Van egy kihasználatlanul, üresen álló lakásod és szükséged lenne egy rendszeres bevételt biztosító megoldásra? Akkor érdemes elgondolkodnod az ingatlan bérbeadás lehetőségén, amihez összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat!
Mit jelentek ezek a fogalmak: bérbeadó, bérlő, bérlőtárs, társbérlő?
Az ingatlan bérbeadás sikeressége számos tényező függvénye. Az első a megfelelő bérlő megtalálása, és a bérbeadás feltételeinek írásban történő pontos rögzítése. Ha ez meg tud valósulni, akkor minden hónapban, nagyobb időráfordítás és energia nélkül élvezheted a befolyt bérleti díj biztosította kényelmet.
Érdemes tisztában lenned a bérlő, bérlőtárs, albérlő, társbérlő fogalmával, hiszen a bérleti jogviszonyban akár a bérlői, akár a bérbeadói oldalon is állhat több személy. Gyakori, főként egyetemistáknál, hogy a költségek optimalizálása érdekében rezsi-közösséget alkotnak és a lakást többen, együttesen bérlik ki - azaz bérlőtársak lesznek.
A bérlőtársi jogviszony már a szerződés megkötésekor is létrejöhet, de az is előfordulhat, hogy a bérlőd egy idő után szeretné megosztani a bérleményt egy másik személlyel. Ebben az esetben ki kell kérnie a hozzájárulásodat és módosítanotok kell a bérleti szerződést. A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyetemlegesek és egyenlőek lesznek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a lakás teljes bérleti díját bármelyik bérlőtárstól követelheted, ők pedig majd egymás között elszámolnak.
Az albérlet szó jelentését sokan keverik a bérlet fogalmával, pedig a kettő lényegesen eltér egymástól. Albérletről akkor beszélünk, amikor te, mint a lakás tulajdonosa valakinek szerződés alapján biztosítod a lakást és engedélyezed, hogy a bérlő a lakást tovább hasznosítsa. Ilyen esetekben az albérlő a bérlő felé, a bérlő pedig a te feléd tartozik elszámolni, így az albérlő nincs közvetlen kapcsolatban veled. (A te bérlődtől bérel.)
Fontos tisztázni a társbérlet fogalmát is: ilyenkor a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják, egymástól függetlenek, mindenki külön köt szerződést és számol el veled minden hónapban.
Mi az ingatlan bérleti szerződés?
Az ingatlan bérleti szerződés az ingatlan tulajdonosa és a bérlő között jön létre. (Fontos tudnod, hogy több tulajdonos esetén az ingatlant az összes tulajdonos, mint bérbeadó adja ki.) Közted és a bérlő között bérleti jogviszony jön létre, bérbeadóként te köteles vagy a lakás időleges használatának átengedésére, a bérlő pedig köteles a lakás átvételére és bérleti díj fizetésére.
Ne ess abba a gyakran előforduló hibába, hogy a bérleti szerződést csak “szóban” kötitek meg, a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Sok kellemetlenségtől megkímélheted magad azzal, ha minden feltételt írásban rögzítetek. Egy alaposan kidolgozott és megszerkesztett szerződés aranyat ér és segít elkerülni a későbbi félreértéseket. A bérleti szerződés egy bizonyító erejű magánokirat, ami tartalmazza a szerződést megkötő felek adatait és aláírását, illetve mind a bérlő, mind a bérbeadó jogait és kötelezettségeit a bérleti szerződés érvényessége alatt.
Miért érdemes közjegyzőnél megkötni a bérleti szerződést?
A bérleti szerződéseknél az írásbeliség garanciális szabály, hiszen a bérbeadó és a bérlő között egy tartós kapcsolatról van szó. Ha pedig kifejezetten attól tartasz, hogy a bérlőd nem fizeti a bérleti díjat, felhalmozza a közüzemi tartozásokat vagy éppen nem lesz hajlandó kiköltözni a bérleményből, akkor érdemes egy közjegyző által készített, közokiratba foglalni a bérleti szerződést.
A közjegyzők ugyanis segíteni tudnak a bérbeadás kapcsán a téged, mint bérbeadót, védő nyilatkozatok elkészítésében. Ilyen például az egyoldalú kötelezettségvállaló vagy kiköltözési nyilatkozat. Ha közjegyzőnél kötöd meg a bérleti szerződést, akkor az közokiratnak számít, ami különleges bizonyító erővel bír, és egyéb feltételek fennállása esetén közvetlenül végrehajtható.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy amennyiben a bérlőd nem fizet, esetleg elmarad például a rezsi- és közüzemi költségekkel, vagy nem hajlandó kiköltözni a bérleményből, a szerződés megszűnését követően nem kell bírósághoz fordulnod és hosszan pereskedned. Gyorsan és hatékonyan érvényesítheted a jogaidat, mert a közjegyző olyan végrehajtási záradékkal látja el a szerződést, amely alapján a végrehajtó közvetlenül behajthatja a tartozást, vagy akár ki is teheti rendőri közreműködéssel a bérlőt az ingatlanból.
