanok, az a vége, és a vége boldogtalanság, holott ez kéne, hogy legyen a top 3 projektben; a házasság, a gyerek születése és a házépítés és a közös családi fészek után ez kéne, hogy legyen. De ugye nyilván ez nincs így, és azért sincs így, mert nem kellőképpen gondolkoznak előre, de most itt vagyunk és segítünk mindenkinek abban, hogy ebből egy kiváló projektterv legyen, hogy egy projekt tervvel induljon egy építkezés.

Miből áll egy projektterv?

- Én józan paraszti ésszel itt elmondtam pár dolgot, ami gondolom benne van, de hogy szerintetek, vagy hát ténylegesen mit kell tartalmaznia, hogy azt mondjuk, hogy ez már így értelmezhető?

- Alapvetően szerintem mérföldköveket kell tartalmazzon elejétől a végéig. Van egy célunk, hogy elkészüljön egy ingatlan, ami lakható, ami igényeinknek megfelel, és minden szempontból örömteli legyen a projektnek a vége. Ehhez az kell, hogy meghatározzuk azokat a mérföldköveket, hogy hogyan érjük el ezt a terméket, vagy a projektnek a végét. Ugye most itt a projektmenedzsmentet már említettük, hogy két fontos eleme van ennek, az egyik a költség, a másik az idő. Tehát, hogy már megint ez a fránya költségidő tengellyel kell, hogy operáljunk, és itt is ezt kell csinálni, hogy mérföldköveket kell rendeljünk a projekthez, hogy elérjünk a végéig, és minden mérföldkőhöz kell rendelni határidőt és költséget. És így lesz a végén ebből egy szuper kis projektterv, amit ha betartunk, és minden egyes mérföldkövet sikerül elérnünk, és határidőben és költségszerkezetben is az előre tervezett és előre irányzott célszámoknak megfelelően teljesíteni, akkor a végén egy boldogságos projekt végére érünk, hiszen határidőben és költségekben is ott fogunk megérkezni, ahol terveztük. Ennek az első eleme szerintem a projektcsapat, amit ugye eddig már nagyrészt megvagyunk, de a következő pontja az az, hogy amikor valakinek megvan ez a telek, vagy megvan ez a hőn vágyott ingatlan, amit szeretne felújítani, akkor megint tovább kell szedni a sátorfáját, és meg kellene keresni egy építész kollégát, akivel együtt ezt a projekttervet össze lehet rakni. Azt gondolom, össze lehet rakni ezt egy kivitelezővel is, vagy a legjobb, hogyha kivitelezővel és az építész tervezővel együtt rakjuk össze.

- Így van.

- De általában, - csatlakoznék szintén a Danihoz - mi még később vagyunk ebben a rendszerben, mint az építész. Tehát, hogyha azt lehet mondani, hogy az építészt is már későn keresik meg, akkor bennünk meg aztán végképp még később. De az építész oldalon ott biztos, hogy megkeresi őket a magánszemély, biztos, hogy a projekt az ott kezdődik, és ott hamar vissza lehetne dobni a labdát, hogy rakjunk össze együtt egy projekttervet, mielőtt nekifogunk tervezni.

- Józsi, és ez hogy néz ki nálad, hogy felhív egy XY ember egy konzultációval, hogy beszélgess vele a házáról, amit majd lehet, hogy megterveztet, és aztán majd lehet, hogy megépített, és még az is lehet, hogy veled. Tehát egy kivitelező szívesen szán erre időt, hogy leül XY-nal és beszélget a projektjéről.

- Nálunk van is ilyen, sőt tovább megyek, mi csak úgy adunk házépítésre ajánlatot, amennyiben találkozunk az illető személlyel. Tehát azokat a megkereséseket, amelyek csak a házépítésre való ajánlatkérések, és egy költségvetést kell kitölteni, mi azokat nem is fogadjuk. Aki nem találkozik velünk és nem beszéljük meg ezt a projektet előtte, mielőtt még erre mi költséget adunk, annak mi nem is adunk ajánlatot.

- Viszont már ott tartunk, hogy árazható tervek vannak. Most itt én azt kérdezem, hogy tényleg bekopogtat egy random ember az ajtódon, és azt mondja, hogy “gondolkozom, segítesz-e gondolkozni?”

- Nem sajnos. Idáig nem jutunk el. Idáig nem jutunk el, hogy bennünket keressenek, hanem általában majdnem mindig kész tervvel keresnek bennünket. Nagy ritkán előfordul az, és ez talán az elmúlt egy-két évnek a munkássága, hogy fel-fel sejlik valakiben, hogy előtte kellene, hogy megkeressen bennünket, mielőtt végleges a terv. Olyan szinte egyáltalán nincs, amikor úgy keresnek, hogy még nincsen semmi, de olyan azért már elő-előfordul, hogy a tervezést elkezdték és szeretnék, hogyha mi is a tervezésnek a része lennénk, hiszen itt akkor be tudjuk tenni azokat a plusz műszaki tartalmakat, amelyek a megvalósítás során esetleg valamilyen előnyös pozíciót jelenthetnek a megrendelő számára.

- Ez felmerült már korábban is, hogy jó lenne, ha minél hamarabb bekapcsolódnának a szakemberek itt ebbe az egészbe, és valószínűleg akkor itt is ez a magyar standard, hogy alapvetően próbálunk spórolni, próbáljuk berakni esetleg a drágább burkolatot vagy a szebb kilincseket, de hogy a szakembereket mindenképp oldjuk meg okosba, meg oldjuk meg DIY-ban, meg ne vonjunk be generálkivitelezőt, ne vonjunk be feltétlenül minden szakághoz egy szakembert, hanem próbáljuk ezt költséghatékonyan megoldani.

- Mit eredményez ez szerintetek? Nyilván láttok olyan projekttervet, ami úgy kerül elétek, hogy így teljesen irreális vagy idő vagy pénz. Hol szokott ez elcsúszni és ez mit okoz az építkezés végére?

Hol csúszhat el egy projektterv?

- Hát igen, van, amikor fogalmatlanság van, és akkor az illető ott szembesül a dolgokkal, amikor már történnek.

- Én azt gondolom, hogy ott kellene indítani, hogy mindenki, aki építkezik vagy felújít, úgy kell nekifogni ennek az egész folyamatnak, hogy kell, hogy legyen egy költségkerete. Visszafelé kell elindulni ebből a témából. Ma egy építkezésre vagy egy házra el lehet költeni x-et, és bátran állíthatom nektek, hogy három x-et is. Itt az egyetlen kiadópont az lehet, hogyha maga a megrendelő, aki szeretné ezt a projektet, eldönti, hogy én ennyit szeretnék lakhatásra költeni, ennyit szeretnék téglából betonozni és nem többet.

- Ez azt jelenti, hogy ekkora árkülönbség van a kivitelezők között, vagy azt jelenti, hogy a műszaki tartalom ennyit dobhat pluszba vagy mínuszban, hogyha egy kicsit változtatunk rajta, vagy olyan technológiai felárak lehetnek, amikre esetleg az építész még nem gondolt?

- Mondok erre egy nagyon egyszerű példát. Ma egy építkezés során nagyjából olyan 160-180 döntési pont lehet leegyszerűsítve, amikor lehet döntési jogköre a megrendelőnek, hogy akkor ő most pirosat, kéket, motorosat, elektromosat, kézi irányításút, mifélét szeretne. És hogyha minden ilyen ponton csak azt mondjuk, hogy “de hát ez csak 10% vagy csak 20%-kal drágább, de hát kétszer olyan jó, hát ez a hülyének is megéri, nemhogy nekem”, akkor a végén ebből olyan gyorsan összerakódnak ezek a 15-20%-os különbségek, hogy ez a végén több tízmillió forintot is eredményezhet. Itt az a baj, hogy amikor benne vagyunk egy flow-ban, nem biztos, hogy értjük, vagy nem biztos, hogy tudjuk azt, hogy a vége ennek mi lesz. De ha van egy szigorú költségtervünk és tudjuk, hogy egyik-másik szakágra mennyi pénz jut, azaz tudom előre, hogy nekem 100 millió forintom van az építkezésre, ebből a burkolás az 6%, tehát nekem a burkolás munkadíjára és a burkolásnak az anyagára összesen van 6 millió forintom. Ha ezt tudom előre, akkor egyszerűen nem választok olyan burkolatot, ami ebből kilóg. Mert ha ebből kilógok, akkor tudom, hogy a projektemből is kilógok, és már nem fogom tudni kifizetni.

- És egyébként az is lehet, hogy belefér és ki tudod fizetni, hogy mindenből megveszed a drágábbat, az oké, hogyha erre van pénzed. Ha nincs pénzed, akkor meg fog állni az építkezés, de az is lehet, hogy van egy Excel táblázatod, egy árazott költségvetési kiírás, és abban szerepelni fog valószínűleg ez a motoros árnyékoló, vagy a nyílászáró, és amikor megkérdezi a kivitelező, hogy műanyag legyen vagy alumínium, és tudod, hogy az alumínium sokkal jobb, akkor átírod az Excel táblában és látod, hogy hol tartasz. Érdemes tervezni, mert sok ponton tud elcsábulni az ember.

