Egy új ház építése, vagy a meglévő otthonod felújítása stresszel jár, hiszen sok esetben kevés befolyásod van a folyamatokra. Amíg a megálmodott tervekből valóság lesz, sok nehézséggel kell megküzdened, sok kitartásra türelemre lesz szükséged. Egy dologban azonban biztosan a te kezedben lesz az irányítás: ez pedig a munkálatok elvégzéséhez szükséges szakemberek kiválasztása.
Ha ez jól sikerül, akkor nyert ügyed van, ha nem, akkor borítékolható, hogy nyugtalan hónapok várnak rád. De hogy keress és hol találhatsz megbízható szakembert? Mire érdemes figyelned? Ebben szeretnénk most segítséget nyújtani!
- Mi az a kiviteli terv?
- A generálkivitelezők előnyei és hátrányai
- A mesteremberek előnyei és hátrányai
- Milyen szakemberekre lehet szükséged?
- Hol és hogyan tudsz szakembert keresni?
- Milyen szempontok szerint válassz szakembert?
- Mit érdemes ellenőrizni mielőtt szerződésre kerül a sor?
- Miért ne fizess soha előre?
- Hogyan ne válassz szakembert?
- Miről lehet felismerni a megbízható szakembert?
Mi az a kiviteli terv?
A kiviteli terv lényegében az építkezés alapja. Azt, hogy milyen esetekben kötelező az elkészíttetése, jogszabály írja elő (elsősorban a statikailag kényesebb, nagyobb fesztávú szerkezetek, monolit vasbetonok, nagyobb támfalak esetén). Családi házak esetében nem biztos, hogy van ilyen, de az engedélyezési vagy bejelentési tervben lehetnek olyan szerkezetek, amelyek miatt érdemes elkészíttetni.
A kiviteli tervdokumentáció tartalmazza az alaprajzokat, metszeteket, tetőszerkezeti tervet, meghatározza a beépítendő anyagok minőségét, szerkezeti vastagságát, a rögzítés módját. Ez egyrészt pontos segítséget nyújt a szakembereknek a munkájukhoz, másrészt alkalmas arra, hogy munkanemenkénti költségvetést készíthess. A komplett kiviteli tervnek négy része van: az építész kiviteli terv, a tartószerkezeti kiviteli terv, a gépészeti kiviteli terv, és az épületvillamossági kiviteli terv.
Mire jó az építési napló?
Az elektronikus építési napló (e-építési napló) vezetését kormányrendelet írja elő a 2013. október 1-jét követően megkezdett építkezések esetén. Az építési napló olyan írásos dokumentáció, amelyet az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésétől az építkezés befejezéséig vezetnek. Időrendben tartalmazza az adott építőipari munka jelentős eseményeit, tényeit, a hatósági- és bírósági eljárások esetén bizonyító erejű. Az építésben résztvevők kapcsolattartására és kommunikációjára is szolgál, bejegyzésekkel értesítik egymást az építést érintő fontosabb körülményekről, esetleges veszélyhelyzetekről.
2019. október 24-én azonban változott az egyszerű bejelentéssel épülő lakóingatlanok e-napló vezetési kötelezettsége. Ha magánszemélyként saját lakhatási célra építed az épületet, nem kötelező e-naplót vezetni. Természetesen dönthetsz úgy is, hogy önkéntes alapon mégis vezeted, hiszen, ha valami gond miatt bírósági eljárásra kerül a sor, csak ezzel tudod igazolni a történéseket. Viszont, ha magánszemélyként eladásra építtetsz, vagy nem vagy magánszemély, akkor továbbra is csak a korábbi szabályok alapján, azaz e-napló használatával folyhat a munka.
Miért kell szerződésbe foglalni a feladatokat?
Ismered a mondást: a szó elszáll, az írás megmarad. A kiviteli szerződésben (régebben ezt építési szerződésnek hívták) rögzítitek azt, hogy az építkezés, felújítás során kinek milyen jogai és kötelezettségei vannak (például: a vállalkozó az építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles). Itt esik szó a vállalkozási díjról, a szerződési biztosítékokról, a garanciális, jótállási biztosíték összegéről, a tevékenység pontos meghatározásáról. Ahogy a vállalt teljesítési szakaszokat, határidőket, a jogviták rendezésének módját, az alvállalkozókra vonatkozó kitételeket is rögzíteni kell.
