Az ingatlanvásárlás egy igen összetett folyamat, ami gyakran nehezen kivitelezhető egy hozzáértő vagy valamilyen egyéb külső segítség nélkül, ráadásul számos olyan kötelező eleme és lépése van, amin mindenkinek át kell jutni. Segítségképpen cikkünkben összefoglaltuk mindazt, amit mindenképp tudnod kell róla!
Az ingatlan kiválasztása
A megfelelő ingatlan kiválasztása olyan szempontból egyszerű feladat, hogy csak és kizárólag magad (vagy családod) számára választasz, viszont a “tökéletes” ingatlannak a legtöbb esetben számos feltételnek kell megfelelnie. Azonban a valódi akadályok csak innen kezdődnek, hiszen a jogi procedúrák, az ügyintézés még abban az esetben is időt és nagy odafigyelést igényel, ha egyébként minden simán megy.
Milyen szempontok alapján érdemes kiválasztani a megfelelő ingatlant?
Ahogy fentebb említettük, minden az ingatlan kiválasztásával kezdődik. Ekkor még nem történik semmi visszafordíthatatlan, hiszen csak a saját igényeidnek és elképzeléseidnek megfelelő ingatlanok között válogatsz. Mindenkinek más és más szempontok a fontosak. Így pl. van, akinek alapfeltétel, hogy legyen erkély vagy terasz, vagy éppen parkoló, de van, akinek ez kevésbé vagy egyáltalán nem fontos. Emellett pedig minden ingatlan típusnak megvannak a maga előnyei és hátrányai, tehát a megfelelő ingatlan megtalálása egy óriási kutatómunka.
Milyen szempontok a legfontosabbak általában a kiválasztás során?
- Az ingatlan típusa - családi ház, társasházi lakás, lakóparki ingatlan, panellakás stb. A különböző ingatlan típusokról itt olvashatsz részletesen! :)
- Az ingatlan elhelyezkedése - belvárosi, külvárosi kertes, kisebb településen lévő
- Mekkora a mérete? Ha családalapításon gondolkodsz, vagy már családod van, egyértelműen a több szobás ingatlanok jönnek majd számításba.
- Milyen a környék közlekedése, infrastruktúrája, mennyit és hogyan kell utaznod a munkahelyedig?
- Van a közelben bolt, gyógyszertár, orvosi rendelő, óvoda, iskola?
- Az ingatlan milyen állapotban van, mennyi az ára, és feltehetőleg mennyit kell rá költeni, hogy beköltözhess?
- Alkalmas-e arra, hogy támogatásokat igénybe vehess rá?
Ha sikerült az elvárásaidat listázni, akkor következhet a keresgélés, amiben napjainkban leginkább az online tér, azon belül is a számtalan ingatlankereső lesz a legnagyobb segítségedre. Mivel nagyon sok ilyen adatbázis létezik, érdemes több helyen is szétnézni.
Néhány népszerű ingatlankereső:
- ingatlan.com
- ingatlanok.hu
- ingatlanbazar.hu
- ingatlannet.hu
- dh.hu
- oc.hu
- lakascentrum.hu
Ez csak néhány példa a sok közül, az eladó lakásokkal foglalkozó keresők száma gyakorlatilag végtelen.
Ingatlan keresés során mindig van néhány kedvenc, amiket majd tovább kell szűkíteni. Ezt úgy teheted meg, hogy az ismert paraméterek (ár, elhelyezkedés, méret stb.) mellett például elmész a környékre, megnézed a saját szemeddel, hogy tetszik-e vagy sem, ha szerencséd van, láthatsz néhány ott lakót is stb.
Ha sikerült leszűkíteni a kört 1-2 ingatlanra, akkor elérkezett az ideje annak, hogy közelebbről is megismerd a választottjaidat. Célszerű a mustrára vagy egy családtagoddal, pároddal, ismerősöddel, jobb esetben egy szakemberrel érkezned, aki tisztában van azokkal a sarkalatos problémákkal, ami egy lakóingatlan esetében költséges javításokat vetít előre vagy észrevesz olyan dolgokat, amiket te nem (vízvezetékrendszer, elektromos hálózat elöregedése, beázások, penészesedés stb.).