- Persze, azért is kell a projektterv, meg a mérföldkövek, mert az összes ponton, ahol el tudsz csábulni, ha az elejétől kezdve ezeket folyamatosan vezeted, akkor lehet, hogy te még csak a mérföldkövek, meg az egésznek az egyharmadánál jársz, de már látod, hogy az egyharmadánál már többet költöttél a tervezethez képest 20%-kal. És bizony eljöhet az a pont, amikor már ezt nem tudod kifizetni. Nagyon sok ember az elején még nem látja, hogy a végére az mit fog eredményezni, de ha folyamatosan vezeted a többletet egy táblázatban vagy egy projektterv alapján, akkor bizony már az elején is minden egyes döntésed hatását azonnal látni fogod a végeredményen, és fogod tudni, hogy azt te ki tudod fizetni, vagy nem tudod kifizetni.

- Igen, és egyébként itt jön be a képbe - ez ugye nem a projekt terv, hanem az építész terv - , de hogy minél részletesebben meg van határozva egy építészeti, meg egy belsőépítészeti terv, annál több elem fixálva van és árazva van, és nem a kivitelező fogja tőled megkérdezni, hogy amúgy mit szeretnél, hanem ez már le van dokumentálva korábban, és akkor ott fogsz tartani, hogy fizetsz az építésznek egymillió forinttal többet, de nem vagy tízmilliós pluszban a sok drága választás miatt.

- Igen, itt ebben azt gondolom, hogy szakmai felelőssége is kell, hogy legyen mind a kivitelezőknek, mind az építészeknek, hogy kell, hogy mondják, hogy ha neked van egy kereted, akkor ez a keret már ezen túl van. Vagy ezt a megoldást nem javaslom, mert ez már valószínűleg kereten túl van. Mi nagyon sok esetben igyekszünk figyelmeztetni a megrendelőinket, hogy ennek ilyen meg ilyen plusz költsége van, biztosan vállalja-e, mert nyilván ők nincsenek ezzel feltétlen képben.

- Foglaljuk ezt egy kicsit össze kérlek, tehát projekttervben akkor van költségvetésünk mérföldkövenként lebontva, ennek alapja nyilván egy nagyon részletes építészeti terv lehet, amiben már minden előre specifikálva van, így a döntési pontokat előre megoldottuk, és így ténylegesen a költségvetés tükrözni fogja a valóságot, ami a kivitelezés során történik. Mi van még ebben, milyen részei vannak? Tehát ez engedélyek, engedélyeztetés része ennek, vagy akár az, hogy kikkel dolgozunk, itt már meghatározzuk-e a szakembereket, ez benne van egy projekt tervben?

- És nagyon fontos, hogy itt nemcsak az építést, magát kell ütemezni időben és költségvetésileg, hanem hogy az azt megelőző és az azt lezáró folyamatokat. Hogy ez alatt mit értek? Az azt megelőző folyamat pl. a tervezés. Hiszen a tervezésnek is van egy időintervalluma, ameddig elkészül az a terv. Nyilván van egy bejelentési kötelezettség, ami nem olyan túlzottan sok, de mégis érdemes vele kalkulálni, mert 15 napos határidő arra is van. Utána hogyha ezeket megelőzi már a kivitelező kiválasztása, akkor nem kell várni a kivitelezőre, hiszen be van ütemezve a kivitelezőnek is, hogy ő ezt mikor készíti el. Már csak emiatt is fontos a projektterv, hogy tudja a kivitelező, hogy mikor kell elkészíteni ezt. Mert az ma már nem működik, hogy nekem van egy tervem, odamegyek, “kis kezit csókolom, itt a terv, és akkor mikor kezdenek Székely úr?” Hát mondom, ez egy év múlva. “De hát nekem itt a terv készen van, holnap kéne.” Most nem fog menni, hogy holnap kéne. Tehát, hogy a projektterv emiatt is nagyon fontos, hogy ott meglegyen ennek az időbelisége, hogy lássuk, hogy mikor kell megkeresni a kivitelezőt, mikor kell megkeresni a közműveket, mikor van olyan tervünk, amikor abból már kivitelezni lehet, vagy mikor van olyan tervünk, amit egyetlen árazni tud egy-egy kivitelező és ki lehet választani az alapján a legkedvezőbb ár-érték arányú kivitelezőt.

Mennyi időt kell számolni a tervezésre?

- Várjál Józsi, és akkor mikor? Azt mondd meg, hogy mikor? Mielőtt megveszem a telkemet, vagy megvettem a telkemet, mikorra lesz abból egy ház, úgyhogy engedély, 15 nap bejelentés, generálkivitelezőre nem várok egy évet, de hogy mennyit kell várni, tehát hogy hogy néz ki ez ténylegesen nagyjából sarokszámokkal?

- Én azt gondolom, hogy egy félévet kellene számolni a tervezésre. Az egy kényelmes időszak, és ebbe a félévbe belefér az, hogy elkészül egy kiváló minőségű építészeti terv, időközben minden részletet ki lehet gondolni belsőépítészeti oldalról is, ki lehet választani a kivitelezőt, és van ideje a kivitelezőnek is felkészülni a projekt kezdésére. És utána, hogyha minden terv tökéletesen le van focizva és minden információ megvan, akkor a kivitelezés sokkal zökkenőmentesebb. Itt mindenki a tervezést akarja megspórolni, hogy az legyen kevesebb idő, de nem, annak kéne a legtöbb időnek lenni, és ott kellene mindent eldönteni még az asztalnál, mert ma az a legdrágább, amikor a kivitelező feje fölött valaki még azon elmélkedik, hogy a csempe az kék vagy piros legyen, hogy az ajtóig menjen, vagy esetleg csak a lábazatig.

- És akkor gondolom itt van az, hogy utolsó pillanatban kell valamit beszerezni, akkor 6-8 hétre gyártanak ajtót, akkor nincsen az a szín, akkor a drágábbat veszed meg, és így kerülsz bele egy ilyen spirálba, ahol elszállnak a költségek. Akkor segítsetek nekem, hogy a költségek hogy oszlanak meg, tehát ha azt mondjuk, hogy a 100% az, amiből állnia kell a házunknak, akkor ez az első féléves tervezési periódus ez mennyibe kerül?

Mennyi pénzt igényel a tervezési periódus?

- Azt lehet mondani, hogy egy 150 négyzetméteres háznak az egyszerű bejelentési tervanyagát ki lehet hozni egy 1-1,2 millió forintból nagy átlagban, de fogsz találni olyan lelkes fiatalt is, aki 500 ezer forintért ezt neked legyártja, meg van olyan neves építész is, vagy olyan régóta szakmában levő illető, aki 5 millió forintot fog érte kérni, úgyhogy ez azért variál, de nagyjából ilyesmi költségvetésre kell kalkulálni. Én azt mondom, hogy szerintem az építészeti tervezés az egy ilyen 4-5% körüli költséget jelent a teljes bekerülésből. Számoljunk 6 hónapot nagyjából. Ezt köszönöm szépen, hogy ezt mondtad, mert ezalatt tényleg meg lehet tervezni egy házat, és aki házat akar terveztetni, az tényleg próbáljon belegondolni abba, hogy mennyire fontos lesz neki majd az, hogy hol lakik, és hogy amikor majd nézi az építészeti terveket, akkor mennyire fog ragaszkodni ahhoz, hogy tényleg tökéletes legyen, amit kap. Ez azért idő, szóval minden egyes módosítási kör az minimum 2 hét. Mire minden kérdés le van ütve, mire az összes tervrajz elkészül.

- Ebbe ugye részletesen bele fogunk menni, hiszen egy teljes epizódot fogunk szentelni az építészeti tervnek, az ottani szabályoknak, meg mindennek, amit érdemes figyelembe venni, és akkor nyilván részleteibe belemegyünk ennek a féléves periódusnak a folyamataiba, hogy megy ez az oda-vissza egyeztetés, és hogy lesz az én ötletemből egy olyan ház, amit te lerajzoltál.

- Így van, így van, így van. És akkor még itt az elején, a szereplők-költség-idő körben említsük meg, hogy ugye szükségünk lesz gépészmérnök tervezőre, valószínűleg elektromos tervezőre, statikus tervezőre. Ezek is nyilván plusz költséget jelentenek az előbb említett építészeti tervezés fölött, ennek is van időigénye, az építész ugye velük egyeztet. Lehet, hogy téged érdekelni fog, hogy milyen a mennyezet, hűtésed, fűtésed, padlófűtésed…stb. Tehát simán lehet, hogy te még a gépésszel is egyeztetni fogsz. Tehát egyszerűen rá kell szánni az időt, és ezt nem szabad kispórolni belőle, így van.

- Ők párhuzamosan dolgoznak az építésszel? Tehát ezt úgy kell elképzelni, hogy egy nagy építészirodán belül minden területre van szakember, vagy hogyha az általad említett lelkes fiatal építészt bízzuk meg, akkor ilyenkor mi keressük meg a többieket és rohangálunk a tervrajzról az egyiktől a másikig?