Mi az a kivitelezői felelősségbiztosítás?
2017. február 16. óta épült legfeljebb 300 nm összes hasznos alapterületű lakóépület építése, vagy meglévő lakóépület max. 300 nm-re bővítése esetén a munkát végző fővállalkozó kivitelezőnek kötelezően rendelkeznie kell kivitelezői felelősségbiztosítással. Erre azért van szükség, hogy az érintett lakóépülettel kapcsolatos, hibás építési tevékenység következtében okozott kárt meg tudja téríteni a megrendelőnek - azaz neked.
Mi a jobb: a szakmánként mesterembereket megbízni vagy generálkivitelezővel építtetni?
Nagy dilemma, hogy az építkezést vagy a felújítási feladatokat kire merd rábízni: az általad szakmánként összeválogatott szakemberekre, vagy egy nagyobb cégre, aki hozza magával a saját mestereit? Mindkettőnek megvannak az előnyei és a hátrányai, lássuk mik ezek!
A generálkivitelező előnyei
Ha generálkivitelezőt bízol meg, nem neked kell a szakemberek felkutatásával bajlódni, hiszen a cég az összes munkafolyamathoz rendelkezik megfelelő szaktudású dolgozóval. Ezért ebből a szempontból számodra egyszerűbb ez a folyamat, hiszen minden igényeddel és problémáddal egyetlen emberhez fordulhatsz és nem neked kell bajlódnod a munkásaid “koordinálásával”.
A generálkivitelező hátrányai
Generálkivitelezővel dolgoztatni költségesebb, mert mások munkáját adják el, miközben közben a saját hasznuknak is meg kell lennie. Nehezebben tudod nyomon követni a referenciáikat, a dolgozóik munkáját, mert ezen a területen igen magas a fluktuáció: az alvállalkozók, a munkások gyakran váltják egymást. Mivel egyszerre több helyen is dolgoznak, a fővállalkozó nem fog tudni annyi időt szánni rád, mint amennyit megbízóként elvárnál.
A mesteremberek előnyei
A mesteremberek általában olcsóbban dolgoznak a generálkivitelezőknél, mert csak a saját munkabérüket kell kikalkulálniuk. Sokan több évtizedes szakmai tapasztalattal rendelkeznek, ismernek minden szakmai fogást és fortélyt, jó eséllyel lépést tartva az aktuális trendekkel. Mivel egyszerre egy helyen dolgoznak, igyekeznek azt minél hamarabb befejezni, hogy további munkát vállalhassanak. A referencia munkáik jobban ellenőrizhetőek, ami a kiválasztásuk előtt eléggé lényeges szempont.
A mesteremberek hátrányai
Az, hogy minden egyes munkafázishoz megtaláld a legmegfelelőbb szakembert (kőműves, ács, festő, vízszerelő, burkoló stb.), rengeteg energiát és türelmet felemészthet. Jó, ha tudod olyan nincs, aki mindenhez ért. Aki ezt állítja magáról, azt jobb, ha elkerülöd. Az elképzelésedet, elvárásaidat annyiszor kell elmondanod, ahány szakemberrel tárgyalsz, egyenként kell velük egyeztetni. Ha valamelyikük nem teljesít időben - mivel nem helyettesíthető -, az összes többi munkálat is csúszásba kerül.
Milyen szakemberekre lehet szükséged, ha házépítést vagy házfelújítást tervezel?
Tudod, milyen a legideálisabb szakember? Olyan, aki a minőséget szem előtt tartva gyorsan és olcsón dolgozik. Nos, Ő az az ember, akit olyan nehéz megtalálni, mint tűt a szénakazalban, de ha mégis rátalálsz, akkor becsüld meg.
Milyen fázisai vannak egy családi ház építésének?
Amikor már túl jutottál az álmodozás és az ötletelés időszakán, következhetnek a kézzel fogható tervek. Először is tisztába kell tenned az anyagiak kérdését, azaz milyen erőforrásokkal rendelkezel, mondhatni meddig nyújtózkodhatsz, meddig tart az a bizonyos “takaró”? Ha sikerült a lehetőségeidet összeegyeztetni az elképzeléseiddel, a tettek mezejére léphetsz.