Miért határozd meg a pontos fizetési feltételeket?
A pontos fizetési feltételek rögzítése nagyon fontos. Határozd meg konkrétan a bérleti díj mértékét, a fizetés módját (készpénz vagy utalás) és a fizetési határidőt. Tisztázni kell azt is, hogy a felmerülő rezsiköltségek milyen módon lesznek teljesítve: a bérlőd a saját nevében köt szerződést az egyes szolgáltatókkal, vagy a te nevedre érkező számlák alapján téríti meg az ingatlan használatával felmerülő kiadásokat.
Mit tartalmazzon az ingatlan bérleti szerződés?
A bérbeadó, bérlő adatai
Alapvető elvárás, hogy pontosan ismerd a szerződő partner adatait, amelyekkel bármikor konkrétan be tudod azonosítani a másik felet. A bérleti szerződésben pontosan meg kell határozni, hogy kik között jön létre a bérleti jogviszony. Rögzíteni kell mind a bérlő, mind a bérbeadó nevét, címét és egyéb személyes adatait.
Ne légy szégyenlős, a szerződéskötéskor kérd el a másik fél személyes okmányait (személyi igazolvány, lakcímkártya), hogy meggyőződj a személyazonosságáról. (Ahogy te se felejtsd el “igazolni magad”!)
A bérlemény adatai
A bérleti szerződésben fel kell tüntetni a bérbe adandó lakás pontos címét, helyrajzi számát, alapterületét, helyiségek számát. Azt sem árt a szerződésbe foglalni, hogy az ingatlant kizárólag lakás céljára lehet használni, illetve vonatkozik-e valamilyen tiltás a használatra (például, hogy kisállat nem tartható a bérleményben).
Az ingatlan bérleti szerződés időtartama
Fontos rögzíteni azt is, hogy a bérleti jogviszony határozott vagy határozatlan időre jön létre és alaposan határozzuk meg a szerződés megszüntetésének módjait is.
A határozott időre kötött bérleti szerződésből nem lehet „könnyen kiszállni”. A szerződés a bérlőt arról biztosítja, hogy fix ideig tud lakni az adott helyen, téged pedig bérbeadóként arról, hogy a bérlő fix ideig fizeti fogja a bérleti díjat. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy egyéves szerződés esetén, ha a bérlő félév után elköltözik, a bérleti díjat a fennmaradó félévre is ki kell fizetnie.
A határozott idejű bérleti szerződéseket időközönként, azaz pl. a lejártakor meg kell hosszabbítani. Határozott idejű szerződés esetén a szerződés időtartama alatt nem növelhető a lakbér, de szerződéshosszabbítás esetén könnyen előfordulhat, hogy megdrágul a lakhatás.
A határozatlan idejű bérleti szerződés addig érvényes, amíg a felek fel nem bontják. A határozott idejű bérleti szerződés kiszámíthatóbb, így nagyobb biztonságot ad, a határozatlan idejű szerződés rugalmasságot és a mobilitást nyújt, mert nem igényel hosszú távú elköteleződést.
Mi a kaució?
A kaució neked, a bérbeadónak nyújt biztosítékot arra, ha a bérlő nem, vagy nem szerződésszerűen teljesít.Pl. ebből az összegből tudod a bérlőd hátralékos közüzemi költségeit rendezni, vagy esetlegesen a bérlő által okozott kárt fedezni. A bérleti szerződés megkötésekor általában 2 havi kauciót és az első havi bérleti díjat szokták kérni a bérlőtől.
A bérleti szerződés megszűnése esetén a kaucióval el kell számolnod a bérlőd felé. Fontos: a kaució a szerződés megszűnésekor visszajár, ha az nem került felhasználásra, azaz a bérlő semmilyen kötelezettségét nem szegte meg. A kaucióból csak akkor vonhatsz le, ha nem rendeltetésszerű használatból eredően károsodik az ingatlan állapota és az összeget a megrongált lakás helyreállítására kell fordítani.
A lakbérfizetés feltételei - kell-e számlát adni bérbeadóként? (Ingatlan bérbeadás számla minta)
A lakbért a bérlőd a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a részedre megfizetni. Ha nem állapodtatok meg a lakbérfizetés időpontjában akkor a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben köteles megfizetni, legkésőbb a hónap 15. napjáig.