- Létezik minden is, jó esetben azért az építészek a Műszaki Egyetemről ismernek egy csomó gépészt, meg építőmérnököt és társaikat, úgyhogy általában össze szokott állni ez a csapat, és az építészen keresztül el tudsz érni mindenkit. De igen, itt is létezik olyan, hogy generálban vállal valaki, ami azt jelenti, hogy fizetsz csak az építésznek és ő felelős minden más műszaki szakértésért is. Meg az is van, hogy külön szerződsz le a tervezőkkel, és akkor elkészülnek a tervek. Nagyon-nagyon fontos lenne szerintem, hogy miközben a tervek készülnek, akkor a Józsi már be legyen vonva a folyamatba, és ne csak akkor, amikor 95%-on vannak, mert a különböző kivitelezési megoldások, beépített szerkezetek, befér-e egy darabban, oda szállítható-e, összeszerelhető-e jól, satöbbi, satöbbi, tök jó, hogyha a későbbi kivitelező már rajta tudja tartani a szemét, és el tudja mondani a véleményét, és nem a 95%-os tervnél indul majd el a vita, hogy akkor most ez hogy legyen átalakítva, vagy ne legyen átalakítva a kivitelező meglátása alapján.

- Igen, mindig mi vagyunk a rossz hír hozói. Ugye az történik egy ilyen szituációban, hogy jön a megrendelő, előadja az álmait. Az építész-tervező meg ugye egyáltalán a tervezés, főképp az egy kicsit ilyen művészi jellegű munka is, hiszen ott beleteszi a magáét, meg beleteszi azt, amit ő tud, meg képvisel, meg ott születik egy szellemi termék, születik egy valamilyen dizájn, egy valamilyen köntösben egy termék. És ott azért mindenki egy picit hajlamos elragadtatni magát, egy kicsit a fantázia világának megfelelően beletenni az ő lelkivilágát, aztán mi jövünk, és akkor mondjuk, hogy nagyon gyönyörű, nagyon jó, de hogy ennek ez meg ez a költségvonzata. És akkor abból lehet, hogy kell némi kompromisszumot kötni, mert lehet, hogy az anyagi források végesek. De ez összességében nem baj, mert én azt gondolom, hogy mindig abból kell kiindulni, ami a szívünk vágy legmélyén van, és akkor utána majd mi jövünk, és mi elmondjuk, hogyha azt is szeretnéd, hogy ez ne csak egy álom maradjon, és ezt szeretnéd, hogyha valaki megépítse, akkor bizony ilyen meg ilyen forrásokat kell mellé tenni. És hogyha ez a forrás nem áll rendelkezésre, akkor itt van valójában a közös munkánknak a hozzáadott értéke, hogy megpróbáljuk egy picit úgy átalakítani ezt az álmot, hogy még álom maradjon, vagy álomszerű maradjon, de meg is tudjon valósulni, és ez egy valóra vált álom lehessen. És itt vannak azok a kompromisszumos megoldások, ahol az építésznek, a megrendelőnek, meg a kivitelezőnek közösen kell gondolkodnia. Mi megmondjuk, hogy hogyan lehet hasonlóan ezt a hatást elérni, mint ami ott az építési tervben vagyon, de mondjuk esetleg valamilyen kedvezőbb áron, műszaki megoldással. És akkor ennek kellene lennie egy olyan folyamatnak, amit szintén nem lenne szabad kispórolni. És ezért mondtam a fél évet, mert mire eljuttok odáig, hogy az építészeti tervem az egy közel 90%-os valami, na akkor kellene még vitatkozni azon, hogy most ez a födém, ez megér annyit, tényleg kell-e oda vasbeton födém, vagy amúgy előregyártottból is meg lehetne oldani, és akkor lehet, hogy spórolnánk 2 millió forintot. Vagy tényleg kell-e oda az a sarokablak, ahol mindenhol vasbeton áthidalót kell önteni, kétszer annyiért, minthogyha lenne ott egy pillér. De sorolhatnám még ezeket a témákat, tehát millió meg egy ilyen döntési pont van, ahol milliókat lehet spórolni, és most tényleg a milliókat a szó szerint értsétek, és ez az a pont, ami nem szokott meglenni. Ez az a pont, ami hiánycikk, és mi kapunk egy kész teret, ami be van adva, és mivel nem volt projektterv, és beleélték magukat egy irreális határidő vállalásba, ezért ott már nincs idő arra és a lelkükben sincs már elég szenvedélyes tűz ahhoz, hogy ők még várjanak két hónapot, mire én átszabom ezt az építésszel.

- Igen, arra is azért figyeljetek oda, és elnézést minden pályakezdő kollégámtól, egy építész, aki korrektül magabiztosan meg tud rajzolni egy családi házat elejétől a végéig, az 30 fölött indul. Tehát mire te kikerülsz az egyetemről, és képbe kerülsz az összes vízszigeteléssel, ablakkal, tetővel, alapozással, falazattal, én nem tudom milyen párazáró technikákkal, és magabiztosan ismered a termékeket, a palettát, a megoldásokat, a mindent. Az idő, az évek, amire felszedi az ember, és azt hiszem, itt van az a pont, amiről te is beszélsz, Józsi, hogyha ezek át vannak gondolva jól, és ott van mögötte a szakmai tudás, akkor kevesebb a meglepetés.

- Ühüm. Tehát azt jelenti, hogy ehhez kevés az, hogy én az interneten elkezdek ablakokra árajánlatot kéregetni és társai, és akkor a végén összeadom a kis Excel táblámba, merthogy attól még, hogy én megveszem az ablakot, annak a beépítésénél óriási extra költségek jelenhetnek meg.

- Azt üzenném, és talán az lenne az egy gondolat, amit ebből az egész projekttervezésből hamar haza lehetne vinni, hogy azért, mert eláruljuk az építésznek, vagy a kivitelezőnek, hogy nekünk mennyi pénzünk van erre, az nem azt jelenti, hogy ő majd ezt ezzel a pénzzel le is akar lépni és minden pénzt el akar szedni tőlünk. Ha nem kommunikálunk nyíltan és transzparensen a kivitelezővel meg az építésszel arról, hogy nekünk mennyink van erre, és hogy mi ezt hogyan szeretnénk elérni, meg megvalósítani, akkor soha senki nem fog nekünk tudni segíteni, mert nem ismerik a céljainkat és a korlátainkat. Ha ismerjük a megrendelőink vagy a leendő megrendelőink korlátait, akkor tudunk segíteni nekik abban, hogy hogyan maradhatunk ezeken a korlátokon belül.

Mennyi plusz költséggel számoljunk egy építkezés során?

- Mit mondjunk, hogy mennyi pénzünk van? Es most nem arra gondolok, hogy találjunk ki valamit hasraütésszerűen, hanem arra, hogy tegyük fel, nem tudom, van 200 millió forintom, akkor mennyit szánjunk rá a házépítésre? És nyilván itt nem pénzügyi tanácsadás szempontjából, hanem hogy valamiért én azt gondolnám, hogy nem akkor kezdek el házat építeni 200 millióért, amikor van 200 millió és 1 forintom, hanem hogy azért valami tartalékkal, valami ráhagyással kell számolni, még a legjobb projekt terv esetén is.

- Hát az, hogy mennyit szánsz rá, igen, ez egy pénzügyi döntés, és akkor ugyanúgy, mint amikor árajánlatot adsz, szerintem ezt több irányból meg kell közelíteni. Ugye Józsi mondta, először megnézed, hogy mennyid van, mi a realitás, utána megnézed, hogy a haverjaid mennyiért csinálták, mi egy megépített négyzetméter háznak az ára ma, mi az, amire te vágysz, az találkozik-e a lehetőségeiddel. Tehát, hogy megközelíted ezt az összeget több irányból, ki fog rajzolódni egy kábé összeg, ami úgy tűnik, hogy bele is fér neked, meg abból ki is lehet hozni valamit. És akkor én mindig mondom ezt a 20% ráhagyást. Szerintem ez nagyon fontos, lehet, hogy még 30-at is lehetne mondani. Tehát, hogy ne centizzétek ki azt, hogy mennyit akartok rászánni a házra, hanem mondjátok azt, hogy ideális esetben ez ki fog jönni ennyiből, de ez a plusz 25-30%, ez a rendelkezésre áll. És akkor én, hogyha én terveztetnék vagy kiviteleztetnék, én az ideális összeget mondanám a szakembereknek, tudva, hogy ebben még egy kis tartalék van.

- Igen, itt ott a csapda, hogy nagyon sokan a social médiát elővéve előkapják, és akkor kiderül, hogy mondjuk hú, most 500 ezer forint per négyzetméterre lehet házat építeni, az mekkora királyság. Hát az odáig rendben is van. Csak ugye nem kalkulálunk a többi dologra. 5% ugye tervezés, az már érből rájön erre az összegre. Ha magát az építést vesszük 100%-nak, hogy ugye a családi ház külső falait belül felépül egy családi ház, akkor van egy 5% tervezés, amivel nem kalkuláltunk. Aztán amikor beköltözünk, akkor az üres falakba nehéz beköltözni, úgyhogy nincs egy wc ülőkénk, vagy nincs egy konyhánk, vagy nincs egy pamlag, amire leüljünk, tehát hogy még szerény körülmények között is a költségvetés 10%-át érdemes a belső berendezésre megtartani. Akkor már ugye 15%-nál járunk, és ha a teljes projektre hagyunk egy 10%-nyi tartalékot, ami nekünk segít abban, hogy majd, amikor egyes döntési mechanizmusok lesznek és azt mondhassuk, hogy legyen nekünk arra lehetőségünk, hogy a szívünk vágya csempét válasszuk, de nekünk a költségvetésben erre csak hatezer forintunk van négyzetméterenként, akkor legyen olyan tartalékunk, aminek a terhére elmehetünk a 8 vagy a 9 vagy a 10 ezer irányába, mert az sokkal jobban tetszik. Na és ezt kellene, hogyha ezeket szépen összeadjuk, öt meg tíz meg tíz, 25%-nál járunk, magyarul, ha neked van 200 millió forintod, akkor légy szíves te csak 150 millió forintért építs házat. Tehát addig kell kalapálni a műszaki tervet, ameddig annak a háznak a bekerülési értéke csak 150 millió forint.