- Vásárold meg a megfelelő építési telket!
- Válaszd ki azt a tervezőt, építészt, aki az elképzeléseidet képviselve, az igényeidnek megfelelően tervezi meg a családi házadat.
- Készíttesd el az egyszerűsített kivitelezési tervet (300 nm-ig ez is elég), hiszen ennek a birtokában tudsz majd a költségekkel kalkulálni, és árajánlatot kérni.
- Ha az ingatlan bruttó 300 nm-nél nagyobb, akkor a tervező beadja az illetékes építésügyi osztálynak az engedélyezési terveket.
- Mivel az engedélyeztetés időigényes (30-90 nap), kihasználhatod ezt az időt a generálkivitelező vagy a mesteremberek felkutatására, a referenciáik megnézésére, a velük való tárgyalásokra, szerződéskötésekre.
- Kötelező teendő a műszaki ellenőr kiválasztása is, aki figyelemmel kíséri majd a munkálatokat.
Ha mindez megvan, következhet a tulajdonképpeni leghosszabb fázis: a megvalósítás.
Címszavakban:
- földmunka, alapozás
- szerkezet építés, teherhordó falak falazása, betonozás, ablak-, ajtó áthidalók, födémek készítése
- tetőfedés
- külső nyílászárók beépítése
- gépészeti és elektromos alapszerelés, közműcsatlakozások
- belső vakolás, aljzatbetonozás
- padló készítése, burkolás (hidegburkolat)
- külső és belső felületképzések, glettelés, csiszolás, festés
- szerelvényezés (elektromos kapcsolók, konnektorok, mosdók, kádak, csaptelepek)
- belső ajtók, melegburkolat (parketta, szőnyeg) elhelyezése
- asztalos szerkezetek - pl. egyedi beépített bútorok elhelyezése
- tereprendezés (kert), takarítás, dekoráció
Majd végül következhet az épület átadás-átvétele, és ha minden rendben van, megtörténik a használatbavétel. (Természetesen az ellenőrzést végző építésügyi hatóság által kiadott használatbavételi engedély átvételét követően.)
Mit csinál a kivitelező?
A kivitelező egy személyben felelős azért, hogy a kivitelezési tervben, a jogerős és végrehajtható építési engedélyben és a hozzátartozó jóváhagyott engedélyezési tervekben foglaltaknak megfelelően az építkezéssel kapcsolatban minden gördülékenyen haladjon. Összehangolja a munkafolyamatokat, vezeti az építési naplót, gondoskodik az építési munkaterületen keletkezett építési-bontási hulladék elszállításáról, az átadás-átvétel során felmerülő hiányosságok pótlásáról stb.
Mi a feladata a tervező statikusnak?
A tervező statikus munkájára van szükség az egyszerű bejelentés alapján épülő új családi ház tervezésekor, vagy engedélyezési-, kiviteli tervdokumentáció készítése esetén is. Ő az, aki elkészíti azokat az erőtani modellezéseket és számításokat, amelyek alapján megtervezi az adott építményhez szükséges tartószerkezeteket: a falazatot, a vasbeton-, az acél-, a fa pilléreket, födémeket, fedélszéket stb.
Feladata még a már meglévő épületen történő a tartószerkezetet érintő módosítás vizsgálata és szükség szerinti megtervezése is, hiszen az ilyen beavatkozások az építmény régóta fennálló erő-egyensúlyát és erőviszonyait is megváltoztathatják.
Miért célszerű az építési műszaki ellenőr bevonása?
Nemcsak célszerű, hanem bizonyos esetekben kötelező is műszaki ellenőrt fogadni az új ház építése előtt. Ő az, aki a te érdekeidet képviselve figyelemmel fogja kísérni a házépítés teljes menetét. Feladatai közé tartozik a kivitelező által végzett munka minőségének és szakszerűségének vizsgálata, a beépített és felhasznált anyagok beszerzése, a hatósági előírások, engedélyek, határidők, szerződések betartásának ellenőrzése is. Joga van az e-építési naplóba bejegyezni, és annak tartalmát felügyelni.
A műszaki ellenőr érted van. éged segít, az észrevételeiddel, kérdéseiddel bátran fordulhatsz hozzá.