Sokszor felmerülő kérdés, hogy kell-e számlát kiállítani a bérbeadás kapcsán.
A bérbeadási tevékenység végezhető:
- egyéni vállalkozóként
- adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül magánszemélyként
- adószámos magánszemélyként
Ha magánszemély adózó vagy, akkor mentesülhetsz az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:
- nem lehetsz egyéni vállalkozó,
- tevékenységedet kizárólag – az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 86. § (1) bekezdés l) pontja szerint végzed,
- az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan az általános forgalmi adót érintően nem élsz az adókötelessé tétel választásának jogával, - az Áfa tv. 257/B. § szerint közösségi adószám kiváltására nem vagy kötelezett.
Mivel rendszeres bevételszerző tevékenységről van szó, az általános forgalmi adónak a természetes személy adóalanykénti bejelentkezés és adószám hiányában is alanya lesz, emiatt kötelezett az ÁFA törvényben meghatározott bizonylat kibocsátására.
Számla helyett, adómentes ingatlan bérbeadás esetén a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: Sztv.) szerinti számviteli bizonylat kibocsátása is elegendő. Ezen a számviteli bizonylaton szerepeltethető az adóalany neve mellett az adóazonosító jel.
Amennyiben úgy döntesz, hogy számlatömböt kívánsz használni, be kell jelentkezned az adóhatóságnál és adószámmal kell rendelkezned. Ebben az esetben, illetve egyéni vállalkozó esetén számlát kell kiállítanod, azon feltüntetve az adóhatóságtól a bérbeadás céljára vagy az egyéni vállalkozás részére adott adószámot.
Ki fizeti a közüzemi díjakat, rezsiköltségeket, közös költséget?
A bérleti szerződésben ne csak azt határozd meg, hogy mennyi lesz a lakás bérleti díja, mikor és hogyan kell fizetni, hanem foglaljátok írásba azt is, hogy a közüzemi díjakat (azaz a rezsit) ki és hogyan fizetni.
Megállapodhattok arról, hogy a közüzemi szolgáltatások maradhatnak a te neveden, de a bérlő nevére is átírásra kerülhetnek. Ez esetben érdemes rögzíteni azt is, hogy a bérlőnek a szolgáltatásokon jogában áll-e változtatni. Jó, ha a szerződés tartalmazza azt is, hogy a bérlőd végezhet-e az ingatlanon beruházást, illetve milyen felújítási költségeket állsz te és mi az, amit a bérlőnek kell fizetnie. A főszabály általában az, hogy a lakás fenntartásával járó kisebb költségeket (pl. kiégett izzó cseréje) a bérlő, a nagyobb költséget te, mint bérbeadó viseled (pl. zuhanykabin cseréje). Másik példa: ha a falban eltörik egy vízvezeték és eláztatja a lakást. A helyreállítás költsége a tied, viszont, ha a bérlő felejti el elzárni a vízcsapot és emiatt keletkezik kár, akkor a költségeket neki kell állnia.
Bérbeadóként köteles vagy gondoskodni az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről. Neked kell viselni az ingatlan fenntartásával járó jelentősebb költségeket és az ingatlannal kapcsolatos terheket.
Mikor és miért van szükség átadás-átvételi jegyzőkönyvre? Ez mit tartalmaz?
Az átadás-átvételi jegyzőkönyv elkészítése mindkét fél számára biztosítékot nyújt azzal. hogy a bérbe adott/bérbe vett lakás aktuális állapotát rögzítve van. Ennek a szerződés lejártakor vagy esetleges felmondásakor lesz különösen nagy jelentősége, hiszen lesz mihez hasonlítani a fennálló helyzetet. Az átadás-átvételi jegyzőkönyv tartalmazhat:
- írásos és fényképes állapotfelmérést
- birtokbaadási jegyzőkönyvet a mérőórák állásával, tanúk aláírásával
- ingóság-listát, berendezések számát, típusát, állapotát
Mi az energiahatékonysági bizonyítvány, és miért kell bemutatni?
Az energiahatékonysági bizonyítvány 10 évig érvényes. Bérbeadóként a szerződés megkötését megelőzően köteles vagy a lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó, jogszabályban meghatározott energiahatékonysági tanúsítványnak vagy annak másolatának a bemutatására, majd a szerződés megkötésével egyidejűleg annak átadására az új bérlő részére. A bérlő ebből tud tájékozódni a lakás komfortosságával, illetve a fizetendő rezsi mértékével kapcsolatban.