- Annyira érdekes nekem, hogy itt is bejön a pszichológiának az a része, hogy lesznek olyan váratlan költségek, amire nem számítasz, legyen egy alapanyag drágulás például, vagy bármi hasonló, de hogy akkor ha jól értem, arra is kell egy büdzsét félretenni, vagy egy ilyen puffert félretenni, hogy lesznek olyan nem várt vágyak is, amik így szembe jönnek velünk az építkezés során, és bizony nem találjuk meg hatezerért a csempénket.

- Hát hogyne! Gyarló emberek vagyunk. Egyébként nyugodtan, hogyha itt saját magunk lelkébe nézünk, a fogyasztói társadalom aktív részesei vagyunk. Erről szól az életünk, bemegyünk, nincs nekünk szükségünk valószínűleg a következő iPhone-ra, de hát megvesszük. Hát kell, hát már három éves, hát ne viccelj, kijött az ujja, meg kell venni. Tehát ugyanez van a családi ház építésénél is, hogy annyi döntési mechanizmus van, és kijött egy új csempe család, kijött egy új kapcsolócsalád, de az már mennyivel modernebb, mennyivel jobb és csak 10%-kal drágább.

- Meg tudod indokolni magadnak, hogy hosszú távra veszed, minimum 10 év, akkor megéri.

- Igen, az a baj, hogy olyan érzelmi állapotban van az az ember, aki családi házat épít és a saját első családi szerelmi fészke, meg minden egyebet rá lehet húzni, az olyan felfokozott érzelmi állapotban van, hogy mindent is meg tud magának magyarázni. Pláne, hogyha a pároddal együtt, akkor ezt ugye még inkább tudjátok egymást az egekig magasztalni, hogy de hát ez megéri, ez kell, ez muszáj. És akkor egy ilyen olyan spirálba kerülsz, ahol a végén röpködnek majd a plusz 10 millió forintok.

-Tehát, hogy akkor elindulunk úgy, hogy megvan a telek, akkor az építészhez bekopogtatsz úgy, hogy kezedben van a tulajdoni lap, jó esetben egy helyszínrajz. Rászánunk egy fél évet arra, hogy ez a ház meg legyen tervezve, közben már mondjuk a negyedik hónapnál csöngetünk a kivitelezőnél, és érdeklődünk, hogy mennyi időt fog igénybe venni, nézze meg a terveket. Elkészültünk a tervekkel. A terveknél gépészt, elektromost, statikust sem felejtjük ki. Utána megyünk a Józsihoz.

Mennyi időt vesz igénybe a kivitelezés?

- Majd megnézzük a terveket, ugye azon módosítunk, erre mindenképpen kell hagyni egy-két hónapos időintervallumot, hogy tudjunk rajta hathatósan módosítani, illetve ezzel egyidejűleg, hogyha a kivitelező kiválasztása az megtörtént, és ez nem csak egy kivitelezési tanácsadás, akkor el lehet kezdeni felkészülni az építkezésre, hiszen ma már van olyan szituáció is, amikor már a téglára is fel kell iratkozni. Ez egy fontos körülmény, és segítség.

- Máshogy az e-mail címemmel?

- Hát nagyjából igen, mint egy hírlevélre szinte, de igen, hogy neked van igényed téglára, hogy biztosan a következő időszakban jusson neked is, de időben el kell kezdeni tervezni ezeket az eseményeket, és kivitelezőnek is rá kell szervezni a saját kapacitásait is, az alvállalkozói kapacitásokat is, hiszen mindenki szeretne minél előrébb látni, illetve szeretné mindenki beszerződni az adott kivitelezői évét, így fontos, hogy a kivitelezőt is időben értesítsük, hogy rá számítunk. Az ingatlan volumenétől függ, de én azt gondolom, hogy fél év alatt még könnyűszerkezetes ház sem nagyon van, ami el tud készülni. Tehát a kivitelezési oldal az minimum egy fél év és mondjuk másfél év között van. Azért másfél év alatt már egy kettő vagy háromszintes, két vasbeton födémes házat is el lehet készíteni, el lehet tolni a végéig. Ez csak pénzkérdés nyilvánvalóan, de valahogy ez a félév és a másfél év közé tenném az átlagos kivitelezési időket.

- Lehet egyébként pénzzel gyorsítani? És most nem arra gondolok, hogy kicseréled a technológiát, hanem hogy ez egy valós dolog, hogy nem tudom, kétszer annyi pénzért kétszer annyi ember dolgozik a házon, és akkor csináljuk meg három hónap alatt?

- Bizonyos pozícióban igen lehet pénzzel gyorsítani, és pont itt a lényege ennek az egésznek, hogy egy jó projekttervvel viszont spórolni is lehet ezeken az összegeken. Mondok rá egy példát. Ha egy klasszik építést nézünk, és azt mondjuk, hogy tavasztól őszig dolgozunk az építkezésnél, és akkor vannak a külső munkák, akkor nem kell ideiglenes fűtéssel machinálni, akkor nem kell olyan adalékokat használni, ami a fagyásveszélyhez kapcsolódik. Tehát, hogy nagyon sok olyan dolgot ki lehet kerülni, ami egy jó projektterv alapjaként milliókat spórolhat a végén egy rossz projektterv, vagy egy el nem készült projektterv, mondjuk akkor nevezzük projektterv hiányaképpen, pedig sok millió forintot rá lehet költeni ezekre a gyorsításokra, amiket te mondasz, mert nem vettük figyelembe az időjárást, nem vettük figyelembe az alapanyagokat, hiányokat, nem vettük figyelembe az egymásutániságot, a következetességet, ezekből viszont lehetnek milliós problémák.

Építési munkák folyamata és költsége

- Hogy néz ki ez az egymásutániság? Tehát, hogy lezártuk a tervezési fázist, meg vagy bízva, mint kivitelező arra, hogy megépítsd a házunkat. Hogy vannak a munkafázisok sorrendben, és nagyjából a büdzsé mekkora százalékát viszik el?

- Indul egy kitűzés, ez egy viszonylag filléres mutatvány. Egy geodéta jön, kitűzi az ingatlant, földmérési dolog ez valójában. Utána indul a földmunka. Én itt összevonnám, nem adnék mindegyikre külön százalékot, azt mondanám, hogy amikor elindul a földmunka, a betonmunka, a falazás és a tető, ezt nevezzük nagyjából a szerkezetkész állapotnak, és ez úgy a teljes költségvetésnek a 40%-a. És ez itt a legbecsapósabb. Ez a leglátványosabb része, ugyanakkor szemtelen mód a költségvetésnek csak a 40%-a maximum. És ugye itt jön a csapda, hogy mindenki azt gondolja, hogy “Úristen, hát majdnem készen vagyunk, hát vicceltek, és még csak a 40%-a fogyott el a lóvénak, hát itt habzsi-dőzsi van, hát itt minden is belefér.” És hát nem, mert aztán jön a befejező szakipar, ami igazán drága. Jön az elektromos, jön a gépészet, - a gépészet, az igazán drága ma - és akkor itt szépen tudnak elfolyni a milliók. Mindenkit arra biztatnék, hogy azért ezt vegye feszesen, mert hogyha a szerkezetkész állapotnál járunk, még a felénél sem járunk. Aztán jönnek tovább, jön a nyílászáró. Attól függően, hogy milyen átlag ilyen 8-10% környéke lehet, akkor már 50%-nál járunk, ha bent vannak a nyílászárók. Innentől kezdve jön a befejező szakipari munka, és akkor jönnek a gipszkartonosok, a festők, a hőszigetelők, jönnek a gépészek, a villanyszerelők. A gépészet az általában egy jó 10-15%-ot még elvisz, 10-et minimum, attól függ, hogyha ez egy korszerű mennyezethűtés-hőszivattyú, ennek elég komoly bekerülési értéke van, az simán lehet, hogy még a 15% fölött is megy, de mondjuk egy átlagos ökölszám a 10 és 15% közötti összeg a gépészet. Jön a villamos szerelés, ami 5 és 10% között lehet a teljes költségvetésre vetítve. Nyilván, ha elmegyünk okosotthon irányba, akkor ez megint csak eltolódik inkább a 10% irányába. A burkolás, ami nagyjából egy ilyen 5% környéke lehet. Jöhetnek a falmunkák, ami megint egy 5% környéke, és akkor végső soron ott vannak a szaniterek, meg van, aki egybe veszi a gépészettel, én külön venném, mert az végső soron nem az, de szaniterre általában egy néhány millió forintot szoktunk kalkulálni, ami fontos lehet még. És akkor vannak még belülről befejező kőművesmunkák, amikkel még érdemes kalkulálni, ez egy néhány százalék. Ugye beton, meg kávajavítások, egyebek. És van még egy külső homlokzati hőszigetelés, ami egy markánsabb tétel, az általában 10% még szokott lenni, attól függően, hogyha mondjuk egy APS-t választunk, az a teljes bekerülési értékhez képest kevesebb összeg, ha mondjuk egy ma szintén nagyon divatos gyapotot, akkor meg ugye nyilván megint csak drágábbak vagyunk, mert ott a gyapot kivitelezési ára is jóval magasabb és maga a beszerzési értéke is jóval magasabb, tehát itt ezekkel így nagyjából lehet kalkulálgatni és el lehet jutni a projekttervnek a végére. Én annyit szoktam javasolni még segítségképpen a leendő megrendelőknek, hogy a belső részeket, amelyek nem kifejezetten kivitelezői hatáskör, mint elektromos szerelvények, szaniterek, burkolatok, egyebek, azokat dobálja be egy ilyen konszignációs táblába. Segítünk, hogy miből hány négyzetméter, miből hány darab kell, és ott játszadozzon el a számokkal, hogyha 10 ezer a négyzetméter, akkor ennyi lesz a vége. Ha 20 ezer, akkor ennyi lesz a vége.