Hogyan tudod elkerülni, hogy becsapjanak?
Odafigyeléssel, előzetes tájékozódással, alapos átnézéssel, szakember(ek) bevonásával. Ez hatványozottan is fontos akkor, ha érzelmi alapon döntesz, és azonnal beleszeretsz az adott ingatlanba. Sok-sok kiadástól megkímélheted magad, ha takarékra tekered a lelkesedésedet és észreveszed a figyelmeztető jeleket. (Vagy hallgatsz arra a szakemberre, akit magaddal vittél). Kinek hiányzik rögtön a vásárlás után egy fűtéskorszerűsítés, vagy egy tetőcsere? Nem lenne jó, ha pénznyelő rémálommá változna a tervezett álomotthonod.
A műszaki tartalom nem minden, amire figyelned kell, épp olyan fontos a jogi háttér is. Nagyot lehet bukni, ha jogilag olyasmibe keveredsz, amiből csak hosszadalmas perek útján lehet menekülni. Ezért a lakás megvásárlása előtt mindenképpen szerezd be:
- a tulajdoni lapot (erről részletesebben később még szólunk),
- a társasház alapító okiratát. Ebből további jogok és kötelezettségek derülhetnek ki (például kiderülhet belőle, hogy az a tároló vagy parkoló, amit az eladó milliókért akar neked eladni valójában osztatlan közös tulajdon - azaz nem is adhatja el).
- Illetve szerezd be az SzMSz-t, azaz a Szervezeti-működési szabályzatot, amely a társasház lakóinak együttélési szabályait tartalmazza.
Miként ellenőrizhető az eladó?
Ha komolyan gondolod az adott ingatlan megvásárlását, akkor mindenképpen javasolt a saját költségedre beszerezni egy minél frissebb, de legfeljebb 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot. Az, hogy valóban az eladásra jogosult eladóval van dolgod, könnyen ellenőrizhető azzal, ha megkéred, hogy mutassa meg a személyi igazolványát.
Miért ellenőrizd a tulajdoni lapot?
A tulajdoni lap lényegében a lakás “forgalmi engedélye”, amivel Magyarországon minden ingatlan rendelkezik. Felsorolja az ingatlan tényleges adatait (pl. megnevezését, területét), tulajdonosait, és a rá bejegyzett terheket. A tulajdoni lap közhiteles, díjfizetés ellenében beszerezhető személyesen a földhivataloktól (6250 Ft), vagy lekérhetsz egy másolatot az Ügyfélkapu segítségével a www.magyarorszag.hu oldalról (ez évente két alkalommal ingyenes, majd a harmadik alkalomtól 1000 Ft).
Kiderítheted belőle, hogy kinek/kiknek van beleszólása az ingatlan eladásába, milyen terhek/tartozások vannak a lakáson, illetve, hogy egyáltalán eladható-e az ingatlan. Fontos tudnod, hogy léteznek olyan rejtett terhek is, amelyek nem kerülnek rá. Ilyen a társasházi közös költség tartozás vagy az elmaradt közüzemi díjak, így ezekről csak az eladó tud tájékoztatást adni (ha hajlandó adni - ezt is, ha szükséges ellenőrizheted a szolgáltatóknál).
Az adásvételi szerződés előtt közvetlenül is meg tudsz győződni arról, hogy az ingatlan rendezett tulajdonviszonyokkal rendelkezik és tehermentes. Hogyan fedezheted fel a rejtett hibákat? Jó, ha tudod, hogy az eladót a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 2013. évi V. törvény alapján szavatossági kötelezettség terheli, és a hibás teljesítésért jogszavatossággal és kellékszavatossággal felel. Persze, ez a vásárlás után már csak az “eső után köpönyeg” elvét erősíti, azaz célszerűbb még azelőtt felfedni a rejtett hibákat (vagy helyesebben fogalmazva az elrejtett, elfedett hibákat), mint később pereskedni miatta. Gondot jelenthet a későbbiekben a beázott fal, a repedezett cserép, a tetőszerkezet gyengesége, a fellazult burkolat, a lyukas vízvezetékek, a leomló vakolat, a kémények rossz állapota.
