Gyorsabban és jobb áron szeretnéd eladni vagy kiadni az ingatlanodat? Akkor készítsd fel az eladásra-kiadásra az Amerikában és Nyugat-Európában már régóta alkalmazott módszerrel. Ott már egész iparág épült az ingatlanok eladás/kiadás előtti felturbózására, amit „home staging”-nek nevezünk. Ki hinné, hogy a tér optimális kihasználása, a lakás alapos átformálása, csinosítása milliókat is jelenthet egy-egy eladásnál vagy hihetetlen gyorsaságot a lakáskiadásnál?
A lakás felkészítése az eladásra
Gondolkozz a leendő vásárló, bérlő fejével! Lakásvásárlásnál senki sem akar semmit a véletlenre bízni, hiszen ez az életünk egyik meghatározó momentuma. Annak érdekében, hogy megtaláljuk a legmegfelelőbbet, lakások százait nézzük meg a neten, kiválasztjuk azokat amelyek szóba jöhetnének, majd el is megyünk megnézni őket…
Aztán jönnek a csalódások: semmi sem olyan, mint amilyennek a képeken látszott. Az eladó felkészületlenül vár, lomos, rendetlen, kopott minden, száz ebéd illata ivódott a falakba, kutya- vagy macskaszőr csúfítja a padlószőnyeget - kinek van kedve egy ilyen lakásban élni? Vagy ott a másik véglet: üres és sivár az egész épület, leesett csempék, repedt járólapok, pergő festék, megviselt nyílászárók várnak, elképzelni sem tudod, hogy miként lesz ebből szerethető otthon.
Legyen berendezett, tiszta, szép, otthonos a lakás, olyan, ahova te is szívesen beköltöznél!
Biztos, hogy te is hamarabb rábólintanál egy olyan ingatlanra, ahol minden teljesen rendben van, és nem kell még hónapokig dolgoznod azon (és további pénzt költened rá), hogy rendbe tedd.
A home staging koncepcióját 52 évvel ezelőtt, 1972-ben az Egyesült Államokban Barb Schwarz találta ki akkor, amikor a tapasztalatai ráébresztették arra, hogy a felkészített otthonokat sokkal gyorsabban és jobb áron tudják eladni.
A home staging megtanít arra, hogy a vevő szemével nézz az otthonodra és eszerint javítsd annak megjelenését, növeld az értékét. A home staging - mint annyi minden más - Amerikából indult hódító útjára, a világ számos országában, így az elmúlt években Magyarországon is megvetette a lábát és elismert szakmává vált. Nem a lakberendezésről szól, annál lényegesen több. Egyszerre igényel ingatlanpiaci ismereteket, pénzügyi ismereteket, lakberendezési-, marketing- és pszichológiai jártasságot - amelyeket mindig egyedileg, az adott helyzethez alkalmazkodva kell alkalmazni.
A home staging során az ingatlant készítik fel az eladásra, teszik vonzóvá a vevők számára, első körben azokon a fotókon, amelyeket később a hirdetéshez csatol az eladó.
Az első benyomás a meghatározó
Az első benyomás a lakások eladása vagy kiadása során nagyon fontos, mondhatni meghatározó - ezen áll vagy bukik minden. Az ingatlant ezért tudatosan elő kell készíteni, hogy az adott pillanatban elérhető, adott ingatlan típusra vonatkozó legmagasabb áron lehessen eladni vagy kiadni. Olyan állapotba kell hozni, úgy kell berendezni, hogy a legjobb állapotában tudják a potenciális vásárlók vagy bérlők megtekinteni.
Az emberek érzelmeire kell hatni akkor, amikor el akarod adni a lakásodat. A vevők 90%-a ugyanis érzelmi alapon dönt, amikor elmegy megnézni egy lakást. Az első 10-15 másodperc elég ahhoz, hogy kialakuljon benne az a kép, ami az érzelmeire hat, és amit már tudat alatt, több racionális érvvel is érzelmi alapon támogat vagy éppenséggel elvet.