- Meg az építészeti tervnek az árazatlan költségvetés a része, és akkor nyilván itt meg lehet húzni a határt, hogy mennyire részletes ez a költségvetés, de meg lehet állapodni úgy az építésszel, hogy legyen benne az összes hidegburkolat, az összes szaniter, az összes berendezési tárgyam, mindenem, tehát ezt én igazából készen kapom a szakembertől, és nincsen utána más dolgom, mint a négyzetméter árakat változtatgatni és látom, hogy ez mit jelent nekem. És akkor most Józsi, ameddig te elmentél, itt még mindig csak ott tartunk, hogy van egy házad, amiben vannak üres, kiburkolt, meg lefestett szobák. De csontüres az egész.

- Így van. Erre mondtam, hogy ugye a berendezésre érdemes a teljes projekt költségvetésének a 10%-át megtartani.

- Itt is van különbség a beépített bútor, meg a berendezési tárgy között. Az asztalos árajánlatok is azért ki szokták tudni verni a biztosítékot.

- Vannak olyanok, amik nélkül egyszerűen nem lehet költözni. Nyilván egy konyhabútor nélkül nehéz beköltözni. El lehet képzelni, hogy az ember egy pár hónapig matracon alszik, az oké, főképp ha van egy kiváló padlófűtés, azzal semmi gond nincsen, de mondjuk konyha nélkül úgy azért nehéz lesz, vagy fürdőszoba, vagy egy-két fürdőszoba bútor nélkül nehéz lesz az élet. Ezek azért úgy kellenek a minimális komforthoz, de erre ugye ott az elején beállítunk egy minimum 10%-ot, ez több lehet, de kevesebből nemigen szokott ez kijönni. És akkor visszatérve a Daninak a mondatára, hogy még mindig ott járunk, igen, hogy van egy házikónk, aminek vannak belső, külső falai, és hogy belülről fehér, kívülről meg ki tudja milyen, meg hát lehet, hogy belülről is színes, de egyébként még ott van mögöttünk az engedélyezési eljárás, és ugye kell kérnünk használatbavételi engedélyt, fel kell rajzoltassuk a térképszelvényre a kész házikónkat, és még ezen kívül ott van a közművesítés, hiszen az általában nem feltétlenül biztos, hogy a kivitelezőnek a kompetenciája, hanem lehet, hogy a közmű bekötéseket azt időközben a megrendelő intéz, vagy neki kell intézni.

- Ez mehet párhuzamosan az építkezéssel? Tehát ti dolgoztok a telken belül, és akkor valaki más pedig mondjuk a csatornát vagy a vizet hozza oda?

- Alapvetően az alapszerelést azt általában kivitelező végzi, de magára a csatlakozáshoz kapcsolódó ügyintézés az egyes közművekkel, az szintén megrendelői hatáskör szokott lenni. És akkor ott lehet kardozni a különböző szolgáltatókkal, hogy ki mikor jön, itt-ott mennyi a várakozási idő, meg a bekötési határidő és egyéb dolgok.

- És akkor most vagyunk, ha jól számolok, ilyen egy-másfél-két évnél. Ugye fél év tervezésről, illetve a fél év-másfél év kivitelezésről beszélünk, akkor nagyjából mire nekünk vannak fehér falaink vagy színesek, ez egy másfél-két év volt.

- Igen, ebből ugye lehet a kivitelezési időt csökkenteni, akkor, hogyha alternatív technológiákban utazunk, mondjuk nem a hagyományos építészetben utazunk, hanem esetleg könnyűszerkezetben, akkor tud ez az idő csökkenni, akár markánsan is csökkenni, de alapvetően egy normál, hagyományos építészeti eljárással készült ingatlan én azt gondolom, hogy jó alapos tervezéssel együtt ez minimum egy másfél éves projekt.

A kivitelezés után milyen egyéb feladatok vannak még a beköltözés előtt?

- Mi történik ezután? Milyen költségeink, illetve milyen feladataink vannak még, mire én azt mondom, hogy van kulcsom, van már zár is, meg ajtó is ezen a házon, és akkor beköltözhetek a családdal?

- Preferencia kérdése megint csak, hogy kinek mi, hiszen gondolod-e, hogy van egy gyönyörű házad, van kulcsod, van ajtód. Igen ám, de hát térdig érő dágványba kell bemenned a házba.

- Nem kempingezni szeretnénk, hanem élni.

- Na, tehát ez a másik, hogy ugye van egy terv, meg van egy költségterv, és alapvetően az a háznak a felépítését tartalmazza. De hát ott van a járda, ott van ugyebár a kocsibeálló, ott van a kerítés, valahogy a kerítéstől ugye eljutsz a bejárati ajtódig, és akkor, ha nem kempingezni szeretne, akkor az jó lenne, ha valamilyen járda vagy valami ahhoz hasonló. Ott van a kerted, ott van esetleg olyan például, hogy nagyon sok helyen találkozom azzal, hogy nem tervezik költségvetési szinten például az esővíz elszikkasztását. Nincs benne se a gépésztervben, rá van rajzolva ugyan a helyszínre, hogy ott majd valahol valami szikkasztó készül, de egyszerűen nincs benne a költségvetésben. Ma még hogyha nem is gyűjtöd zártan az esővizet, akkor is egy sima, egyszerű szikkasztó építés is 1 millió forinttól indul. Egy kavicsos geotextiles szikkasztónak a kivitelezési költsége. Ezek mind olyan meglepetésszerű költségek, amik csak úgy rátámadnak, miután készen van az ingatlan, vagy közel készen van. És ez például egy olyan dolog, amire kalkulálni kell. Ha van egy jó költségterv, akkor ez benne van, de ha még nincs benne, akkor meg van tartalékod, amiből meg ki tudod fizetni. Tehát, hogy itt járunk, hogy amikor megvan a te kis házad, és mondjuk addig nem voltál ennek annyira gondos gazdája, hogy kívülről is végig gondold, hogy te most akkor az agyagos dágványba akarsz napozni nyáron, vagy esetleg a telepített füves területen, akkor még ugye itt vannak olyan költségek, amik a ház körül felmerülhetnek, ezt érdemes még mindig belekalkulálni ugyanúgy. Megint csak visszacsatolhatunk a tervezésre, hogyha a tervezés kellően alapos, akkor alapvetően már egy kert terv is készülhet. Már készülhet egy kerítés terv, készülhetnek a helyszínrajzon az épület környékén megközelítési csomópontok, járdák, minden egyéb, és akkor lehet, hogy már ez is árazva van ebben a költségvetésben. És hát átlag ember nem gondolkozik azon, hogy akkor majd hogy is fogok kimenni a nappaliból, ugye a nagy emelőtoló vasalatból, ami 2 milliótól indul, hogy is sétálok én el a szalonnasütőig, ami a kert hátuljában van, ami most még fél méteres agyag dágvány? És ha ezekre a kérdésekre tervezéskor választ kapunk, és ennek van költségvetési része, akkor már nem ér minket meglepetésként. De ugye ez megint olyan tétel, amikor megy a social médiában, “hogy 500 ezer forint négyzetméter, abból megvan minden.” És akkor nincs meg, mert ez mind azon felüli tétel.

- Oké, tehát annyiért nekünk falaink vannak, meg egy szép házunk, de egyébként körülötte, mintha bomba robbant volna.

- Igen, és marad a matrac, meg a dágvány. Leegyszerűsítve.

- Oké. Hát azért az látszik nekem, hogy így hiába lőjük be azt, hogy mi hány százalék lesz, ezért a végén vannak olyan költségek, amiket majdhogynem külön soron külön tételként emlegethetünk, tehát akár itt az esővíz elvezetés, akár egy kerítés, teljesen logikus, hogy nincs benne valószínűleg a négyzetméter árban, amivel mindenki dobálózik, tehát attól függően, hogy hány oldalról kell kerítést építened saroktelken vagy máshol. Ugye ezek sokmilliós költségek lehetnek még itt, mire teljesen kész van a házunk. És ugye azért a pénzre, meg az időre nagyon szépen kitértünk, de mi van az emberekkel? Ki fogja ezt megcsinálni? Mi a különbség egy generálkivitelező és aközött, hogyha én összeszedem az ismerősi körbe bevált szakembereket, hozom a festőt, a vizest, mindenkit beírok a Google naptáramba, hogy ki mikor fog dolgozni. Tehát, hogy hogy fog ez kinézni a gyakorlatban? Miért éri meg egy generálkivitelezőt megbízni, és akkor itt most nézek Józsira?