Milyen költségei vannak az ingatlanvásárlásnak?
Az ingatlanvásárlás költségei nem merülnek ki abban, hogy kifizeted a lakást, az otthonteremtésnek ugyanis számos egyéb költsége is van. Az alábbi költségeket mindenképp kalkuláld bele az üzletbe:
- vagyonszerzési illeték - ez a vételár 4%-a
- ügyvédi költség - ennek mértéke változó, de általában a vételár 0,5%-a, de (főleg alacsonyabb értékű ingatlanok esetén) ennél magasabb díj, akár 3% is elképzelhető
- földhivatali illeték - az ingatlan nyilvántartásának eljárási díja, ez 2021-ben ingatlanonként, normál eljárásrendben 6.600 Ft. Gyorsított eljárás esetén a soron kívüli ügyintézés díja plusz 10.000 Ft.
- lakáshitel költségei (THM - ez sokféle díjat foglal magában)
- közjegyzői költségek lakáshitel esetén
- költöztetéssel járó költségek
- felújítás költségei
- ingatlanközvetítő jutaléka
Mi az ajánlattétel?
Ha sikerült döntened, akkor a lakásvásárlási szándékodat írásbeli vételi ajánlatban kell rögzíteni. Ha a vételi ajánlatot az eladó elfogadja akkor az adásvétel megvalósulhat, azaz indulhat a szerződéskötés folyamata. A vételi ajánlatban rögzíteni kell, milyen összeget ajánlasz az ingatlanért, mik lesznek a fizetési határidők, illetve, ha már lakják az ingatlant, akkor mi lesz a kiköltözés határideje.
Ha ingatlanirodán keresztül vásárolsz lakást, akkor a közvetítő ilyenkor az ajánlattétel komolyságának biztosítására el szokott kérni egy 200.000 Ft nagyságú összeget, amit sikeres ügylet esetén beszámítanak majd a vételárba, ha viszont az ajánlatot az eladó elutasítja, akkor a teljes összeget visszakapod. Viszont, ha te lépsz vissza akkor a foglalónak búcsút inthetsz. Emiatt fontos, hogy vételi ajánlatot csak olyan lakásra adj, amit valóban meg akarsz vásárolni.
Adásvétel
Miért van szükséged ügyvédre? Mennyibe kerül az ügyvédi díj?
Az ingatlanvásárlás során a hazai szabályozás értelmében az adásvételi szerződés csak akkor érvényes, ha azt egy ügyvéd vagy egy közjegyző ellenjegyzi. Mit jelent ez a gyakorlatban? Azt, hogy az ügyvéd felkérése a folyamat kötelező része. Az ügyvéd pontosan tudja, hogy a törvényesség érdekében milyen adatokat és dokumentumokat szükséges beszerezni.
Mindig olyan ügyvédet válassz, akiben megbízol és akiről tudod, hogy körültekintően fogja megírni a leendő otthonod szerződését. Ellenkező esetben pórul is járhatsz, aminek súlyos jogi és pénzügyi következményei is lehetnek.
Az ügyvédi díj nagysága nincs törvényileg szabályozva ahogy az sem, hogy azt a vevő vagy az eladó fizeti (Magyarországon a bevett gyakorlat szerint a vásárló az, aki ezt a költséget felvállalja). Az ügyvéd díjazása az ingatlan vételárának az összegéhez van kötve, a vételár 0,5-1,5%-a között szokták meghatározni, ami még növekedhet az ügy összetettségének a függvényében.
Mi az az adásvételi szerződés, milyen tartalmi elemei vannak?
Az ingatlan eladására-megvásárlására az adásvételi szerződéssel kerül sor. A szerződésben a felek rögzítik:
- az ingatlan adatait,
- a vételár összegét,
- a vételár megfizetésének módját, határidejét,
- az eladó által vállalt szavatossági feltételeket,
- az ingatlanra bejegyzett terhek és az eladóhoz kapcsolódó jogok rendezésének módját (pl.: jelzálog, aminek a tehermentesítési módjáról már a szerződés megírása előtt meg kell egyeznetek az eladóval),
- a különböző határidőket: a teljes vételár kifizetésének határidejét, a költözés időpontját, az ingatlan átadásának időpontját,
- a foglaló/előleg összegét.