Mivel a saját otthonodról van szó, előfordulhat, hogy pár hibával már jó ideje együtt élsz (csöpögő csap, törött wc, rossz kapcsoló) megszoktad, már észre sem veszed őket. Viszont egy vevőnek rögtön szemet szúrhatnak és negatív véleményt alakítanak ki benne az ingatlanról. Amennyiben sok hibával találkozik és azt látja mennyi helyrehoznivaló van, akkor eszébe jut az is, hogy , hogy mennyi minden más rejtett hiba is lehet, amit elsőre nem vett észre.
Azonban, ha azt tapasztalja, hogy a lakás rögtön költözhető állapotban van, otthonos, akkor vonzó lesz a számára és könnyebben hoz pozitív döntést. Sok pénzről van szó, és igaz, hogy lesznek intéznivalóid és költségeid is azzal, hogy rendbe hozod a lakásod, de lehet, hogy akár 10-20%-kal többet is kérhetsz érte eladáskor. Természetesen csak olyan dolgot érdemes elvégezni, ami az eladás során nagy valószínűséggel megtérül.
Ki lesz a te vevőd?
Egy olyan vágyott otthont, életstílust kell létrehozni, amelybe könnyedén bele tudja képzelni magát a leendő lakó, ezért lényeges lehet a vevőkör előzetes meghatározása is - azaz, hogy kiket szeretnél megcélozni az eladással. Több gyermekes családot, egyedülálló fiatalt, idősebb házaspárt - mindegyiknek más-más az igénye és az elképzelése.
Nagyobb és gyorsabb siker érhető el azzal, ha nem egy üres, hanem egy berendezett lakást mutatsz meg a leendő vevőknek, olyat, amely hűen tükrözi a hirdetésben leírtakat és látottakat. Berendezve minden helyiség funkciója és a terek kihasználhatósága is egyértelműen megmutatkozik.
Miért jó neked a home staging?
A válasz egyszerű: azért mert rengeteget nyerhetsz vele.
A home staginggel felkészített lakás előnyei:
- Az addig eladhatatlannak bizonyuló ingatlan eladhatóvá válik.
- A felkészített lakások, házak a piaci átlagnál gyorsabban kelnek el.
- A felkészített ingatlanok a piaci átlagnál magasabb áron - alku nélkül vagy minimális alkuval - adhatók el. Ez sok esetben több millió forintban mérhető.
- Az eladó tovább tud lépni a saját céljainak megfelelően.
Mennyibe kerül?
Jogos a kérdés, hogy mindehhez mekkora összeget kell befektetni. Jó állapotú ingatlanoknál a home stagingre elköltött összeg nem lehet több az ingatlan értékének az 1-5%-ánál. Ez több is lehet, ha az ingatlan felújítandó, azonban ilyenkor nem mindegy, hogy milyen dolgokra szánsz pénzt, mert nagyon célirányosan kell költeni kizárólag csak arra, ami az eladás szempontjából érték növekedést eredményez. Azért is javasolt szakember bevonása, mert ő pontosan tudja, mire szabad pénzt költeni, és mire nem.
Az ingatlanok állapota sokféle lehet, és az anyagi lehetőségek is behatároló tényezők, ezért a home staging szintjei is különbözhetnek. Igénybe vehetsz:
- home staging tanácsadást - ennek során a szakember feltérképezi a hasonló eladó lakásokat, majd egy szóbeli tanácsadás során felvázolja, milyen változtatásokat célszerű a lakásodon elvégezni ahhoz, hogy növelni lehessen az értékét. Ezután a lakás felkészítése már a te feladatod lesz - lomtalanítás, bútorok cseréje, felújítása, minimális javítási munkálatok, dekorálás. A tanácsadás 100.000 Ft-ba, a lakás rendbetétele 200.000-300.000 Ft-ba kerül.