Miért éri meg jobban generálkivitelezőt is bevonni az építkezésbe?

- Ugye itt onnan közelíteném meg, hogy egy generálkivitelezőnél is ugyanúgy megvannak a szakági kivitelezések, tehát az nem különbözik egy generálkivitelezőnél sem, hogy nem polihisztorok vannak az építőiparban, hanem vannak kőművesek, vannak ácsok, vannak burkolók, festők, tehát mindenféle szakmacsoport képviseli magát, és egy generálkivitelezés ugye ezeket fogja össze. Talán valamivel több szakmai tapasztalata van, mint egy magánszemélynek, aki az elsőt építi, azzal szemben, amikor egy generálkivitelező a sokadikat építi, kiterjedtebb a kapcsolatrendszere. Nagyon sok előnyt felhozhatnék még, de először azt értsük meg, hogy a kettő között mi a különbség. Kettő között az a különbség, hogy azt a munkát, amit a generálkivitelező elvégez, az elvégezheted te is. Te is eldöntheted, hogy te szeretnéd a generálkivitelező hasznát hazavinni. Ilyenkor neked az a feladatod, hogy egyesével össze szervezd az összes szakágat. Neked kell átadni egyik szakágtól az információt a másiknak, hiszen ezek nem együtt, nem egy időben és pláne nem érdekképviseletből érkeznek. Ez nagyon fontos, hogy ők nem egymás érdekeit nézik, hanem egymás ellenérdekeit nézik.

- A klasszikus mutogatás.

- Neked egyrészt a szervezésben van nagyon fontos szereped. Utána a másik az az, hogy az információkat átadd egyiktől a másiknak, hogy ez meg ez a gépésznek vagy a villanyszerelőnek, hogy ide meg ide kerül a kazán, ide meg ide a termosztát, és akkor ezt a gépésszel beszéled meg, de a villanyszerelőknek kell kikábelezni. Ha ezt az információt nem juttatod el a villanyszerelőnek, akkor ő nem fog erről tudni. Vagy tovább megyek, és mehetek még visszább is ebben a kérdésben. Ha tudjuk, hogy valamely falban beépített csaptelep lesz, falsík alatt, akkor valószínűleg nem lesz elég egy 10 centiméter vastagságú válaszfal, mert eltűnik a válaszfal, mire besüllyesztjük a falsik alatti csaptelepet, úgyhogy akkor kell tudnia esetleg az építész tervezőnek, már leginkább akkor kéne tudni, de ez sokszor nem fordul elő olyan hamar, hanem később derül ki. Nagyon sok információ van a szakágak között, amit ilyenkor valakinek át kell adnia. És hogyha nincs generálkivitelező, akkor ennek a megrendelőnek kell lenni. Na és itt szokott elsikkadni legtöbbször a probléma, hogy ezek az információk ezek lemaradnak, vagy továbbmegyek, nagyon sokszor fordul elő az, amikor szakágankénti összeszervezés van egy megrendelő hatáskörében, hogy akkor jellemzően akkor tud kedvezőbb lenni mondjuk egy szakipari kivitelezés, ha kisebb a cég mérete. Szerintem mindenki számára egyértelmű, minél nagyobb egy cég, annál nagyobb a fedezeti pontja, annál drágább áron tud csak dolgozni még minimum áron is. De hogyha kicsik a kivitelezők, meg a szakági kivitelezők, azok kisebb létszámú kisvállalkozások, akkor nekik a finanszírozás is komolyabb terhet és problémát jelent. Ilyenkor a cash flow tervezés is a megrendelőnél van, hiszen az egy komoly feladat lesz, hogy mindenki adott időben megkapja az ő szakágához kapcsolódóan megfelelő forrásokat. Ilyen esetben úgy tudnék fogalmazni egyszerűsítve, hogy egy klasszikus projektmenedzseri munkát végez el a megrendelő. A munkát ugyanúgy elvégzi egy generálkivitelező, itt az a kérdés, hogy kinek fizetjük ki ezt a pénztömeget. Ugyanúgy meg kell nézni ezt a klasszikus idő és pénz tengelyt, hogy kinek miből van több az időből vagy a pénzből.

- Illetve nem csak a menedzsmentről van itt szó, hanem a felelősségről is. Tehát, ha van egy generálkiviteleződ, akkor egyetlen emberrel beszélsz, és egy embert kérsz számon, és ő felel mindenért, ami történt. Ha kapcsolatban állsz 15 szakággal, akkor szét van kenve.

- Akkor ugye mindenki a saját munkájáért felel, és ugye utána nem győzöl igazságot tenni, hogy kinek a hibája volt az, hogy mi volt előbb a tyúk vagy a tojás. Most nyilván nem akarok senkit lebeszélni arról, hogy ő saját maga szervezze, mert tegye meg, hiszen azt semmiképpen nem állítanám, hogy nem jár jobban anyagilag, mindenképpen jobban jár.

- Mindenképpen? A generálkivitelező tapasztalatából, kapcsolataiból, olcsóbban dolgozik neki mondjuk egy kőműves, mert egy évben sok száz órányi munkát ad neki kontra én, aki csak egyszer, vagy akár a beszerzés, alapanyag vásárlás kapcsán nincs olyan kedvezmény, amit megkap az ügyfél azért, mert te nagyobb tételben vásárolsz egy éve?

- Összességében egy saját magad szervezed építkezést, meg egy generális építkezés legalább 20-30% közötti különbség van, nyilván a generálos a drágább, hiszen azt a munkát, amit ott elvégez a generálkivitelező, ő azt valamilyen irodai apparátussal végzi, valamilyen háttérrel végzi, benne van valamennyi finanszírozás, benne van a felelősség, tehát nagyon sok összetevője van, de hát ezek az összetevők, ezek mind árazva vannak. Nála a kockázat, ami a szakágakhoz kapcsolódik. Ha egyik nem jön, akkor a generálkivitelezőnek ki kell állítani egy másikat helyette. Még ha nálad az egyik nem jön, hát akkor neked is ki kell állítani helyette egy másikat, ha nem akarod, hogy csússzon a beruházás. Te ugye saját magad esetében magad nem kötbérezed, nehéz lenne, de mondjuk egy generálkivitelező esetében ott igenis tudsz a kötbér intézményével élni, hogyha nem valósult meg határidőre, és téged nem érdekel, hogy most jött az ő kőművese, vagy nem jött, hogy beteg lett a villanyszerelője, vagy nem lett, vagy elütötte-e a villamos, vagy sem. Fogalmazzunk úgy, hogy ez egy kényelmi szolgáltatás. És mint minden kényelmi szolgáltatásnak van ára, ennek is van ára, mert ezt a munkát valaki elvégzi.

- Én teljesen értem, hát cserébe én még nem találkoztam olyannal, aki saját maga vitte végig a projektet és azt mondta, hogy ez életem nagy élménye volt, hogy építkezhettem. Mindenki azt mondta, hogy fú, már nagyon várom a végét, ez embertelen, munka mellett ott lenni napközben, és ezt a 180 döntési pontot, meg az összes embernek a minden rigolyáját kezelni, bármilyen elakadásnál, bármilyen kérdésnél elérhetőnek lenni telefonon… Sokszor hallom, hogy ugye a generálkivitelező lesz az, aki átver, mert ő mindenhez ért, ő mindent tud, ő mindent úgy fog beárazni, hogy én nem veszem észre, hogy hol vannak azok a kis extrák…stb. Segítsetek ezt feloldani!

- Van erre egy kész piaci megoldás, úgy hívják, hogy műszaki ellenőr. Hogyha te nem bízol feltétlenül a kivitelezőben, vagy úgy nincs bizodalmad egyáltalán az építőiparhoz, akkor van neked ebben társad, műszaki ellenőrt kell fogadni, és akkor ő segít abban, hogy az elkészült munkákat azokat minősíti, és segít abban, hogy az olyan minőségben készüljön, ahogy kell.

- Hát meg azt se felejtsük el, hogy az építész vállalásnak kötelező része a művezetés, tehát építész kamarai előírás alapján a tervezőnek legalább hat alkalommal meg kell jelennie a helyszínen és a kivitelezés minőségét ellenőrizni.

- Mit jelent itt a minőség? Azt ellenőrzöd, hogy az valósul-e meg, ami a tervben van, vagy azt ellenőrzöd, hogy ténylegesen nem tudom, annyi cementet raktak-e a betonba, amennyit kell, és nem spórolták ki. Tehát mit ellenőrzöl pontosan?

- Itt azt ellenőrzöd, hogy a terv szerint valósultak-e meg a dolgok, és műszakilag korrektek-e. Az, hogy mennyi cementet kevertek bele a betonba, azt, ha éppen nem vagy ott, amikor összeöntik, azt nem fogod tudni leellenőrizni, ez tény. És értem mindenki aggodalmát a generálkivitelezővel szemben, csak szerintem azt kell látni, hogy ez nem generálkivitelező vagy nem generálkivitelező kérdéskör, hanem milyen generálkivitelező kérdéskör, és szerintem jól mondta a Józsi, hogy egy kivitelezésnek van egy ára, és azt neked ki kell fizetned, és eldöntheted, hogy ezt pénzben szeretnéd kifizetni, vagy részben pénzben, meg részben időben és energiában. De hogy az ára, az ugyanannyi.