Mire ügyelj, ha hitelt kell felvenned?
Egy ingatlan megvásárlása életed egyik legnagyobb kiadásai közé tartozik, amit nem mindig tudsz önerőből biztosítani, ezért hitelt kell felvenned. Érdemes a hitelfelvétel lehetőségeiről már jóval azelőtt tájékozódnod, mielőtt belevágsz az ingatlanvásárlásba. Miért? Mert elkerülheted, hogy egy elutasított hitelkérelem esetén a befizetett foglaló összege elvesszen.
Minden bank más feltételeket támaszt, más konstrukciókat kínál, ezért érdemes több bankfióknál is érdeklődni. Szintén fontos, hogy pontosan ismerd a hitelfolyósítás időpontját, hiszen ez fogja meghatározni majd a végleges kifizetés dátumát az adásvételi szerződésben.
Mit érdemes tudni a foglalóról?
A foglaló a vevő és az eladó szándékainak komolyságát biztosítja. A lakásvásárlás biztosítéka a vevő oldaláról, arra nézve, hogy a meghatározott határidőig a teljes vételárat kifizeti, valamint az eladó oldaláról, hogy addig ő az ingatlant más érdeklődőnek nem adja el. A foglaló mértéke általában 10%, ez azonban sokszor eltérhet; jellemzően az 5-20% közötti sávban mozog. A foglaló a vételár részét képezi.
Mi történik, ha meggondolod magad? Ha valamilyen oknál fogva mégsem veszed meg az ingatlant, és a vételárat nem fizeted meg, a foglaló teljes összegét elbukod. Mi történik, ha az eladó lép vissza? Akkor a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni a részedre.
Mi a kifizetés menete?
Egy ingatlan megvásárlására két lehetőséged van: vásárolhatsz saját pénzből, vagy lakáshitelből. Lakáshitel felvételéhez általában 20-40% önerőt várnak el a bankok, illetve meg kell felelned a hitelképességi vizsgálaton. A hitelképesség nemcsak azt fogja meghatározni, hogy mekkora összegű lakáshitelhez juthatsz, hanem a törlesztőrészlet mértékét is befolyásolja. Minél jobb besorolást kapsz, annál kisebb kamatra számíthatsz és annál nagyobb eséllyel kapsz hitelt.
A birtokbaadás, birtokbavétel rejtelmei
Mi a birtokbaadás?
A birtokbaadás az a pillanat, amikor az eladó az ingatlan birtoklásának jogát átruházza rád. A birtokbaadás alkalmával átadja neked az ingatlan kulcsait. Egy jegyzőkönyvben (birtokbaadási jegyzőkönyv) rögzítitek a birtokbavétel részleteit (lásd. később), többek között a mérőórák állását is. Az eladó köteles rendezni ezen óraállásig a közüzemi díjakat.
Jó, ha tudod, hogy a birtokba adással egyidőben rád száll át a kárveszélyviselés is, ami annyit jelent, hogy ha ezt követően bármilyen kár keletkezik az ingatlanban az már a te károd lesz. A birtokbaadáskor az eladónak át kell adnia a részedre a közüzemi szolgáltatók és a közös képviselő nyilatkozatát arról, hogy nem áll fenn közüzemi-, illetve közös költség tartozás. Azt, hogy a korábbi tulajdonos maradéktalanul rendezte az addig felmerült gáz-, villany-, víz- és közösköltség díjakat a nullás számlák azt igazolják.
Mire jó a birtokbaadási jegyzőkönyv?
A birtokbaadási jegyzőkönyv olyan hivatalos dokumentum, ami konkrétan egy vagyontárgy birtokbaadásának a körülményeit rögzíti. Érdemes körültekintően kitölteni a későbbi konfliktusok elkerülése érdekében.