Milyen szakemberek kellenek a falak, tetők létrehozásához és a nyílászárók beépítéséhez?
Az alap ásás ma már gépesített , ezért jól jön egy szakmáját profin művelő markológép kezelő (bobcates). A falak mestere a kőműves, a tetőkön pedig az ács, a tetőfedő és a bádogos munkálkodik szakszerűen. Az ajtók és az ablakok a nyílászáró szerelő, a lakatos, és zárszerelő segítségével kerülnek a helyükre. Számoltad? Ez eddig már 8 szakma, és még csak a csupasz falak és a tető áll.
Kik lesznek felelősek az energetikai és a fűtési rendszerekért?
Sorolom: a víz-, gáz- és központifűtés szerelők, a klímaszerelők, villanyszerelők, okosotthon esetén a napkollektor szerelők, hőszivattyú-szerelők. Az ő feladatuk az épületgépészeti rendszerek létrehozása, beszerelése, beüzemelése.
Kik végzik el a burkolási, festési és egyéb feladatokat?
A hideg- és melegburkolatok kialakítását a burkoló szakemberek végzik. Feladataik közé tartozik a kültéri és beltéri burkolás, csempézés, a járólapok lerakása, a parkettázás, a lépcsők és a pihenők felületének burkolása, falszegélyek fektetése, a régebben lefektetett burkolatok bontása. Szintén ők teszik le a textil és az elasztikus padlóburkolatokat, pl. a linóleumot, a gumiburkolatokat és padlószőnyegeket.
A festési feladatok a szobafestő-mázoló-tapétázó szakemberekre várnak, akik a felületek megfelelő előkészítése után az elképzeléseidnek megfelelő színűre festik a falakat. Az ő dolguk a díszítő minták festése és a díszlécek felhelyezése, ahogy igény esetén a tapétázás is.
Természetesen az eddig felsorolt szakembereken kívül a házad otthonossá tételéhez még szükség lehet egyéb szakterületek képviselőire is:
- asztalosra, bútorasztalosra - a beépített szekrényekhez, egyedi bútorokhoz
- kőfaragóra - aki a kőzetekből lábazatokat, párkányokat, lépcsőket, oszlopokat, pilléreket készít
- üvegesre - aki üvegtáblákat vág ki és illeszt be az épület ablakaiba, ajtajaiba, ha kell a képkeretekbe vagy a bútorokba
- árnyékolástechnikai szerelőre
- épületszigetelő szakmunkásra - aki az épületek vizesedés elleni védelmét szolgáló szigetelések elkészítését végzi
- gipszkarton szerelőre
- cserépkályha és kandalló készítő
- lakberendezőre
- dísznövény kertészre
Hol és hogyan tudsz szakembert keresni?
Szakember keresésére több lehetőséged is van. Jobb esetben már vagy a családban, vagy a közvetlen ismeretségi körödben is akad 3-4 szakember, rosszabb esetben már elő kell venned a szaknévsort, az apróhirdetéseket, na és a Google keresőjét. Szerencsére egyre több weboldal és a konkrét kereső létezik, ahol minden egyes szakterületre kínálnak megoldást, de egyre gyakoribb, hogy magának a mesternek van saját weboldala, ahol pontosabb információkat is megtudhatsz vele kapcsolatban. Ez főként akkor a legjobb, ha még a referenciáit is megismerheted.
Te magad is adhatsz fel álláshirdetést a neten, és készíthetsz egy előzetes szűrést a jelentkezők és az ajánlatok között.
Milyen szempontok szerint válassz szakembert?
Milyen szerepe van a referenciáknak?
Ne ess bele abba a hibába, hogy nem kérdezel rá a referenciákra! Ha a potenciális jelölt nem akar, vagy nem tud kapásból legalább 4-5 olyan munkát megnevezni, amit saját maga csinált és büszke rá, akkor felejtsd el! Egyrészt azért, mert eddig nem volt elég munkája és tapasztalatlan, másrészt azért, mert ha pl. hosszú évek óta a szakmában van, több mint gyanús, hogy egyetlen munka sem lett kellően szép ahhoz, hogy dicsekedjen vele. Az igazán jó mesteremberek nyíltan beszélnek az eddigi “műveikről”, manapság pedig a legtöbbüknek már fotókon is meg vannak örökítve a munkáik.