- ingatlanfelkészítés dokumentációval - ebben az esetben a hasonló ingatlanok feltérképezése és elemzése, illetve az anyagi lehetőségeid egyeztetése után a tervdokumentációt írásban kapod meg (ebben benne lehet az építési, bontási terv, a gépészeti, és elektromos terv, az alaprajzok, a bútorok listája stb.), és általában beletartozik a fotózásra való felkészítés is. Ilyenkor a kivitelezés szintén a te feladatod, de semmit sem neked kell kitalálnod, csak elvégeztetned - javítások, festés, új bútorok beszerzése. Ez általában egy átlagos lakásnál 1-2 millió forintra rúghat.
- ingatlanfelkészítés projektmenedzsmenttel - ez a szint már befektetésnek tekintendő, hiszen itt már ingatlanfejlesztésről van szó, amit csak szakértők bevonásával érdemes elvégezni, ők ugyanis úgy mérlegelik a fejlesztés nagyságát, hogy nagyobb mértékű nyereségre is szert lehessen tenni. Ez a legdrágább verzió, de nagyon magas a megtérülése is 15-25%-kal is növelheted általa az ingatlan értékét.
Ha készen vagy a munkákkal, jöhet a fényképezés. Ha sikerült az összes tervezett ajánlást megvalósítanod és minden készen áll a potenciális vevők fogadására, akkor a cégek jellemzően küldenek egy fotóst, aki olyan képeket készít az ingatlanról, ami az előnyös oldalait hangsúlyozza ki.
Praktikák, amivel eladhatóbbá teheted az otthonod
Az otthonunk eladása izgalmas és stresszes folyamat, hiszen a kézzel fogható teendők mellett meg kell lelkileg is birkózni az ingatlanunk elhagyásával, a megszokottól való elválással, azzal, hogy máshol nyílik új fejezet az életünkben. Ezért fontos, hogy minél gyorsabban – és a lehető legjobb áron – értékesíthessük azt, ehhez pedig elkerülhetetlen, hogy vonzóvá tegyük mások számára is az otthonunkat. Szerencsére sok praktika létezik arra, hogy ezt miként érjük el: vannak olyanok, amelyek nagyobb energia és pénzráfordítást igényelnek, míg másokat jóval egyszerűbben végrehajthatunk. Az alábbiakban ezeket foglaljuk össze.
- Tedd személytelenné - ez elsőre talán furcsának hangzik, de mégis hatásos. Amit te vonzónak találsz a lakásodban,az lehet, hogy más szemében ellentétesen hat. Most az a lényeg, hogy ízléstől függetlenül bárki első látásra beleszeressen az otthonodba. Megtekintéskor és a hirdetéshez szükséges fényképek elkészítésekor pakold el a személyes holmikat - a gyerekekről készült fényképeket, a kutya játékait. Mutass egy letisztult képet. Ha a vásárló egy semleges környezetet lát majd, akkor könnyebben el tudja magát és életét képzelni benne.
- Takaríts ki, rakj rendet - a tisztaság és a rend alapvető elvárás, hiszen ha az érdeklődő a lakásban port és koszt talál, vagy rendetlenséget lát egyből elbizonytalanodik. Ragyogjon minden!
- Szabadulj meg a kacatoktól - rengeteg felesleges holmit, tárgyat halmozol fel te is, olyanokat, amelyeknek semmi keresnivalójuk nincs egy eladásra előkészített ingatlanban. Tudatosan válogasd át és rendszerezd a tárgyaidat! Ami felesleges, attól szabadulj meg környezetbarát és fenntartható módon.
- Iktass be egy tisztasági festést - annak ellenére, hogy ez már költségekkel jár, érdemes elvégezni, mert jelentősen emelheti az ingatlan értékét. Kiváltképp ontos ez akkor, ha nagyon régen festettünk utoljára, így a falakon látszanak a repedések vagy akkor, ha legutóbb nagyon élénk, színes festékeket választottunk - ezeket most célszerű lehet visszafogottabb, semleges árnyalatokkal leváltani. A világosra (fehérre vagy bézsre) festett falak egyben optikailag növelni is tudják az ingatlan látszólagos méretét, tágasabbá teszik a legkisebb tereket is.