- Igen, csak itt ugye, hogyha te magad szervezed, akkor a te időd az, amit pénzre váltottál, megspórolhatod azt az összeget, nem fizeted ki, aztán majd a végén kiderül, hogy ez egy jó vállalás volt-e. Kicsit olyan ez a generálkivitelezés, mint az All you can eat, hogy bemész egy asztaltársasággal, akiket nem ismersz. És most mit válasszál? All you can eat-et, vagy pedig A la carte. Nem tudod, hogy mennyire éhes a banda. Nem tudod, hogy mennyi lesz a fogyasztás, és akkor előre el kell dönteni, hogy akkor te most mit is szeretnél valójában, hogy milyen a te kockázatvállalási kedved? Hogy inkább legyen egy All you can eat, lehet hogy drágább lesz, de az biztos, hogy annyi. Vagy pedig azt mondod, hogy “á, behazardírozom, vagy fa vagy lyuk”, aztán rámész, de lehet, hogy kiesnek a vagyonodból. Kicsit ugyanilyen, hogy a generálkivitelezőt azért úgy általánydíjakkal, meg mindenféle szerződéses formulákkal rá lehet kényszeríteni arra, hogy azt a vállalási árat tartsa, amiben ti megegyeztetek. Hát azért az, amikor saját magadat kell kényszeríteni a vállalás betartásra, az nehezen fog menni.

- Igen, és szerintem ne tüntessük fel a generálkivitelezést egy luxus termékként. Tehát egy konyhát meg tudsz csinálni egy saját vizessel, meg egy saját burkolóval, de egy házat a nullából felépíteni úgy, hogy te megszervezed úgy, hogy munkád van mellette. Ez szerintem esélytelen. Tehát, hogyha nem vagy valamilyen szinten otthon a szakmában, nem vagy valamilyen szinten becsatornázva az építőiparba, és neki akarsz állni egyedül, az szerintem egy vesztes játszma.

- Figyelj, egyébként engem nem kell meggyőzni.

- Józsinak mondom, mert azt mondja, hogy ez egy luxusszolgáltatás. Nem, egy házat ha meg akarsz építeni a nulláról, alapozástól, akkor ezt egy generálkivitelező fogja neked megcsinálni.

- Igen, nekem két dolog ütötte meg nagyon a fülemet. Az egyik ez a 180-200 döntési pont. Ez számomra azt jelenti, hogy egy éven keresztül minden nap van valami. Ha lefordítom ezt munkanapra és azt mondom, hogy még hétvégén nyugi is van, ez azt jelenti, hogy egy éven keresztül minden nap lesz valami, valaki nem jelenik meg a helyszínen, valamelyik alapanyag mégse olyan, mégse érkezett meg, sérülten érkezett és sorolhatnám az összes olyat, amit csak a személyes ismerősi kör történeteiből összeraktam. Viszont Dani, amit te mondtál, abban egy valami nagyon-nagyon megfogott, és erre egy kicsit szerintem térjünk is át, hogy így azt mondtad, hogy van-e hozzáadott értéke vagy nincs, átvernek-e vagy nem, ez nem generálkivitelezés kérdése, hanem arról szól, hogy kit választunk, akár generálkivitelezőben, akár szakemberben.

- Így van.

Mi alapján válasszunk szakembereket?

- És engem az érdekelne, hogy mi alapján válasszunk, tehát azért én valamennyire tapasztaltam, így a kőműves, meg villanyszerelő szakmában, hogy az online jelenlét, meg a közösségi médiában mutatom a munkáimat, hát erre minden szektorban tudok egy-két példát mondani, akiket láttam, hogy lelkes burkoló, aki megmutatja, hogy miket csinál és tök jó, de hogy a többségnél tipikusan, mint a többi egyéni vállalkozásnál, ritka az, hogy komolyabb portfóliójuk legyen, weboldaluk legyen, vagy akár csak bárhol értékeléseket gyűjtsön referenciákat magáról.

- Én szerintem biztos, hogy kérnék személyes ajánlást vagy véleményt az adott illetőről. Ugye sokat beszélünk arról, hogy nagyon költséges az ügy, és hogy nagyon el lehet szállni a költségekkel, tehát, hogy sok pénz van involválva egy ilyen folyamatba. Úgyhogy én biztos, hogy megnézném a cégnek a pénzügyi, meg egyéb hátterét. Ugye ez elérhető az interneten egy mindenki számára nyitott weblapon. Biztos, hogy beszélnék vele személyesen, hogy lecsekkoljam, hogy működik-e a kémia.

- Ez élőt jelent, vagy akár telefonon?

- Élőben találkoznék vele.

- Így van, belenéznék a szemébe, látnám, hogy ki ez az ember. Nyilván igyekeznék korábbi referencia munkákat kérni, megnézni. Valahogy én így közelíteném meg.

- És itt mit nézel meg laikusként? Tehát, hogy odamegyek, mondjuk ő mondja, hogy igen, ebben az utcában már építettem három hasonló minimál stílusú házat, odamegyek, megnézem kintről, szépek.

- Jó esetben azért el bírom képzelni, hogy vannak fotói a megvalósult munkáiról. Esetleg még lehet, hogy egy weblapja is van az illetőnek, és akkor ott lehet egy kicsit nézelődni.

- Igen, én annyit tennék hozzá, hogy azért nagyon fontos a személyes beszélgetés egyrészt a kémia miatt, másrészt meg hogyha esetleg meglátod azt az adott céget, meg a telephelyét is, ott találkozol vele, beszélsz vele, beszélgettek a te saját tervrajzodról, akkor egyrészt kiderül, hogy vannak-e öltetei, hogy van-e valamilyen gondolata a tervrajzoddal kapcsolatban. Ha ott vagy a telephelyén, akkor látod, hogy milyen az a miliő, vagy egyáltalán milyen erőforrásokkal rendelkezik, mert az ott rögtön kiderül. És ha látod, hogy milyen erőforrásokkal rendelkezik, akkor rögtön látod, hogy van-e neki vesztenivalója, mert ha van, akkor az már megint egy biztonsági pont lehet a választásnál, hogy jó, hát jártam egy 1500 négyzetméteres telephelyen, volt minden óra, puska, zongora, valószínűleg akkor nem az a cél, hogy engem lehúzzanak és elvigyék a pénzemet és a következő hónapokban Dominikán nyaraljanak, mert akkor ez itt különben nem lenne, vagy nem lenne értelme. Ugyanez, ha megnézzük a beszámolónak az eredményeit, hogyha már egy szemmel látható, egy 200 millió forintos árbevétele volt, akkor valószínűleg az úgy volt, hogy különben nem fizették volna ki, hogyha nem csinált volna semmit, tehát, hogy van már mögötte valami. Itt ezeket a sarokpontokat kell megvizsgálni. És igen, persze igazad van, hogy nem tudsz mindegyikbe becsengetni és megnézni kívülről-belülről, de vannak ráutaló jelek, ha neki vannak vagyonelemei, ha ő jutott előre az életében a telephelyével, a számaival, a beszámolójában van már bevétel, akkor azért ezekből lehet következtetni arra, hogy ő valamilyen értékű munkát végez, hiszen boldogul a piacon. Ugyanúgy lehet egy értékmérő szám mondjuk a munkavállalók létszáma, abból is lehet esetleg következtetni. Persze vannak olyan generálkivitelezők is, akik saját létszám nélkül dolgoznak, akkor ott ugye ott a számokat tudjuk megnézni mögötte, hogy nem egy ma született bárány, meg lehet nézni egy cégkivonatot, és meg lehet nézni egy céginfót, hogy esetleg ez nem a harminckettedik bedöntött nullás cége, mert akkor azzal se biztos, hogy érdemes szerződni.

- Hány évre visszamenőleg lehet megnézni a beszámolókat?

- Nagyon sok. Szerintem valamilyen húszon-harmincon évre biztos. Egyrészt a cégkivonatot is meg lehet nézni, hogy éppen van-e aktuálisan adótartozás vagy bármije, plusz fel vannak töltve az elmúlt évi beszámolók, az most kötelező mindenkinek közzétenni. Tehát ezek olyan nyilvános adatok, amiért egyáltalán nem kell kuncsorogni egyik cégnek sem, hanem te ezt saját magad meg tudod nézni az weboldalakon.

- Persze nyilván a nagyobb, stabilabb cégekre ez mind-mind működik, és ezzel teljesen egyetértek, hogy egy idő után, ha valaki minőséget csinál bármiben az életben, annak megvannak az eredményei, annak megvannak a számai, megvannak a pénzügyi jutalmai. Tehát ilyen szempontból ezt értem, hogyha egy pénzügyileg stabil céget nézünk meg, akit esetleg még ahogy Dani mondott ismerősünk ajánlott is, vagy volt már bármilyen referencia, amit láttunk tőlük, akkor azzal nagyon nem nyúlunk mellé. S mi van, hogyha én a legköltséghatékonyabb módon szeretnék építkezni. Nincs generálkivitelező, mindent én szedek össze, én csináltam meg a projekttervet. Úgy is mondhatnám, hogy amihez nem muszáj szakembert bevonni, ahhoz nem feltétlenül vonok be, vagy van egy lelkes fusizós ember, aki kőműves, de egyébként villanyt is szerel. Ismeritek ezeket, szerintem nem kell bemutatni. Tehát hogyan találsz a kicsi egyéni vállalkozók között azon túl, hogy odamész, a szemébe nézel, találkoztok, szimpatikus. Van-e olyan szakág, amire azt mondjátok, hogy na, ezt meg lehet próbálni YouTube videókból és ilyenekből és itt most tényleg abból a szemszögből vizsgáljuk meg, hogy amikor már a végén vagyunk, elúsztak a költségek, nyilván nem én fogok tetőt ácsolni, de hogy vannak-e olyan elemei egy építkezésnek, ami pepecselős, de nem feltétlenül nagy skilleket igényel, hanem sokkal inkább időigényes, és ezért ha valaki beleteszi a saját idejét hétvégente, akkor akár spórolhat egy 5-10-20% a végén.