Ahogy már fentebb említettük, a generálkivitelezőkkel már nehezebb dolgod van, hiszen az ott dolgozó szakemberek gyakran cserélődnek, így csak bízni tudsz abban, hogy azok, akik hozzád kerülnek majd szintén értik a dolgukat.
Mi a fontosabb: a gyorsaság, a pontosság vagy a tapasztalat?
Mindhárom fontos. Jó munkához idő kell, szokták mondani, csak az nem mindegy, hogy mennyi. Minden munkafolyamatnak - ha az elvégzéséhez szükséges tárgyi és személyi feltételek adottak - megvan a maga normál kivitelezési időtartama. Kapkodni nem érdemes, mivel a kikényszerített gyorsaság a minőség rovására mehet. A tapasztalat nélkülözhetetlen a pontos munkához, és a váratlan helyzetek rugalmas megoldásához.
Ha ezek alapján mégis fontossági sorrendet kellene felállítani, akkor az a tapasztalattal kezdődne, a pontossággal folytatódna, és a gyorsasággal fejeződne be.
Mit vegyél figyelembe az árral kapcsolatban?
Amikor árajánlatot kérsz a kiválasztott szakemberektől vagy generálkivitelezőktől, ne feltétlenül csak az ár legyen a döntő szempont. Az, hogy valami olcsó, nem jelenti azt, hogy rossz lenne, ahogy a magas ár sem biztosít minőségi munkát. Azt, hogy kit bízol meg az otthonod felépítésére vagy felújítására, meghatározó döntés lesz a munkálatok hatékonysága és az egész életed szempontjából is. Ezért mindig komplexitásában vizsgáld az ajánlatokat, alaposan mérlegre téve minden tényezőt: a szakmában eltöltött időt, a referenciákat, mások véleményét, a személyes benyomásokat és az árajánlatot.
Ha ezek alapján kiválasztottad a befutót, akkor soha ne próbálj alkudozásba fogni és lejjebb srófolni az árait. Miért? Mert, ha bele is megy, a végén úgyis te fizeted meg az árengedmény által kiesett bevételét. A szakember kénytelen lesz valamin visszavenni a nyereség érdekében, gyengébb minőségű alapanyaggal dolgozik, a tied mellett máshol is munkát vállal és emiatt csúszik a határidőkkel.
Miért fontos az első benyomás?
Az első benyomás az élet minden területén meghatározó annak ellenére is, hogy sosem szabad elsőre ítélni. Az ítélkezést te is hagyd meg későbbre, de azért vannak jelek, amelyek figyelmeztethetnek arra, hogy nem a te szakembereddel beszélsz. Például: ha a leendő kivitelező méregdrága autóval érkezik, a füléhez ragadt telefonnal, vastag arany lánccal a nyakában, és fél óráig várakoztat míg végez a beszélgetéssel, akkor valószínű, hogy ő NEM a te embered, mert csak a pénzedet szeretné megkapni minél hamarabb.
Vagy a másik véglet: a leendő mesterről süt az igénytelenség, koszos, szakadt ruhája van, ápolatlan és az alkohol nyomokat hagyott a kinézetén, akkor joggal merül fel a kérdés benned, hogy mennyire lesz igényes a munkájával kapcsolatban?
Ha már az első pillanatban ellenszenves az illető, mi lesz, ha a későbbiekben valamilyen nézeteltérés támad? A munkavégzés során bizony akad számtalan olyan helyzet, amikor az eredeti szimpátia sem lesz elég erős ahhoz, hogy ne alakuljanak ki konfliktusok.
Akkor milyen az “igazi” szakember első benyomás alapján? Pontosan érkezik, a teljes figyelmét neked szenteli, a szavaiból, konkrét kérdéseiből kiderül, hogy tudja mit csinál. A cikk utolsó részében részletesen megismerkedhetsz a korrekt, megbízható szakemberek jellemzőivel.
Mit érdemes ellenőrizni mielőtt szerződésre kerül a sor?