Az eladó és a vevő adatain kívül tartalmazza az adásvételi szerződés létrejöttének ténye és annak dátuma, mint a birtokbaadási jegyzőkönyv előzményét. A birtokbaadás tényét, azaz, hogy az ingatlan átadása-átvétele megtörtént, meghatározott darab kulcs átadásával. Rögzíti a mérőóra-állásokat a birtokbaadási jegyzőkönyv elkészítésének idejében. Ez fogja igazolni, hogy melyik állástól kezdve terhelnek a rezsiköltségek téged. Egyéb kijelentéseket, például azt, hogy milyen felszereltséggel vagy bútorozással vetted át az ingatlant.
Milyen feladatok várnak rád a birtokbaadás-birtokbavétel során?
A fizetés után írásban meg kell állapodjatok az átjelentéssel kapcsolatban. Az eladó nyilatkozatában beleegyezik, hogy ezentúl te leszel az ingatlan tulajdonosa, ő pedig törlésre kerül a nyilvántartásból. A folyamat után a kapott nyilatkozattal a Földhivatalhoz kell fordulni, ugyanis itt kerül átírásra az ingatlan. Általában ebben az ügyben az ügyvéded fog eljárni. Legvégső lépésként fel kell keresned a szolgáltatókat, és tájékoztatni kell őket a változással kapcsolatban.
Milyen dokumentumok kellenek az átíráshoz?
A tulajdonjog-változás bejegyzéséhez kötelező a jogi képviselet, fontos, hogy csak az az ügyvéd képviselhet, aki az adásvételi szerződést, azaz az okiratot szerkesztette és ellenjegyezte. A változásról 30 napon belül kell értesíteni a Földhivatalt, azonban ma már a Kormányablakokban is elindítható az átírás folyamata.
Az ingatlan átírásához kell:
- Ügyvédi meghatalmazás
- A régi tulajdonos nyilatkozata arról, hogy tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásból törlésre kerüljön
- 2 eredeti példány az adásvételi szerződésből és 1 másolati példány
- Bejegyzéshez és illeték megállapításához szükséges egyéb iratok
- Eljárási díj: 6.600 Ft
Mik azok a dolgok, amelyekről semmiképp ne feledkezz meg?
Ilyen a vagyonszerzési illeték megfizetése. A lakásvásárlás költségei közé mindenképpen érdemes beszámítani a vagyonszerzési illeték összegét is. A vagyonszerzési illeték, teljes nevén a “Visszterhes vagyonátruházási illeték” olyan kötelező adó, aminek a megfizetését csak kivételes esetekben kerülheted el vagy csökkentheted (például első saját lakás vásárlása esetében).
A illeték mértéke ingatlan vásárláskor alapesetben a vételár 4%-a, ha az ingatlan vételára átlépi az 1 milliárd Ft-ot, akkor a mértéke 4% helyett 2%-ra csökken, de összege maximum 200 millió Ft lehet. Kifizetésénél lehetőséged van egyedi kérelem benyújtására is: ilyenkor részletfizetést biztosíthatnak a hatóságok. Az illeték pontos összegéről és az ügyintézésről, az esetleges kedvezményekről az ügyvéded adhat pontos tájékoztatást.
Miért fontos az előző tulajok kijelentkezése?
Az adásvételi szerződés aláírását követően az ügyvédednek 30 napon belül kezdeményeznie kell a Földhivatalnál a tulajdonos változás bejelentését. 15 napon belül pedig jelezni kell a tulajdonosváltozást a közművek felé is, azaz a távhő, gáz, víz, áram, távközlő hálózatok felé.
Ingatlanvásárlás stresszmentesen
Életed egyik meghatározó lépése előtt állsz, ezért érdemes alaposan felkészülni arra, hogy mi vár rád. Bízunk abban, hogy fenti összeállításunk a segítségedre volt/lesz abban, hogy a lehető legkevesebb stresszt kelljen átélned akkor, amikor megvásárolod álmaid otthonát.
További kapcsolódó tartalom a DODO blogján:
Még több ingatlannal kapcsolatos cikkért kattints!
Tudj meg többet az alternatív háztípusokról:
Forrás:
- drbodo.hu
- lakastudas.hu
- ujlakasbudapest.hu
- netrisk.hu
- ingatlan48.hu