- Gondoskodj a tökéletes megvilágításról - az a lakás a legvonzóbb mindenkinek, ami sok természetes fényt kap, hiszen amellett, hogy javítja a közérzetet, a villanyszámlára is kevesebbet kell majd költeni. Amennyiben sötétedés után érkeznek a potenciális vásárlók, gondoskodjunk arról, hogy a lakás minél világosabb legyen: míg a fürdőben hidegebb, erősebb megvilágítást használjunk, addig a nappali legyen melegebb, otthonos hangulatú.Fesd világos színűre a lakást vagy használj világos színű bútorokat!
- Ügyelj a konyha és a fürdőszoba állapotára - a lakásvásárlók ezt a két helyiséget szemlélik meg a legalaposabban, hiszen ezeken a helyeken mutatkozik meg a tisztaság, a higiénia vagy ezek hiánya. Persze ezért nem kell a teljes konyhabútort lecserélni, de a kisebb hibákat javíthatjuk, hogy megfelelően csukódjanak a fiókok és a szekrényajtók. A fürdőben gondoskodjunk a vízkő eltávolításáról.
- Vásárolj néhány új kiegészítőt - itt sem kell komolyabb beruházásokra gondolni, de néhány dekoratív használati tárgy beszerzésével az otthonunk vonzóbb lesz. Néhány díszpárna a kanapéra; a padló kisebb hibáinak eltakarására új szőnyegekkel, néhány dísznövény, új függöny az ablakra, terítők, váza az asztalokra rengeteget segít a lakás kinézetén.
- Tedd rendbe a kertet - ez a családi házak esetén kardinális kérdés. Nyírjuk le a füvet, gondozzuk a virágos kertet, tisztítsuk meg a terasz bútorait, pakoljuk el szem elől a felesleges eszközöket, játékokat.
- Rendezd be stílusosan a tereket - fontos, hogy a bútorok és a berendezések harmonizáljanak a kiegészítőkkel, dekorációs elemekkel de ne felejtsd el, hogy kerülni kell a zsúfoltságot! Ne legyen sem túl sok, sem túl kevés bútor, pont annyi legyen, amennyi kell.
- Javítsd mindenhol az apró hibákat - fontos a kiégett égők cseréje, a nyikorgó ajtók beolajozása, az ajtók és ablakok zárszerkezetének megjavíttatása, ahogy a csöpögő fürdőszobai csap is bosszúságra adhat okot. Fontos, hogy az ingatlanban minden rendeltetésszerűen működjön.
Az sem mindegy hogyan hirdeted meg!
A sikeres eladás szempontjából elengedhetetlen egy vonzó ingatlanhirdetés – nemcsak több vevőt vonz, hanem jelentősen gyorsítja az eladási folyamatot is. Egy kellő gondossággal megírt ingatlanhirdetés nemcsak informál, hanem vonzza és meg is győzi az érdeklődőket. Mi minden tesz egy hirdetést tökéletessé? Lássuk!
- Profi képek - a fotók a legkritikusabb elemei az ingatlan hirdetéseknek. Egy profi fotós alkalmazása kifizetődő lehet, mert pontosan tudja, hogyan kell megvilágítani szobát, beállítani a képet, hogy az a legelőnyösebb szögekből mutassa meg az ingatlant.
- Tömör és informatív leírás - legyen frappáns, de ne merüljön el az apró részletekben. Tartalmazza az ingatlan legjobb tulajdonságait.
- Figyelemfelkeltő cím - ragadja meg azonnal a potenciális vevők érdeklődését.
- Térkép és környék bemutatása - ez segít a vevőknek tájékozódni az ingatlan pontos elhelyezkedéséről.
- Átlátható és tiszta információk - ilyen az ár, az alapterület, a szobák száma - könnyen érthető módon megfogalmazva. Ez növeli a hirdetés hitelességét és segít csökkenteni a félreértéseket.
Gyorsabban és jobb áron szeretnéd eladni vagy kiadni az ingatlanodat? Akkor készítsd fel az eladásra-kiadásra tudatosan! További hasznos olvasnivalóért pedig nézz körül blogunkon!