Az ismeretségi körödben, a munkahelyeden végzett gyors “közvélemény kutatással” megtudhatod, hogy a kiválasztott szakembert ismerik-e a környéken, hol, mikor, kinek, és mit dolgozott? Milyen minőségű munkát végzett, vállal-e garanciát a munkájára, van-e referenciája, mennyire tartja a határidőket? Generálkivitelező esetén mennyire áll stabil lábakon a cég, hány munkavállalója van, milyen nagyságrendű munkákat végzett már el, milyen a szakemberek fluktuációja náluk, voltak e peres ügyeik.
Szerencsére hiteles források is rendelkezésedre állnak annak ellenőrzésére, hogy mennyire megbízható az adott szakember vagy generálkivitelező cég. Erre szolgálnak a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara (MKIK) honlapján elérhető nyilvántartások, melyek egyike a kötelező kamarai tagságra vonatkozik, a másik pedig egy lekérdezhető adatbázis az építőipari kivitelező vállalkozásokról.
Szintén sok információt szerezhetsz adószám alapján történő kereséssel
- cégekről az e-cégjegyzékből,
- egyéni vállalkozók esetén pedig pl. az EVNY lekérdezés,
- vagy a NAV adatbázisai lesznek a segítségedre!
Miért ne fizess soha előre?
Ezt az alapszabályt MINDENKÉPPEN tartsd be! Soha ne fizess előre, mert nincs rá garancia, hogy valaha viszont látod a pénzed. Ha a kivitelező anyagköltségre hivatkozva pénzt kér, már nagy a baj, hiszen, ha még az alap dolgokat sem tudja megfinanszírozni, akkor mi lesz később. Vagy szerezd be te magad az anyagokat vagy állapodjatok meg részletfizetésben (ha semmiképp sincs lehetőség a legvégén fizetni).
Hogyan NE válassz szakembert? - Jelek, amelyekre jó, ha figyelsz!
Ha szakembert választasz, akkor lehetőleg az ne a közeli ismerőseid közül kerüljön ki, kivéve ha tényleg a maximális bizalmad élvezi! Miért? Mert a jó kapcsolat tönkre mehetaz esetleges nézeteltérések miatt. Te úgy érzed mindenért szólhatsz (vagy pont, hogy nem mersz), ő nem vesz elég komolyan, és akkor még az anyagi elvárásokról nem is beszéltünk. Milyen “jelekre” érdemes még figyelned?
- Légy óvatos az olyan “nagyon elfoglalt” mesteremberekkel is, akik tudják, hogy késve érkeznek majd a megbeszélt helyre, mégsem telefonálnak előtte, hogy közbejött valami.
- Szintén gyanús az is, ha valaki túl hamar elvállal egy munkát, hiszen ez azt jelzi, hogy nincs más munkája. Ez lehet véletlen, de lehet, hogy az alkalmatlansága miatt nem keresik eléggé.
- Ne válassz olyan mesterembert, aki sáros cipőben simán belép a tiszta lakásodba, kérdezés nélkül rágyújt. Ez az igénytelenség és figyelmetlenség a munkájában is fellelhető lesz.
- Az is baj, ha a mesterembernek nincsenek kérdései, azaz nem kíváncsi az elképzeléseidre, elvárásaidra.
- A kommunikáció alap lenne köztetek, de ő mégsem akar a részletekről beszélni.
- Nem ad semmilyen garanciát, mert ő mindig “profi munkát” végez. Ennek ellenére kézzel-lábbal tiltakozik, ha ellenőrzésképpen néha ránézel.
Miről lehet felismerni a korrekt, megbízható szakembert?
Arról, hogy:
- igényes a munkájára, a referenciái valósak, az eddigi ügyfelei elégedettek, leinformálható
- átlátható árajánlatot ad, konkrétan rögzíti, hogy ebbe mi az, ami belefér
- hajlandó a kompromisszumokra, ha változtatni szeretnél valamit nem zárkózik el
- folyamatosan tartja veled a kapcsolatot, ha kell szakmai tanácsokat ad
- ha nem tudja elvállalni a munkát, akkor nem hiteget
- mindig a megbeszélt időben érkezik, ha késni fog előre értesít
- egyre csak kérdez és kérdez az elképzelésekről
- ha valamit nem tart szakmailag észszerűnek, akkor javaslatot tesz
Légy te is alapos és körültekintő, amikor szakembereket választasz, mert az építkezés vagy felújítás csak így lehet nyugodt és gördülékeny!