A bérleti szerződés megszűnésének, felmondásának lehetőségei
A szerződés megszűnésének, felmondásának okai
A szerződés megszűnését, a felmondás okait és módját, ahogy már fentebb is említettük, a bérleti szerződésben is lehet konkretizálni. (Ha ezt elmulasztottad és nem rendelkeztél a felmondásról, akkor a törvényi rendelkezéseket kell alkalmazni.)
A felmondás lehetőségei az alábbiak lehetnek:
Rendes felmondás
A határozatlan idejű szerződéseket mindkét fél felmondhatja indoklás nélkül. A szerződésben szabadon meghatározhatjátok, hogy a felmondás, hogy történjen, mennyi a felmondási idő, de akár az is kiköthető, hogy egy bizonyos ideig nem lehet élni a rendes felmondás lehetőségével. Ha a szerződésben nem határoztátok meg a felmondási időt, akkor a Ptk. szabályait kell alkalmazni, ami szerint a határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel.
Felmondás szerződésszegés miatt
Ha a bérlőd a megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, akkor köteles vagy a bérlőt – a következményekre való figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, akkor te további nyolc napon belül írásban felmondással élhetsz.
Felmondás botrányos magatartás vagy nem rendeltetésszerű használat miatt
Bérbeadóként ugyancsak köteles vagy a bérlőt – a következményekre való figyelmeztetéssel – a magatartás megszüntetésére vagy a megismétlésétől való tartózkodásra írásban felszólítani a tudomásodra jutástól számított nyolc napon belül. Ha a felmondás alapjául szolgáló magatartás ennek ellenére folytatódik vagy megismétlődik, a felmondást az ettől számított nyolc napon belül írásban kell közölni.
Rendkívüli felmondás
Ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy tőled a szerződés fenntartását nem lehet elvárni, akkor ebben az esetben a felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie. A felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölnöd a bérlővel.
Határozott idejű bérleti jogviszony esetén
Rendes felmondással, indokolás nélkül csak akkor lehet felmondani, ha ezt a felmondási lehetőséget a szerződésben rögzítettétek. A határozott idejű szerződés kizárólag szerződésszegés esetén mondható fel.
Természetesen annak sincs akadálya, hogy akár a határozott idejű, akár a határozatlan idejű bérleti jogviszonyt közös megegyezéssel, írásban megszüntessétek. Ebben az esetben szabadon, a megegyezéseteknek megfelelő időpontban és módon zárhatjátok le a köztetek fennálló jogviszonyt.
Mit jelent a rendeltetésszerű használat?
A lakást a komfort fokozatának megfelelő berendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban adtad át a bérlőnek, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ezek a fűtő, hűtő, meleg vizet vagy az áramot szolgáltató berendezések üzemképesek. A bérlő köteles ezeket rendeltetésszerűen arra a célra használni amire készültek, és elkerülni minden olyan alkalmazást, ami a tárgy aránytalanul gyors minőség vagy állapot romlását eredményezi.
Jogosult vagy-e bérbeadóként az ingatlanba bemenni és milyen feltételekkel?
Bérbeadóként a lakástörvény értelmében évente legalább egyszer, vagy a szerződésben előre meghatározottak szerint, évente akár több alkalommal is- jogosult vagy a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését ellenőrizni.
Mit tehetsz a bérlő fizetési késedelme esetén?
Ez a leggyakrabban előforduló probléma. Ha a bérlő a lakbért nem fizeti meg a bérfizetésre megállapított időpontig, akkor köteles vagy a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – írásban felszólítani a teljesítésre. Ha a bérlő ennek a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, akkor további nyolc napon belül írásban felmondással élhetsz. A felmondási idő hossza nem lehet rövidebb, mint tizenöt nap.
A felszólítást majd a felmondást minden esetben célszerű, ha ajánlott, tértivevényes levélben küldöd el a másik félnek, hiszen így igazolni tudod, hogy mikor adtad postára a levelet és azt is, hogy azt a másik fél mikor vette át. A bérlők hajlamosak arra, hogy nem veszik át a leveleket, de ekkor sem kell aggódnod! A levél átvételének megtagadása vagy át nem vétele esetén is beáll a kézbesítési vélelem, tehát úgy tekintenek rá, mintha a felszólításról, a felmondásról a bérlő tudomást szerzett volna.
A bérleti szerződés megkötésekor van lehetőséged arra is, hogy kikösd milyen ún. adminisztrációs díjakat fogsz alkalmazni, ha a bérlő mulasztásával, késedelmével kapcsolatban költségeid keletkeznek.
Mit jelent a bérbeadó zálogjoga?