Mik azok a munkák, amiket mi magunk is el tudunk végezni, ha túlléptük a költségvetést?

- Van ilyen, szerintem van, és inkább ezek azt gondolom, hogy azok a felületi befejező szakipari munkák, amelyeknek csak dizájn szerepe van. Szerkezeti munkában semmiképpen. Tehát úgy, ahogy mondtad, betonmunkákban, ácsmunkában, tetőfedésben, villamosszerelésben, gépészetben, ott mindenképpen kizárnám a DIY-t, az egyértelmű. Most az, hogy a glettelés vagy a festés nem sikerül olyan szépen, és te azt nézed, az szerintem belefér. Ott lehet, ott lehet egyszerűen spórolni. Egy melegburkolatot szintén meg lehet próbálni lerakni, egy hidegburkolatot is meg lehet próbálni felrakni, bár ott már azért a vízszigetelés hiánya okozhat olyan problémákat, amiből később baj lesz, de meg lehet próbálni. Ezeket a szakágakat ezeket talán meg lehet próbálni, a kertépítést is meg lehet próbálni, de én visszább már nem mernék menni, tehát a villanyszerelést már én nem javasolnám, és a gépészetet sem javasolnám.

- Szabad egyébként? Tehát, hogy ez jogszabályilag, én úgy tudom, hogy villanyszerelés az egy képesítéshez kötött szakág.

- Abszolút, de felújításnál ugye nincs ellenőrző szerv, aki ezt tudja ellenőrizni.

- Nem ez a kérdés, hanem amikor leég a ház, akkor van ellenőrző szerv, és akkor én megyek-e börtönbe, hogyha én kötöttem be a villanyt.

- Akkor az gondatlanság, igen.

- Oké. Tehát hogy azért ennek van tétje, és most nyilván az emberek így úgy vannak vele sokszor, hogy ez úgyse velem fog előfordulni, de szerintem ez azért egy kockázat, amit látni kell, hogyha te nem a szabványnak megfelelően csinálod, mert nem ismered a szabványt, akkor ez egy olyan kockázat, akár a családod életére vetítve, akár az ingatlanod sérülhet, vagy akár leéghet, bármi hasonló. Én azt gondolom, hogy ezeken én sose vágnék bele ebbe a részébe magamtól, és nem azt mondom, hogy egy csillárt nem rakok föl otthon, de hogy az, hogy én a falba vezetékeket cseréljek, ez fel sem merülne.

- Tehát szerkezeti dolgokat semmiképpen sem akarunk egyedül, de szerintem egy konyhabútor például még belefér, vagy egyéb bútor összeszerelős dolgok. Egy csomó emberben van ilyen kreatív drive, és sokan kísérleteznek például azzal, hogy megvan a kész konyhapultjuk, vagy a gardróbszekrény, és akkor a bútorajtókat kicserélik, és akkor ők festik vagy alakítják át. Szerintem ez is működik. Van egy pár dolog, nem ezen fog valószínűleg múlni a nagy.

- Nem. Itt valószínűleg ezt simán meg tudja csinálni, de ez inkább már egy kis kézműveskedés, vagy inkább időtöltés. Nagyot szakítani ezzel már nem fog a végén. Óriási költséget nem fog megúszni ezzel a végén. Én azt gondolom, hogy ez ilyen betétnek jó, meg el lehet vele vicceskedni, meg egy kicsit az ember magáénak tudja érezni, meg otthonosabb lesz tőle, de költségoldalról markánsan ez nem fog megjelenni, hiszen addigra már a költség tömege részén már túl vagyunk.

- Sokszor hallani olyanról is, hogy valaki megvette a telket, várt egy évet, összejött valamennyi önerő vagy pénz, hogy belevágjon az építkezésbe, akkor megcsinálja a földmunkát, tereprendezést, esetleg elkezdi szerkezetkésszé alakítani vagy építeni a házat. Tehát, hogy végigmentünk azokon, hogy mi van egy jó projekttervben, tehát, hogy rámentünk arra, hogy mérföldkövek, legyen meg az, hogy melyik mérföldkőnél hol tartunk, a tervet kövessük, ugye frissítsük folyamatosan, tehát hogyha mondtátok, ha megváltozik egy burkolat, ha megváltoznak a szaniterek, írjuk át a költségvetésbe, lássuk, hogy ez hogyan befolyásolja a végén a végösszeget. Nekem az is nagyon-nagyon tetszett, ahogy elmondtátok, hogy ténylegesen időzítésben, azért az, hogy nekem egy éven belül ez a nulláról állni fog, ez egy leányálom, és ez nem fog megtörténni, hanem ténylegesen azért ezek az építkezések inkább ilyen kétéves időtávban reálisak, hogy megvalósulnak, illetve a szakemberek kiválasztása kapcsán is nagyon hasznos tippeket adtatok, tehát részben az, hogy egyszerűen az online felületek hiánya miatt a személyes kapcsolatoknak óriási szerepe van, és az, hogy odamenj, találkozz a szakemberrel, kezet fogj vele, a szemébe nézz, lásd azt, hogy korrekt, hogy hogyan kommunikál, hogy ami nekem fontos, hogy betartja a határidőket, de hogy azért ez nagyon egy ilyen szubjektív és a kémián múlik, illetve azokon a készségeken, hogy megtaláljátok-e a közös hangot egymással, és amit Józsi te mondtál, hogyha pedig így komolyabb cégekkel dolgozunk, akkor az, hogy referenciák, illetve pénzügyi mutatók, pénzügyi eredmények, ezeknek ott kell lenni. Tehát, hogy nem lehet azt mondani, hogy valaki megépített tavaly tíz házat, miközben a beszámolójában nincsen ember, nincsen árbevétel, és ez az ötödik eldobott cége, amit különböző tartozások miatt felszámol. Ezek szerintem nagyon-nagyon jól letisztázták azt, hogy mit kell átgondolni a projektterv kapcsán. Illetve az egész projektterv, mint dokumentum, szerintem nagyon-nagyon központi helyet foglal el ebben az egész építkezésben. Tehát, hogy talán ez az alfája, omegája az egésznek, és amit eddig megcsináltunk, hogy vettünk egy telket, satöbbi, ez tök jó, de hogy itt most innentől jönnek a bizonytalan költségek, merthogy a telken volt egy árcédula, kifizettük, átvettük és ott nagyjából már nem érhet minket meglepetés, de hogy itt rengeteg mozgó tényező van, és szerintem az is egy nagyon kulcsgondolat volt, hogy egy nagyon fontos gondolat volt, hogy önmagában az, hogy küzdünk a váratlan költségekkel, meg a saját beleszeretésünkkel és mentalitásunkkal, hogy “hú, hát az csak egy kicsit drágább, és belefér még, és válasszunk másmilyen kilincset”, hogy ezek miatt fog elcsúszni valójában a projektterv, és ez akkor tud igazán fájdalmas lenni, ha erre a legvégén jövünk rá, vagy egy félkész állapotban jövünk rá, és nem pedig az van, hogy naprakészen látjuk, hogy ez a döntésünk mit eredményez. Tehát egész egyszerűen mérni kell, figyelni kell, hogy hogy alakul a projektünk, a költségvetésünk, az időzítésünk és annak tükrében kell meghozni ezt a 180-200 döntést menet közben.

- Így van. Mindenkinek legyen egy Excel táblája.

- Minden szóval egyetértek.

- Hát ezt nagyon jó hallani. Köszönjük szépen, hogy velünk voltatok, iratkozzatok fel a legnépszerűbb podcast csatornákon a Házi feladatra, tehát a Spotify-on, Apple Podcast-on, illetve a Google Podcaston, valamint a YouTube csatornánkon is megnézhetitek, illetve meghallgathatjátok az epizódot, illetve látogassátok meg a dodo.hu/házi-feladat oldalt, ahol leszedhetitek a checklistát a mai epizódhoz is. És találkozunk a következő epizódban, ahol Danival fogjuk folytatni, és belemegyünk az építészeti tervezés minden részleteibe. Tehát, amit az elején említettünk, ez a 3-6 hónapos periódus, ideális esetben ugye 6, amikor megtervezzük magát, hogy hogy nézzen ki az ingatlan. Na, ez az, amivel a következő epizódban foglalkozunk, és utána tényleg megígérem, de már elindul az első kapavágás és elkezdjük Józsiékkal megépíteni ezt a házat. Sziasztok! Találkozunk a következő epizódban.

- Sziasztok!

- Sziasztok! Tervezésre fel!