Az ingatlan bérbeadójaként zálogjog illet meg a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyaira a bérleti díj és a költségek erejéig. A zálogjogot 8 napon belül köteles vagy bírósági úton érvényesíteni, ha ezt elmulasztod, akkor a zálogjogod megszűnik.
Mindaddig, amíg a zálogjogod fennáll, megakadályozhatod a bérlő zálogjoggal terhelt vagyontárgyainak az elszállítását. Ha a bérlő az engedélyed nélkül a zálogjoggal terhelt dolgot elszállítja, és helyette más megfelelő biztosítékot nem nyújt, lehetőséged van arra, hogy a dolognak a bérlő költségén való visszaszállítását követeld.
Mit tehetsz, ha a bérlő nem hajlandó kiköltözni a lakásból?
Egy újabb probléma, ami rémálommá változtathatja a mindennapjaidat bérbeadóként. Sok bérlő ugyanis a szerződés felmondása esetén sem hajlandó az adott ingatlanból kiköltözni, hiába járt le a felmondási idő, azaz többszöri felszólítására sem költözik ki. Ilyenkor két megoldás jöhet szóba:
- ha előrelátó voltál, akkor már a bérleti szerződést eleve közjegyző előtt kötöttétek - közokiratba foglalva a feltételeket. Ez azért hasznos, mert azonnal végrehajtható, nem kell bíróságra menni, hónapokig-évekig pereskedni azért, hogy a bérlőt kitegyék a lakásból
- vagy a bíróság előtt kiürítési per indítása jöhet szóba - a peres eljárás azonban költséges és akár több évig is elhúzódhat
Mit tehetsz, ha a bérlemény visszaszolgáltatásakor károkat tapasztalsz benne?
A bérleti jogviszony lezárása során gyakran merül fel, hogy a bérleményben károk keletkeztek. Jobb esetben ennek a rendezési módját is rögzítettétek a bérleti szerződésben, ha nem akkor következhet a megegyezés. Egy független szakértővel fel lehet méretni a keletkezett kárt és meg lehet állapítani a helyreállítási költségeket. Ha ez az út nem járható - sajnos ez a jellemzőbb -, akkor ne halogasd sokáig, fordulj mielőbb ügyvédhez.
Miről ne feledkezz meg bérbeadóként?
Az ingatlan bérbeadás bejelentése
Ha az ingatlanodat kiadod, ezt többnyire nem egyéni vállalkozóként teszed, hanem magánszemélyként. Az ebből származó bevételed az összevont adóalap részét képezi, önálló tevékenységként pedig adóköteles jövedelemnek számít. Az ingatlan-bérbeadási tevékenységet kell bejelenteni a NAV-nál az arra rendszeresített nyomtatvány beküldésével.
Az ingatlan bérbeadás utáni adózás szabályai 2022-ben
A havonta szedett lakbér összevont adóalap szerint adózó önálló tevékenységnek minősül, emiatt adóznod kell utána, mégpedig 15% személyi jövedelemadót kell befizetni a NAV részére. Hogy mennyi a fizetendő SZJA, kétféle módon tudod kiszámolni.
Választhatsz tételes költségelszámolást
Itt az összes bevételből kell kivonni a költségeket, és ezekről tételes kimutatást kell készítened. Az összes bevételed a beszedett bérleti díjakból tevődik össze, valamint a bérlőtől rezsiköltség címén beszedett pénzből. A kiadások közé csak a számlával igazolt tételek kerülhetnek. Ilyenek a felújítással, javítással kapcsolatos költségek is, vagy közös költség, amiről a közös képviselőtől kell igazolást kérned.
Az éves bevételedből költségként levonható még az amortizáció, az általad másnak, ugyanazon évben fizetett éves lakbér összege ha mind a lakáskiadás, mind a lakásbérlés időtartama meghaladja a 90 napot; és az az általad fizetett lakbért sem teljesen, sem részben nem téríti meg senki számodra. (például a munkáltatónk albérlet-támogatás formájában). Nem számolható el költségként: a rezsi és az építményadó.
Választhatsz 10%-os mértékű költséglevonást
Ilyenkor a bevételedből egyszerűen levonsz 10% költséghányadot, az adóalap összege ekkor a bevétel 90%-a lesz.
Reméljük, hogy tudtunk segíteni a bérbeadással kapcsolatban, ha bármi kérdésed felmerülne, keress minket bátran!
További kapcsolódó tartalom a DODO blogján:
- Home staging, az ingatlanértékesítés új formája
- Ismerd meg az ingatlanvásárlás lépéseit!
- Ingatlan típusok felosztás szerint
- Háztípusok falazat szerint
- A 15 legmenőbb lakópark Budapesten